07/07/2026
От практиката на кантората – сделки с недвижими имоти 🏠
❗ Преди да подпишете предварителен договор, сигурни ли сте кой е собственикът на имота?
Една от най-честите грешки при покупка на недвижим имот е купувачът да разчита единствено на документите, които му представя продавачът, без да бъде извършена независима проверка на собствеността.
Реален случай от практиката ни:
Клиент харесва имот и решава бързо да го закупи. Продавачът представя удостоверение за наследници, от което е видно, че е единствен наследник на майка си, която е придобила имота през 1991г. На пръв поглед всичко изглежда наред.
Купувачът извършва първоначална проверка чрез ИКАР и от ел. справка в Имотния регистър се установява възбрана за задължения към „Топлофикация“ в размер на около 10% от продажната цена. След подписване на предварителния договор купувачът заплаща задатък, с който задълженията са погасени и възбраната е заличена.
Едва след това купувачът се обръща към нашата кантора за цялостна правна проверка на имота.
При анализа на собствеността установихме, че е необходимо да бъде изследвано семейното положение на майката на продавача към момента на придобиване на имота. Както от удостоверението за наследници, така и от удостоверението за семейно положение на майката се установяваше, че към настоящия момент тя е със семеен статус „разведена“, което наложи да изясним дали към момента на придобиването е била в граждански брак. Продавачът - синът на наследодателката заяви, че не знае за бракове, които майка му е имала. Наложи се да изискаме в допълнение личен регистрационен картон и се установи, че имотът е придобит в съпружеска имуществена общност. Майката беше сключила граждански брак през 1990г. и се е развела през 1992г. След издирване на съдебното решение за развод се установи, че продавачът всъщност е собственик само на ½ идеална част от имота.
Купувачът вече не желаеше да придобие имота, а и нямаше как да стане. Поиска връщане на задатъка. Това обаче се оказа невъзможно, тъй като средствата вече бяха използвани за погасяване на задълженията към „Топлофикация“.
В крайна сметка страните постигнаха споразумение, но можеха да си спестят време, средства и излишно напрежение.
Изводът е ясен:
✔ Проверката на собствеността трябва да бъде извършена преди подписването на предварителния договор, а не след него.
Понякога обстоятелства от преди десетилетия, свързани с начина на придобиване на имота, се оказват решаващи за собствеността върху него.
Преди да подпишете предварителен договор, уверете се, че собствеността на имота е проверена в пълен обем. Навременната правна проверка може да ви спести значителни финансови загуби, продължителни съдебни спорове и много излишно напрежение.
Забележка: С цел запазване на поверителността и защита на интересите на нашите клиенти отделни факти, дати, места и други индивидуализиращи белези са променени, без това да засяга правната същност на случая.
