29/11/2019
QUAIS OS CUIDADOS PARA ADQUIRIR UM IMÓVEL?
Comprar um imóvel, em regra, traduz uma verdadeira conquista pessoal e patrimonial. Mas aquilo que parecia a realização de um sonho, pode se tornar um baita pesadelo se não forem tomadas as devidas precauções.
Ao negociar um imóvel, o primeiro e mais importante cuidado é verificar qual a sua situação junto ao registro de imóveis. É no registro de imóveis que será verificado, primeiramente, se o imóvel possui uma matrícula própria e regular. É por meio da matrícula que se verificará o histórico registral do imóvel, se pertence àquele com quem negocia, se há algum ônus que impeça a transação (hipoteca, penhora, etc), entre outras informações relevantes.
Em 2015 entrou em vigor a Lei 13.097/15. Essa lei, entre outros assuntos, instituiu o chamado “princípio da concentração dos atos registrais na matrícula do imóvel”. Em síntese, o que essa lei pretendeu foi estabelecer uma inoponibilidade dos atos jurídicos não inscritos, ou seja, só seria oponível a terceiros aquilo que estivesse constando na matrícula. Ex: no processo “X” promovido por “José” foi penhorado um imóvel de “João”, porém “José” não providenciou a averbação da penhora na matrícula de “João”. A ausência dessa averbação da penhora, segundo a nova lei, assegura ao terceiro de boa-fé que venha adquirir o imóvel que ele não o perderia, ainda que o processo promovido por “José” seja anterior à venda realizada por “João”. Portanto, em tese, a única precaução que se deveria ter para adquirir um imóvel seria verificar a sua matrícula.
Ocorre que, na prática, não é bem assim! No Brasil, infelizmente, tem leis que “não pegam”. Leis que têm vigência, mas não têm vigor. É o caso da Lei 13.097/15. O próprio Novo Código de Processo Civil, que é posterior à Lei 13.097/15, em seu art. 792, IV, parece afastar o princípio da concentração.
Diante disso, cabe àquele que pretende adquirir um imóvel que tome outros cuidados, além da verificação da sua matrícula. É salutar que se exija a apresentação de certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual, Federal, Trabalhista e de Protestos em nome do vendedor, demonstrando a inexistência de ações que possam repercutir no imóvel transacionado como, por exemplo, uma execução contra o vendedor. Se ele não possuir outros bens, a venda por ele realizada pode ser reconhecida como ocorrida em fraude à execução e você que comprou o imóvel pensando estar concretizando um sonho, pode vir a perdê-lo. E hoje essas certidões podem ser obtidas facilmente por meio da internet.
A formalização da transação, em que pese a lei permitir que se faça por instrumento particular em alguns casos, é de suma importância que se faça perante um Cartório de Notas. Nele o tabelião, que é um profissional do direito, vai orientar e assessorar para que o negócio surta todos os efeitos jurídicos desejados.
A última providência e a única que vai te fazer ser proprietário pleno do imóvel é o registro da escritura junto ao registro de imóveis. Enquanto não providenciado o registro, o vendedor é tido como proprietário daquele bem, o que também pode ocasionar sérios problemas para o adquirente. É como diz a lei, encampada pelo ditado: QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!
Por hoje é só! 😉
