Етажно Дело

10/02/2026

Знаете ли че, правителството одобри промени в Наредба №14, с които на практика се въвежда промяна на финансовия ангажимент за професионалните домоуправители. С промените Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) ще събира такси за регистрация на т.нар. „вход мениджъри“ в размер в пъти по - нисък от първоначално обявения.

Според приетия вариант таксата за първоначално вписване е 80 евро, а за всяка промяна в обстоятелствата на фирмата – 49 евро. Регистрацията няма да е безсрочна – тя ще се подновява на всеки пет години, като подновяването ще струва колкото ново вписване.

04/03/2025

Може ли да се спира чипа на асансьора за хората които не заплащат такси за поддръжка в сградата и според вас редно ли е това?

02/12/2024

Трябва ли разрешение на Общото събрание за отдаване на имоти на РБНБ в сградата или във ваканционния комплекс и какви са правомощията на общото събрание.

Много често в жилищните сгради или в така наречените ваканционни комплекси има самостоятелни обекти които могат да бъдат използвани за отдих от гости и наематели, различни от собствениците. Отдаването на имота за краткосрочен или дългосрочен наем зависи от волята на всеки собственик на самостоятелен обект. Следва да се посочи, че ваканционните комплекси представляват места за настаняване по смисъла на Закона за туризма и подзаконовите нормативни актове по прилагането му, като не е налице законодателна празнота, а напротив – детайлна нормативна уредба, създаваща множество задължения за лицата, осъществяващи туристическа дейност, с цел осигуряване условия за устойчиво развитие на туризма и конкурентоспособен национален туристически продукт. Отдаването на апартманти в сградата на РБНБ и рекламирането им в платформа или при ваканционните комплекси рекламирането на сградата като хотел, по никакъв начин не променя предназначението на имотите или на сградата - жилищна. Това, че собственици са решили да отдават апартаментите си, като извършват туристическа дейност или са предоставили на други лица, в т. ч. търговски дружества правото да извършват туристическа дейност с техните апартаменти с цел реализиране на доход създава единствено на тези други лица допълнителни административни задължения за регистрация по Закона за туризма, както и задължения за понасяне на административните, данъчни и фирмени разходи от тази дейност.
Извършването на дейност по рбнр в самостоятелни обекти може да се санкционира и по реда на ал. 5 на чл.51 от ЗУЕС, според който собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание.
Минималният размер който следва да се заплаща е трикратен, и може да стигне до петкратен размер. С последните промени в ЗУЕС вече се изисква мотивирано решение на общото събрание, което ще рече обоснованост в протокола защо се изисква по-висок размер на таксата и в какво се изразява достъпът на повече хора.
Да обобщим! Отдаването на имотите за РБНБ зависи от желанието на всеки собственик и не е в правомощията на общото събрание да разрешава или не извършването на такава дейност. Собствениците дължът регистрация по закона за туризма.
Общото събрние може да определи трикратен до петкратен размер на таксата за поддръжка и управление. Минимумът е трикратен размер, като за целта се приеме мотивирано решение на общото събрание . Мотивирано означава да е обосновано

22/11/2024

Как се прекратяват отношения с външен домоуправител, ако договорът е изтекъл.

Изпълнението на функциите на управител е законово ограничено в рамките на мандат, който е две години. Изборът за нов управител / управителен съвет/ следва да бъде извършен, не по-късно от изтичане на двугодишния срок. Законът лимитира времето през което лицето избрано за управител може да упражнява правомощията си дори в случаите, когато то е излъчено измежду собствениците в сградата етажна собственост. Но възлагането на управлението чрез договор на лице, което не е собственик, е съвсем различно от управлението на етажната собственост от управител избран от собствениците на обекти в нея. Мандатът на избрано за управител лице от сградата възниква по силата на избор, а не на договор, поради което избраният от сградата управител продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управител. /Осн. чл. 21 ал.2 от ЗУЕС/

Външният домоуправител
Изборът на външен домоуправител става с договор с изрично установен срок на договорните правоотношения, без да се установява възможност за негласното им продължаване. С последните промени в ЗУЕС, ако в срок от три месеца преди изтичане на договора, не се проведе събрание за избор на управител, договорът с външния домоуправител се удължава за не повече от три месеца след изтичането му. Ако след изтичане на тези три месеца, не е проведено събрание за избор на нов управител, то договорът на външния домоуправител е изтекъл и той не следва да изпълнява функции като управител.

Процедура при изтекъл договор
Свикване на общо събрание
Когато договорът е изтекъл свикването на общото събрание става от последния избран домоуправител преди подписването на договора с външния домоуправител или от контрольорът /контролният съвет/ ако имате избран такъв орган. Покана се изпраща до външният домоуправител за да представи отчет пред общото събрание. Външният домоуправител може да не изпрати представител, но това не опорочава по никакъв начин провеждането на събранието.

Дневен ред на събранието
На събранието се приема решение за избор на нов домоуправител и за изпращане на уведомление до външния домоуправител, че има избран нов управител в сградата и определяне на срок в който да бъдат предадени на новият управител наличните документи и средства на сградата. В сила от месец юли 2024 г. срокът в който следва да се прадададът документите към новоизбрания домоуправител е 15 дневен. Предаването става с приемо – предавателен протокол.

Уведомяване на външния домоуправител за избора на нов.
Законът не ви задължава да изпращате уведомление, но в практиката фирми с изтекъл договор продължават да начислват такси на живущите дори при изтъкъл договор затова е добре да се изпрати изрично уведомление до външния домоуправител, че договорът е изтекъл и има избран нов управител.

18/11/2024

Може ли управителят или общото събрание да налагат глоби и подлежат ли на санкции управителните и контролни органи на етажната собственост за неизпълняване на задълженията си по ЗУЕС.

След отмяната на чл.11, т.10 б. „к“ от ЗУЕС /ДВ бр. 57/ от 26.11.2011 г. общото събрание и управителят на етажната собственост нямат право да налагат глоби и каквито и да било санкции на етажен собственик, който не изпълнява задълженията си по чл.6 от ЗУЕС или не спазва Правилника за вътрешен ред. В ЗУЕС е уреден административен ред, за налагане на наказание на собственик, ползвател или обитател в сградата или входа, който не изпълнява задълженията си по Закон за управление на етажна собственост.
Управителят може да предупреждава живущите, че при неспазване на правилника за вътрешен ред или неизпълнения на задължения по чл.6 от ЗУЕС ще започне процедура с която ще им бъде наложена административна санкция, но не може да налага наказания и глоби на живущите.
Административно наказателните разпоредби се съдържат в чл. 55 и следващите от ЗУЕС. Нарушението се установява с констативен протокол, съдържащ данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършване на нарушението. Констативния протокол се съставя от управителния съвет, респективно от управителя и двама собственици или ползватели /ако няма избран управителен съвет, но наказанието глоба се налага от общината и се обжалва по административен ред.
При неизпълнение на задълженията си по ЗУЕС управителните и контролни органи в сградата също подлежат на санкции /глоба/ които се налагат отново само по административен ред по чл. 56 и следващите от ЗУЕС. В този случай констативния протокол се съставя от контролния съвет. Когато в етажната собственост няма избран контролен съвет, протоколът се съставя от трима собственици и/или ползватели.
Да обобщим! Общото събрание и управителните ограни нямат правомощия да налагат санкции за задълженията на етажните собственици. Санкции за неизпълнение на задължения по Закона за управление на етажна собственост се налагат по администратовен ред /чл.55-57 от ЗУЕС/

14/11/2024

Каква е разликата между необходим и неотложен ремонт и съответните процедури по Закон за управление на етажна собственост?

Основната разлика между необходим и неотложен ремонт е степента на повреда на сградата. При необходимият ремонт целта е отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното ползване на сградата, а неотложният ремонт има за цел предотвратяване на разрушаването на сградата, както и опазване на живота и здравето на собствениците. За да е налице необходимост от „неотложен ремонт“, обосноваващ неотожност на гласуването на съответно решение, следва да са констатирани „значителни повреди и деформации“, заплашващи целостта на сградата или на нейни конструктивни елементи“.
Например: Ремонт на покрива взависимост от това до колко е повредена констукцията, може да бъде необходим, може да бъде и неотложен ремонт.

Необходим ремонт
При необходим ремонт с решение на управителят/управителният съвет незабавно се отпускат средства от касата на етажната собственост. След извършване на ремонта направените разходи следва да се утвърдят от общото събрание. Извършените разходи се удостоверяват с платежни документи.
Извършване на необходим ремонт от собственик
Необходимият ремонт предполага да се действа бързо за да се отстранят евентуални пречки или неудобства за нормалното използване на сградата. Много често се налага потърпевшият собственик да извърши необходимия ремонт със собствени средства.
Наличието на решение на Общо събрание на етажната собственост не е задължително условие за извършване на необходим ремонт на обща част, но разходите за този ремонт се възстановяват на собственика с решение на общото събрание.
Собственика преди да извърши необходим ремонт трябва да уведоми управителя за нуждата от такъв ремонт и ако в едномесечен срок от уведомяването не е свикано общо събрание тогава може да извърши ремонта със собствени средства. С решение на общото събрание разходите за извършения от него ремонт могат да му се възстановят или да се прихващат от дължимите от него вноски за „фонд ремонт.“ Ако общото събрание не приеме решение за възстановяване или прихващане на разходите собственика извършил ремонта може да предяви иск срещу останалите собственици за заплащане на припадащата им се част от стойността на изразходваните средства.
Предявяване на разходите пред Общото събрание
Собственика предявява пред общото събрание да му бъдат възстановени направените разходи за необходимия ремонт, като представя платежни документи. Общото събрание може да реши да му възстанови разходите или разходите да му се приспадат от дължимите от него вноски за „фонд ремонт.“
Предявяване на иск по съдебен ред
Ако общото събрание не приеме решение за възстановяване или прихващане на разходите собственика извършил ремонта може да предяви иск срещу останалите собственици за заплащане на припадащата им се част от стойността на изразходваните средства.

Неотложен ремонт
За извъшване на неотложен ремонт с решение на управителят/управителният съвет незабавно се отпускат средства от наличните средства във „фонд ремонт“, а когато такива липсват или не са достатъчни, незабавно се свиква общо събрание за приемане на решение за събирането им.
Неотложно общо събрание
Общото събрание се свиква в съкратени срокове/24 часа/ за приемане на решение за събиране на средства за неотложен ремнт. Ако общото събрание не бъде свикано или не се приеме решение за събиране на средства, тогава Управителят/Управителният съвет или зайнтересованите лица уведомяват кмета на района за нуждата от неотложен ремонт.
Уведомление до кмета
Уведомлението до кмета цели в срок от едим месец от уведомяването да се извърши проверка и да се издаде заповед за извършване на ремонта от собствениците в срок не по-късно от три месеца.
Заповед за извършване на неотложен ремонт.
Заповедта се съобщава на управителните органи в сградата и задължава собствениците да осъществят в определен срок ремонта, но не по-късно от три месеца. Заповедта може да се обжалва по административен ред.
Извършване на ремонт от кмета
Когато заповедта не е изпълнена в срок, неотложният ремонт се извършва от кмета на общината или района, в срок до три месеца от изтичане на срока за даден в заповедта за ремонт. За събиране на разходите за извършения ремонт на база заповедта и платежните документи се издава изпълнителен лист в полза на общината или района за събиране на направените разходи от собствениците.

08/11/2024

Какво могат живущите в една сграда и как участват в управлението на етажната собственост.

Всички живущи в сградата могат да ползват общите части за това за което тези общи части са предназначени. Например да ползват асансьора за да се превозват до етажа на който живеят защото той е предназначен за това, да ползват стълбищата и стълбищните площадки за да се предвижват до жилищата си, а не за да складират вещи и боклуци по площадките.

Как участват в управлението на сградата собствениците, ползвателите и обитателите?
Управлението на етажната собственост се осъществява чрез участието на живущите на общите събрания и гласуването по точките от дневния ред. Общото събрание е органа който решава всички въпроси в етажната собственост, а управителя на етажната собственост изпълнява приетите от общото събрание решения.

Собствениците участват в управлението на етажната собственост като участват в общите събрания и имат право да гласуват по всички точки от дневния ред.
Ползвателите участват в общите събрания, но не могат да взимат решения по следните точки, ако не са упълномощени от собственика, а именно: Решения за определяне на „фонд ремонт и обновление“, решения за извършване на необходими, неотложни и полезни разходи и решения за разходи за технически паспорт на сградата, решения за отдаване под наем или безвъзмездно ползване на общи части, решения за основен ремонт или обновяване на сградата, решения за действия по учредяване право на ползване, надстрояване, пристрояване или промяна предназначението на общи части, решения за водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, санитарно - хигиенните норми, както и решения за присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителна мрежа и прекратяване на топлоснабдяване и газоснабдяване в сградата.
При разногласия между собственика и ползвателя то в гласуването участва собственика.
Обитателите могат да участват в общото събрание само със съвещателен глас, освен ако не са упълномощени от собственика да го представляват пред общото събрание.

06/11/2024

Кой е ползвател и кой обитател в сградата и кои такси не се дължът от ползателите и обитателите и кога?

За да видим разликата между ползвател и обитател нека вземем един пример:
Петър живее заедно с баща си в апартамент в гр. Варна. Апартамента е бил собственост на бащата на Петър, но в последствие апартамента е прехвърлен на Петър като баща му си е запазил пожизнено право на ползването му. Бащата на Петър се явява ползвател на апартамента и той има вещно право на ползване. Той като ползвател не би трябвало да заплаща разходи за ремонти в сградата или разходи за „фонд ремонт“ в сградата освен, ако нямат изрична уговорка с Петър за това.
За разлика от бащата на Петър, Иван е наемател на апартамент в същата сграда. Иван като наемател на апартамент няма вещно право на апартамента и по силата на договор за наем се явява обитател. Той като обитател при никакви условия не дължи такси за ремонт на сградата или такси за „фонд ремонт“в сградата защото тези такси се дължът само от собствениците без значение дали те живеят в апартаментите си или не.

Да обобщим:
Ползвателите нямат задължение да заплащат такси за ремонти и обновяване на общи части в сградата, както и вноски за „фонд ремонт и обновяване“ на сградата. Това е задължение на собственика освен, когато не е уговорено друго между тях.

Обитателите /наемателите/ не дължът такси за ремонти и обновяване на общи части в сградата, както и „фонд ремонт и обновяване“ на сградата. Разходите за ремонти на общите части се дължат от собствениците, без значение дали обитават апартаментите си или не.

18/04/2024

• Какво означава кворум и при какъв кворум може да се проведе общо събрание на етажната собственост ?

Посети сайта, за да се запознаеш с последните промени в Закона за управление на етажна собственост / 2023 година.
👇👇

18/02/2024

• Къде и как се провежда общото събрание на етажната собственост ? Съдържание на протокола. Обявяване и оспорване на протокола.

Посети сайта, за да се запознаеш с последните промени в Закона за управление на етажна собственост / 2023 година.
👇👇

Къде и как се провежда общото събрание на етажната собственост ? Съдържание на протокола.  Обявяване и оспорване на протокола. 12 октомври 2023 Общото събрание се пров...