30/08/2023
Покупката на жилище е важно събитие, както в житейски, така и в икономически план, затова купувачите трябва да са сигурни, че са предпазени от неприятни изненади. Нужно е внимателно изследване на собствеността на имота, вида строителство, наличието на необходимата строителна документация, както и липсата на вещни тежести върху него (ипотеки, възбрани, учредено вещно право на ползване и др.).
Друг важен аспект на бъдещата покупка, е статутът и отреденото предназначение на имота. Както всички знаем, през годините на подем в строителството, в големите градове се построиха много сгради, в които с цел „хитруване” от страна на инвеститора, документално бяха обособени отделни обекти с предназначение „ателие”, които реално се предлагат, продават и ползват като жилищни площи.
Причините един самостоятелен обект, всъщност предназначен за живеене, да не може да се нарече „апартамент“, и следователно да стане „ателие“ могат да бъдат много. Ето само някои от тях:
• да има изцяло северно, северозападно или североизточно изложение;
• да няма складово помещение към него (килер, таван или мазе);
• да няма светла височина минимум 2.60 м;
• да няма предвидени по проект поне едно паркомясто/гараж за всяко жилище в сградата.
Ателиетата привличат купувачите, най-вече с възможността да се сдобиеш с жилище в предпочитан район на по-изгодна цена, от тази, на която се предлагат апартаментите.
Но заедно с изгодите идват и проблемите.
Важно е да се отбележи, че законовите редакции в областта на ателиетата се тълкуват доста творчески от различните институции в страната, поради което обитателите на тези имоти срещат разнообразни проблеми. В доста общини е невъзможно да се ползва данъчно облекчение от 50% в размера на данък сгради, когато ателието се ползва за основно жилище. Наред с последното често се дължи по-висока такса за битови отпадъци (такса смет). Друг проблем, който също се среща на общинско ниво, касае възможността в имота да се регистрира постоянен/настоящ административен адрес на лицата, които го обитават. Далеч не е за пренебрегване за ателиета в централни градски части, където има действаща платена зона за паркиране и проблемът, че собствениците/наемателите им не могат да се възползват от абонамент за живущи за паркиране в тези зони.
Наред с общините, електроразпределителните дружества, също третират тези обекти като нежилищни, поради което, често собствениците на ателиета са принудени да плащат по-високи сметки за електроенергия.
Неясният статут на ателието създава проблеми на своите собственици и при евентуално принудително изпълнение, тъй като институтът на несеквестируемостта не брани нежилищни имоти, което дава възможност на съдебните изпълнители да възбранят и да изнесат на търг имота, дори да е единственото жилище на длъжника. При разглеждане на жалби срещу подобни актове на съдебните изпълнители, съдилищата се стремят да намират справедливо решение, като съобразяват реалното ползване на имота, но това не елиминира напълно потенциалната възможност жилището да бъде продадено. Подобни проблеми със статута на „ателието” се срещат и при спорове по реда на Семейния кодекс и Закона за наследството.
Намирането на банково кредитиране за финансиране покупката на имот с предназначение „ателие” също е важен аспект на темата, тъй като част от банковите институции в страната отказват да финансират подобни сделки или приемат да предоставят заеми с по-нисък процент на финансиране от оценката на имота и/или с по-висока лихва, каквито са харктерни за кредитните продукти за нежилищни имоти.
Все пак, доста от банките са възприели тълкуването, че ако едно ателие реално е предназначено да се ползва за жилищни нужди, то е толкова ликвидно, колкото и апартамент и съответно финансират такива покупки със стандартни условия за жилищен ипотечен кредит. Именно за да разграничат „ателиетата жилища“ от ателиетата за творчески нужди, някои банки приемат такива обезпечения, само ако имат санитарен възел, обособен кухненски кът, не са на партерни или първи етажи.
Последните промени в нормативната материя посветена на „ателието” датират от началото на 2021 г. Те бяха широко прокламирани като промени, които ще сложат ред и ще премахнат неяснотите и противоречивото тълкуване от страна на институциите. В брой 16 на Държавен вестник бе обнародван Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията и в частност § 5, т.29 и т.29а от Допълнителните разпоредби на закона. С приетите изменения и допълнения на закона в двете точки се дава легално определение на понятията „Жилищна сграда“ и „Сграда със смесено предназначение“. След промените, текстовете придобиха следния вид:
§ 5 от ДР на ЗУТ: По смисъла на този закон: т. 29. “Жилищна сграда” е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.
т. 29а. “Сграда със смесено предназначение” е нежилищна сграда, която се състои от самостоятелни обекти с различно предназначение, като при наличие на жилища, те заемат по-малко от 60 на сто от разгънатата й застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.
Основната промяна и в двете разпоредби е допълването на изречение второ с текста „При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.“.
Тъй като все още няма изградена практика на направената нормативна промяна, общинските администрации в различните общини продължават да тълкуват и прилагат закона по различен начин. Затова е изключително важно преди да пристъпите към покупката на помещение със статут „ателие“ е да направите проверка в съответната общинска администрация.
В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие при покупката на жилище, не се колебайте да се свържете с мен.
#покупка #ателие #консултация #правназащита
