Адвокатска кантора Жасмина Николова & Николай Карагьозов

01/07/2026

Защо адвокатът не е разход, а необходимост при сделка с недвижим имот?

Вчера прекарахме повече от три часа в нотариална кантора в опит да спасим сделка за недвижим имот на стойност над половин милион евро.
За съжаление – без успех.

Най-тъжното е, че всичко това можеше да бъде предотвратено.
Клиентът ни е дългогодишен наш доверител – интелигентен, образован човек, който първоначално беше преценил, че при покупко-продажба на ново строителство, без тежести върху имота, няма необходимост от адвокат. Дори обсъждахме защо адвокатският хонорар е такъв, какъвто е.
Истината е проста.
Адвокатът не получава възнаграждение за това, че “прочита един договор”.
Ние сме учили право почти седем години, ведно със задължителната практика. Аз упражнявам професията вече 23 години, а колегата ми – 17 години. През тези години сме носили отговорност за всяка клауза, която сме написали, променили или одобрили. Именно тази отговорност е причината хората да търсят адвокат.
В конкретния случай имотът беше юридически изряден.
Проблемът не беше в собствеността.
Проблемът беше в механизма на сделката, начина на плащане, организацията между страните и липсата на ясно разписани договорености. В последния момент възникнаха сериозни разминавания в разбирането на купувача и продавача относно дължимите плащания. Последваха напрежение, спорове и часове преговори.

И двете страни вече бяха заплатили и комисиони към агенцията за недвижими имоти в размер на десетки хиляди евро.
Важно е обаче хората да знаят едно:
Агенцията по недвижими имоти посредничи за осъществяването на сделката. Тя не е личният адвокат на нито една от страните и не защитава индивидуалния правен интерес на продавача или купувача. При възникване на спор именно страните остават да защитават правата си сами – обикновено с помощта на адвокат и пред съда.
За съжаление, ние бяхме потърсени едва когато проблемите вече бяха възникнали.
Успяхме да предотвратим допълнителни рискове за клиента си, но това коства много стрес и напрежение за всички.

Затова бих искала да отправя един съвет към всички, които купуват или продават недвижим имот.

Не разчитайте, че щом сте ангажирали агенция за недвижими имоти сделката ще премине безпроблемно.

Правните рискове невинаги са свързани със собствеността. Много по-често те се крият в договорите, плащанията, сроковете, данъчните последици, банковите преводи, обезпеченията и защитата на интересите на всяка една от страните.
Консултацията с адвокат в началото струва несравнимо по-малко от цената на един провален договор или съдебен процес.
Когато инвестирате стотици хиляди евро в недвижим имот, не спестявайте именно от професионалната правна защита.

Тя не е лукс.

Тя е необходимост!

П.п 3 дни по-късно сделката се случи, но след дълги преговори, стрес и втора посещение при нотариуса!

Адвокат Жасмина Николова

25/06/2026

❗ Незаконосъобразен въвод от частен съдебен изпълнител – имате право на обезщетение

Малко хора знаят, че частният съдебен изпълнител не е освободен от отговорност, когато при изпълнение на своите правомощия причини вреди чрез незаконосъобразни действия.

В практиката си все по-често се сблъскваме със случаи, в които граждани или търговски дружества са отстранени от владението на недвижим имот при нарушения на закона. Ако впоследствие съдът отмени извършения въвод като незаконосъобразен, това не е само процесуална победа – в много случаи е и основание за търсене на обезщетение за причинените вреди.

Върховният касационен съд последователно приема, че частният съдебен изпълнител носи имуществена отговорност по чл. 74 от Закона за частните съдебни изпълнители във връзка с чл. 441 ГПК, когато са налице:
✔ незаконосъобразно действие или бездействие;
✔ настъпили имуществени или неимуществени вреди;
✔ причинно-следствена връзка между тях.

Особено важно е, че според практиката на ВКС съдът, който разглежда иска за обезщетение, самостоятелно преценява законосъобразността на действията на съдебния изпълнител, независимо дали те са били обжалвани и независимо от изхода на производството по жалбата.

В нашата практика наскоро успешно защитихме клиент, при когото извършеният въвод беше отменен по съдебен ред като незаконосъобразен. Следващата стъпка е да бъдат защитени и имуществените права на пострадалия чрез предявяване на иск за обезщетение за всички преки и непосредствени вреди, причинени от незаконното изпълнително действие.

Всеки конкретен случай следва да бъде анализиран индивидуално, но когато изпълнителните действия са извършени в нарушение на закона и от тях са настъпили вреди, засегнатото лице има право на защита.
Ако сте претърпели вреди вследствие на действия на съдебен изпълнител, потърсете своевременно правна консултация. Законът предвижда механизми за защита и търсене на отговорността на частните съдебни изпълнители.

02/06/2026

Току-що спечелихме и на втора инстанция дело за защита на владение и собственост, а този казус е прекрасен повод да разкажа малко повече за един от най-силните способи за защита на правото на собственост – ревандикационния иск по чл. 108 от Закона за собствеността.
В разглеждания случай трето лице ползваше част от съсобствен имот въз основа на договор за наем, сключен само с част от съсобствениците. Беше изградена дървена платформа с метална конструкция, използвана като външна търговска площ към търговски обект. Съдът обаче прие нещо изключително важно – че договорът не е противопоставим на съсобственик, който не е страна по него, не е давал съгласие и не е приемал последиците от този договор.
Това е един от фундаменталните принципи на вещното право. Никой не може едностранно да предоставя конкретна реална част от съсобствен имот за ползване на трето лице така, че да обвърже останалите съсобственици, ако липсва разпределение на ползването или необходимото мнозинство по закона. Именно затова съдът прие, че ползването на тази част от имота е без правно основание спрямо нашата доверителка и уважи ревандикационния иск.
Особено важно е и още нещо – много собственици остават с погрешното впечатление, че когато притежават идеална част от имот, възможностите им за защита са ограничени. Съдебната практика е категорична в обратното. Всеки съсобственик има право да защити собствеността си срещу трето лице, което упражнява фактическа власт без основание, дори когато между съсобствениците няма предварително разпределение на ползването.
Ревандикационният иск остава една от най-сериозните и ефективни форми на вещноправна защита – при неправомерно ползване и владение на чужд имот, завземане на площи, поставяне на обекти, спорове между съсобственици и множество други хипотези, в които собственикът трябва да възстанови контрола върху своята собственост.

25/04/2026

Върховен касационен съд прие, че всяко пълнолетно осиновено лице има законово признат правен интерес да поиска информация за своя произход, включително имената на биологичните си родители, дори и при наличие на частични данни. Допустимостта на производството е гарантирана по чл. 105 от Семейния кодекс, като съдът извършва конкретна преценка за разкриване на информацията с оглед баланса между конкуриращите се права и интереси.

https://news.lex.bg/%d0%b2%d0%ba%d1%81-%d1%80%d0%b0%d0%b7%d1%8f%d1%81%d0%bd%d0%b8-%d0%bf%d1%80%d0%b0%d0%b2%d0%be%d1%82%d0%be-%d0%bd%d0%b0-%d0%b8%d0%bd%d1%84%d0%be%d1%80%d0%bc%d0%b0%d1%86%d0%b8%d1%8f-%d0%bd%d0%b0-%d0%be/?fbclid=IwdGRjcARZW9RleHRuA2FlbQIxMQBzcnRjBmFwcF9pZAo2NjI4NTY4Mzc5AAEe12Q59mkmWjDuORkbgewJWp4xf6A4XPZZuYBoOMyfMkOpOHCyBdRm3rvJrTU_aem_fOVDa3I9-AkZlOMUPgcDhw

18/03/2026

ТРАНСФОРМАЦИЯ НА СЕМЕЙНО ИМУЩЕСТВО СЛЕД РАЗВОД – ПРАВНИ ВЪЗМОЖНОСТИ, СРОКОВЕ И СЪДЕБНА ПРАКТИКА

Разводът не поставя автоматично край на имуществените отношения между съпрузите. Напротив – именно след прекратяването на брака възникват редица правни въпроси, свързани с подялбата на придобитото имущество и защитата на личния принос на всеки от съпрузите. Един от най-важните правни инструменти в тази насока е искът за трансформация на лично имущество, уреден в Семейния кодекс на Република България и доразвит в съдебната практика.
При липса на избран режим на разделност, след прекратяване на брака съпружеската имуществена общност се преобразува в обикновена съсобственост между бившите съпрузи при равни дялове
1. Какво представлява трансформацията на лично имущество?
Съгласно чл. 21 и чл. 23 от Семейния кодекс, вещите и паричните средства, придобити по време на брака представляват съпружеска имуществена общност, независимо на чие име са придобити.
Законът обаче допуска изключение – когато едно имущество е придобито изцяло или частично с лични средства на единия съпруг, е възможно да се признае:
• пълна трансформация – когато цялата стойност на придобиването е заплатена с лични средства;
• частична трансформация – когато само част от средствата са лични.
2. Кое имущество се счита за лично?
Семейният кодекс ясно очертава кръга на личното имущество. Такова е:
• имущество, придобито преди брака;
• имущество, придобито по наследство или дарение;
• вещи за лично ползване;
• имущество, придобито със средства от продажба на лично имущество (т.нар. заместваща трансформация).
Ключовият момент е произходът на средствата, а не моментът на придобиване.
3. Кога е налице пълна и кога частична трансформация?
✔️ Пълна трансформация е налице, когато:
• имотът е придобит изцяло с лични средства (напр. наследство, дарение или продажба на лично имущество);
• липсва участие на общи семейни средства.

✔️ Частична трансформация е налице, когато:
• част от средствата са лични, а останалите – общи;
• съдът определя съотношението на дяловете според доказания принос.

4. Значение на доходите, приносът и грижата за семейството – съвременна съдебна практика:

Съдебната практика в България е развита в посока на комплексна оценка на приноса на съпрузите, като не се отчита единствено финансовият принос.
Съгласно Семейния кодекс приносът може да бъде:
• имуществен (финансов) – чрез доходи, инвестиции, плащания, участие в придобиването;
• неимуществен – чрез грижи за децата, водене на домакинството, подкрепа на съпруга реализиращ по-високи доходи.
📌 Съдилищата последователно приемат, че:
• грижата за децата и домакинството представлява равностоен принос, който има правно значение;
• когато единият съпруг е поел основно отглеждането на децата и домакинството, това компенсира липсата на пряк финансов принос.
В същото време се утвърждава и практиката, че:
• при значителна разлика в доходите между съпрузите;
• и когато придобиването на имущество със значителна стойност би било обективно невъзможно без доходите на единия съпруг съдът може да приеме по-голям принос на този съпруг, което да обоснове частична трансформация или по-голям дял.
⚖️ Преценката винаги е конкретна и се извършва чрез съпоставка на:
• финансовия принос;
• грижата за децата;
• управлението на домакинството;
• цялостното участие в семейния живот.

5. Срокове за предявяване на иск за трансформация

Искът за трансформация може да бъде предявен:
• по време на брака;
• след развода – най-често в рамките на производство по съдебна делба или като самостоятелен иск.
Искът за определяне на по-голям дял е ограничен с кратък преклузивен срок, а именно следва да се заведе до 1 година след развода.

6. Доказване – Необходимо е да се установи:
• произходът на средствата (напр. наследство, дарение, продажба на лично имущество);
• връзката между тези средства и придобиването на конкретното имущество;
• размерът на участието на всеки съпруг.
Съдът изисква пълно и главно доказване, като най-често се използват:
• банкови извлечения;
• нотариални актове;
• договори;
• свидетелски показания (с ограничено значение при парични отношения).

Заключение: Трансформацията на лично имущество е един от най-важните механизми за постигане на справедливост при имуществените отношения след развод. Законът и съдебната практика в България ясно показват, че приносът не се измерва само в пари, а включва и грижата за семейството, децата и общия живот.

Правилно структурираната защита и добре подготвените доказателства могат да доведат до уважавате на иска и реално признаване на индивидуалния принос на всеки съпруг.

17/01/2026

На 30 декември 2025 г. бяха приети дългоочакваните изменения в Семейния кодекс и българското семейно право направи дългоочаквана и съществена крачка напред. Законът вече предлага по-гъвкави и реалистични решения при спорове за родителски права, като поставя в центъра най-добрия интерес на детето и активната роля и на двамата родители.

1. Съвместно упражняване на родителските права – Една от най-важните промени е, че съвместното упражняване на родителските права (т.нар. „споделено родителство“) вече може да бъде постановено от съда, а не само по взаимно съгласие между родителите, както беше досега.
Съдът преценява конкретния случай – възрастта на детето, отношенията между родителите, възможността за сътрудничество – и може да определи ясни и конкретни мерки за всеки родител, включително механизъм за решаване на бъдещи разногласия.

Важно е да се подчертае: споделеното родителство не е автоматично равномерно разпределение на времето, а индивидуално определен режим, съобразен с нуждите на детето и всеки конкретен случай.

2. Местоживеене, пътуване и лични документи – Новите разпоредби изискват при всяко дело за родителски права съдът (или споразумението между родителите) задължително да уреди:
• местоживеенето на детето;
• възможността за пътуване в чужбина;
• издаването на лични документи.

На практика това означава по-малко последващи спорове и по-голяма правна сигурност – въпроси, които преди често налагаха отделни съдебни производства, вече се решават в рамките на основното дело.

3. По-ефективни мерки при неизпълнение
Законът въвежда и по-ясни инструменти, когато съдебното решение не се изпълнява. При нужда съдът може да:
• разпореди личните контакти да се осъществяват в защитена среда или в присъствие на специалист;
• задължи родител да спазва определено поведение;
• измени вече определения режим, ако той не работи в интерес на детето;
• предприеме мерки при отчуждаващо поведение или системно възпрепятстване на контактите с другия родител. Поемане на разходите за пътуване на детето, а при нужда – и на придружаващото лице.
В заключение
Измененията в Семейния кодекс от 2025 г. целят по-балансиран подход между правата на родителите и реалните потребности на децата. Законът вече дава на съда по-широки възможности да изгради работещи решения, а на родителите – по-ясни правила и по-голяма предвидимост.

Ако сте изправени пред дело за родителски права или обмисляте споразумение, навременната правна консултация е ключова, за да бъдат използвани пълноценно новите възможности, които законът предоставя.

14/01/2026

Днес празнувам 23 години от деня, в който станах адвокат.
Една мечта. Една осъзната и дълбоко желана професия.
Път, който избрах с убеждение — и който и до днес вървя с отдаденост и любов.
За мен адвокатурата никога не е била просто работа. Тя е отговорност, призвание и ежедневен избор да заставаш до хората в най-важните им моменти. Удоволствие е да упражнявам тази професия и истински я обичам — с всичките ѝ предизвикателства, битки и победи.
Благодаря от сърце на всички клиенти, които ми се довериха през годините. Вие сте част от моя професионален път и от моя живот. Чест е за мен да работя с вас и заедно да вървим по пътя на справедливостта.

С признателност и обич
адв. Жасмина Николова

30/12/2025

https://ivp.bg/news/davnostimotfakticheskosajitelstvobezbrak/?fbclid=IwdGRjcAPArUlleHRuA2FlbQIxMQBzcnRjBmFwcF9pZAo2NjI4NTY4Mzc5AAEejWB2w9jkJe3RstRP5oqVthb_bog1BzcEV6hnGuLWhzpPJPL8MaCO2Gd2jEo_aem_rdv0-Mlju-Bzih7gMZ1aog

адв. д-р Ивайло Василев тел.: 0896733134 КАЗУСЪТ ПРЕД ВКС А. А. Р. купува с нот. акт № 139, т. 2 /17.10.2001 г. на нотариус с рег. № 062 процесния апартамент за сумата 6000 лв., от която 3000 ....

17/12/2025

Скъпи клиенти, партньори и приятели,
В навечерието на коледните и новогодишните празници искаме искрено да Ви благодарим за доверието, което ни оказахте и през изминалата година. За нас беше чест заедно да вървим по пътя на справедливостта.
2025 година ни изправи пред множество предизвикателства – сложни търговско-облигационни спорове, тежки договорни казуси, случаи на правни и финансови измами, както и производства, съпътствани от силна емоционална и човешка болка. Срещнахме се със страх, изключителни житейски драми и несигурност, но и с изключителна решимост, кураж и стремеж към справедливост от страна на клиентите ни!
Искаме да знаете, че нашата основна мисия остава непроменена – да помагаме на хората. Да бъдем опора. Да Ви изслушваме, да Ви разбираме и да Ви подкрепяме без осъждане. Да вярваме заедно, че справедливостта е възможна и че борбата има смисъл.
Пожелаваме Ви светли, спокойни и топли празници, повече вяра, надежда и вътрешен мир, както и една по-спокойна, здрава и успешна Нова година.

С благодарност и уважение,
Адвокат Жасмина Николова и адвокат Николай Карагьозов