17/07/2026
⚖️ Според българското законодателство строежите могат да бъдат законни, незаконни или търпими. Правният им статут определя режима, който се прилага спрямо тях – дали могат да се ползват, дали подлежат на премахване, както и дали могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки, преустройства или други строителни дейности.
Макар разграничението между законните и незаконните строежи да е сравнително ясно, разликата между търпимите и незаконните строежи често поражда затруднения в практиката. Затова разгледахме именно тези две категории и техните основни различия.👇
I. Търпими строежи
1. Същност
Съгласно § 127, ал. 1 от ЗИД на ЗУТ търпими са строежите, за които са едновременно налице следните предпоставки:
📅 Да са изградени до 31 март 2001 г. (когато влиза в сила действащият ЗУТ)
Дали сградата е съществувала преди този момент се доказва с нотариално заверена декларация, удостоверяваща периода, в който е извършено строителството, геодезическо заснемане на сградата и снимков материал на обекта.
📑 За тях да няма строителни книжа
"Строителни книжа" са всички необходими одобрени инвестиционни проекти за извършване или за узаконяване на строежа, разрешението за строеж или актът за узаконяване, както и протоколите за определяне на строителна линия и ниво (§ 5, т. 36 от ДР на ЗУТ).
⚖️ Да са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по сега действащите разпоредби на ЗУТ.
Тази трета предпоставка съдържа 2 алтернативни хипотези, респ. достатъчно е една от тях да е налице, а именно:
- Строежът да е бил допустим по разпоредбите към момента на строежа - това означава, че към момента, когато строежът е бил изграден, той е отговарял на тогавашните строителни и устройствени правила, или
- Строежът да е допустим по разпоредбите на сега действащия ЗУТ - това означава, че строежът е допустим по действащия подробен устройствен план и отговаря на изискванията за височина и плътност на застрояване, кинт и др. градоустройствени показатели, заложени в ПУП.
⚠️ Важно е да се подчертае, че търпимият строеж НЕ е законен строеж. Търпимият строеж си остава незаконен, но с тази особеност, че той не подлежи на премахване и на забрана за ползване.
2. Правен режим
❌ Не подлежат на премахване и забрана за ползване (§ 127, ал. 1, изр. 1 от ЗИД на ЗУТ).
✅ Могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка (§ 127, ал. 1, изр. 2 от ЗИД на ЗУТ).
✅ Могат да бъдат придобивани чрез давностно владение.
✅ Могат да се ипотекират, като банките преценяват всеки отделен случай индивидуално.
✅ Търпимите строежи по § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ и по § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ, които са с постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план, могат да се пристрояват и надстрояват и в тях могат да се извършват основни ремонти, реконструкции и преустройства, включително с промяна на предназначението, както и всички допустими строителни и монтажни работи в съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план (§53, ал. 1 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ).
✅ Търпимите строежи по § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ и по § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ, които нямат постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план, могат при спазване на изискванията на ЗУТ да се преустройват вътрешно, да се променя предназначението им и да се ремонтират, без да се изменя външното им очертание в хоризонтално и вертикално отношение и без да се правят нови или да се укрепват носещите конструкции (§53, ал. 2 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ).
II. Незаконен строеж
1. Същност
Съгласно чл. 225, ал. 2 от ЗУТ строеж или част от него е незаконен, когато се извършва:
1️⃣ В несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план (например, не е спазена разрешената височина на сградата, отстоянията й от границите на парцела и др.);
2️⃣ Без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж;
3️⃣ При съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект;
4️⃣ Със строителни продукти, несъответстващи на изискванията на закона, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на ЗУТ;
5️⃣ При наличие на влязъл в сила отказ за издаване на акт по чл. 142, ал. 5, т. 8 от ЗУТ (има се предвид акт, който е необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон);
6️⃣ В нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или с режим на превантивна устройствена защита по чл. 10, ал. 2 и 3 от ЗУТ.
2. Правен режим
Съгласно чл. 225 и 225а от ЗУТ незаконните строежи подлежат на премахване. 🔨
📜 Заповедта за премахването на незаконни строежи от първа, втора и трета категория се издава от началника на ДНСК или упълномощено от него длъжностно лице, а на незаконните строежи от четвърта до шеста категория - от кмета на общината или упълномощено от него длъжностно лице.
👷🏼 Ако заповедта за премахване не се изпълни доброволно в определения в нея срок, тя се изпълнява принудително от органите на ДНСК за строежите от първа, втора и трета категория или от общината за строежите от четвърта до шеста категория.
