Merckx Advocaten

22/07/2026

⚡ Energiefactuur van uw huurder? U moet die niet betalen.

Het blijft schering en inslag: energieleveranciers presenteren verhuurders de rekening van hun vertrokken huurder onder verwijzing naar een "solidariteitsclausule" die de verhuurder mee in het bad trekt. Juridisch gezien is dat een lege doos.

Die clausule staat immers in het energiecontract dat uw huurder ondertekende, niet u. Een overeenkomst bindt enkel haar partijen. Bovendien werd deze clausule nooit afzonderlijk met u onderhandeld, wat haar onrechtmatig maakt (art. VI.83, 26° WER).

Wijs de factuur per aangetekende brief af en bevestig dat u geen contractspartij bent. Meer hoeft u in eerste instantie niet te doen.

Toch zijn er twee situaties waarin u wél risico loopt. Weet u van de verhuis maar meldt u niets aan de leverancier, dan riskeert u aansprakelijkheid wegens misleiding. Tekent u een overnamedocument waarbij u zich akkoord verklaart de achterstallige kosten van de huurder te vergoeden, dan aanvaardt u die schuld contractueel, ook voor verbruik dat u zelf nooit deed.

Bescherm uzelf van bij het begin: verplicht de huurder alle energiecontracten op zijn naam te zetten, voeg een schadebeding toe bij niet-tijdige contractbeëindiging en leg bij de uittredende plaatsbeschrijving altijd de meterstand en de naam van de contractant vast in een energieovernamedocument, zonder enige betalingsverbintenis te aanvaarden voor het verleden wel te verstaan.

Leveranciers hanteren overigens nog twee andere troefkaarten: ‘Uw huurcontract is niet geregistreerd en dus niet tegenstelbaar aan de leverancier’ en ‘u bent de geregistreerde netgebruiker, dus u betaalt’. Beide redeneringen klinken afdwingbaar, maar zijn dat niet. De sanctie op niet-registratie bestaat immers enkel in het voordeel van de huurder (de mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen zonder opzegtermijn of vertrekvergoeding); en uw hoedanigheid van netgebruiker vervalt zodra u de verhuis aan de leverancier meldt.

Heeft u dit al meegemaakt? Of twijfelt u of uw huurcontract voldoende bescherming biedt? Laat het weten in de comments.

⚖️ Informatief — geen juridisch advies.

23/06/2026

🏗️ Bouwpromotor: terwijl de buurman uw vergunning aanvecht, verstrijkt de leveringstermijn ongenadig verder.

Als bouwpromotor tekent u steeds contracten met een verplichte leveringstermijn erin. Wat vaak over het hoofd gezien wordt, is dat die termijn en het bijhorende schadebeding geen rekening houdt met de mogelijkheid dat de omgevingsvergunning aangevochten wordt.

De Wet Breyne (art. 7(b)) laat vooreerst toe dat u de verkoopovereenkomst sluit onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van de omgevingsvergunning. Doe dat! Zolang de vergunning er niet is, begint de leveringstermijn en dus ook het schadebeding, alvast niet te lopen.

Maar dit beschermt u nog niet tegen de buurman die beroep instelt tegen de vergunning bij de Deputatie, de Raad voor Vergunningsbetwistingen of zelfs bij de Raad van State. Zo'n procedure kan zeer lang duren en ondertussen ligt de werf stil of loopt ze vertraging op terwijl de schadebeding-klok gewoon verder tikt.

Dan maar overmacht inroepen? Klinkt logisch, maar de rechtbank zal u streng beoordelen. Vergunningsrisico's zijn immers een inherent kenmerk van de bouwactiviteit, en wat voorzienbaar is, is geen overmacht. En rechterlijke matiging van het schadebeding dan? Dat lukt enkel bij een zgn. ‘kennelijke onredelijkheid’, wat een zeer hoge bewijsdrempel is.

Maar u kunt dit risico ook al in de koopovereenkomst beperken.

Koppel daarvoor de leveringstermijn aan het bekomen van de vergunning én neem een schorsingsclausule op die de termijn automatisch opschort zolang de vergunning wordt aangevochten of geschorst. De precieze formulering vereist maatwerk, maar het principe is juridisch volledig verdedigbaar en in lijn met de Wet Breyne.

Dat vraagt slechts één extra clausule in uw contract zonder dewelke u een maandenlange schadevergoeding dreigt te moeten betalen aan de koper voor een vertraging die niet eens aan u te wijten is.

Heeft u hier vragen over, of wil u uw huidige contracten laten screenen? Neem gerust contact op. Een gerichte contractcheck is de goedkoopste verzekering die u als promotor kunt nemen.

💬 Kent u een promotor die onlangs met dit probleem geconfronteerd werd? Stuur hem dit artikel.

Akurad Gent
[email protected]
Tel. 09/277.01.03

Akurad Roeselare
[email protected]
Tel. 051/20.31.51

31/05/2026

Waarom de rechtstreekse vordering van de onderaannemer “alleen per brief” te riskant is.

Onderaannemers krijgen bij wanbetaling door de hoofdaannemer vaak het advies om zo snel mogelijk per aangetekende brief een zgn. “rechtstreekse vordering” in te stellen tegen de bouwheer/bouwpromotor (de opdrachtgever), omdat dat in de praktijk sneller en goedkoper is dan dagvaarden.

Die rechtstreekse vordering geeft u als onderaannemer een eigen recht op betaling door de opdrachtgever, maar enkel voor zover die op dat moment nog iets verschuldigd is aan de hoofdaannemer (art. 1798 oud BW). U tapt dus in op wat er nog bij de opdrachtgever “in de pijplijn” zit.

Over het lot van een rechtstreekse vordering die enkel per aangetekende brief werd ingesteld, bestaat er echter geen eensgezindheid als de hoofdaannemer daarna failliet gaat. Sommige rechters vinden een brief voldoende, andere eisen een dagvaarding. Het Hof van Cassatie heeft dit punt nog niet definitief beslecht.

Wél staat vast dat de rechtstreekse vordering alleen werkt zolang de vordering van de hoofdaannemer op de opdrachtgever nog “beschikbaar” is in zijn vermogen. Vanaf het faillissement is dat niet langer het geval (art. XX.110 WER). Stuurt u dus alleen een brief en gaat de hoofdaannemer nadien failliet, dan riskeert u dat de rechter uw vordering op de opdrachtgever afwijst en u gewoon moet aansluiten bij de andere schuldeisers in het faillissement van de hoofdaannemer (met beroep op uw voorrecht, art. 20, 12° Hypotheekwet).

Om dat risico te vermijden adviseren wij een quasi gelijktijdige drietrapsaanpak:

1. een aangetekende brief aan de opdrachtgever waarin u uw rechtstreekse vordering ondubbelzinnig inroept;
2. gelijktijdig een bewarend beslag onder derden in handen van de opdrachtgever, met in hetzelfde exploot opnieuw de aanzegging van de rechtstreekse vordering. Zo bevriest u de betaalstroom richting hoofdaannemer én dwingt u de opdrachtgever om mee te delen welke bedragen hij nog verschuldigd is;
3. aansluitend de dagvaarding ten gronde van de opdrachtgever op basis van de rechtstreekse vordering. Dat is de enige stap die u met zekerheid buiten de samenloop met de andere schuldeisers plaatst bij een eventueel faillissement van de hoofdaannemer.

Zo vrijwaart u maximaal uw verhaalsmogelijkheden op de opdrachtgever en vermijdt u de risico’s van de samenloop in het faillissement van de hoofdaannemer.

Feel free to 👍 of druk op 🔔 bovenaan mijn profiel voor meer tips.

Akurad Gent
[email protected]
Tel. 09/277.01.03

Akurad Roeselare
[email protected]
Tel. 051/20.31.51


Advocaten

30/04/2026