Ahasan’s Chambers

16/07/2025

জাল দলিল (Fake Deed) চেনা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, কারণ জমিজমা নিয়ে প্রতারণার অধিকাংশ ঘটনাই হয় জাল দলিল বা ভুয়া স্বাক্ষরের মাধ্যমে। নিচে আমি পেশাদার ও ব্যবহারিকভাবে জাল দলিল চেনার ১০টি নিয়ম বা লক্ষণ দিচ্ছি — আপনি একটু সচেতন হলে সহজেই যাচাই করতে পারবেন::

---

✅ জাল দলিল চেনার ১০টি প্রধান নিয়ম:

১. ✅ রেজিস্ট্রি অফিসের সিল ও রেজিস্ট্রেশন নম্বর যাচাই করুন।।

দলিলে থাকা রেজিস্ট্রি নম্বর, সাল, বই নম্বর ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম মূল রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে বা অনলাইনে যাচাই করুন।।

অনেক সময় জাল দলিলে মালিকানা আছে, কিন্তু রেকর্ডে পাওয়া যায় না।।

---

২. ✅ সাক্ষর ও ফিঙ্গারপ্রিন্ট পরীক্ষা করুন:

দলিলদাতার স্বাক্ষর ও আঙুলের ছাপ যাচাই করুন।

সন্দেহ হলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষিত Digital Fingerprint/Signature Image এর সাথে মিলিয়ে দেখুন।।

---

৩. ✅ জাল স্ট্যাম্প ব্যবহার (ভুয়া NBR কাগজ)

দলিলের স্ট্যাম্প কাগজ (Stamp Paper) ও তার নম্বর যাচাই করুন। ভুয়া দলিলগুলোতে:

পুরনো কাগজ ব্যবহার হয়

বা নকল স্ট্যাম্প সিল দেওয়া থাকে
👉 স্ট্যাম্প অফিসে যাচাই করুন এই দলিলের স্ট্যাম্প আসল কিনা।।

---

৪. ✅ তারিখে অসামঞ্জস্য:

দলিলে লেখা তারিখ, সাক্ষর, রেজিস্ট্রি তারিখ এবং নথিভুক্তির তারিখে গরমিল থাকলে সন্দেহ করুন।।

কখনো কখনো পূর্ববর্তী তারিখে দলিল তৈরি করে জাল রেজিস্ট্রি দেখানো হয়।।

---

৫. ✅ খতিয়ান ও মৌজা তথ্য যাচাই করুন:

দলিলে উল্লিখিত খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, মৌজা, JL নম্বর CS/SA/RS/BS খতিয়ানের সাথে মিলিয়ে দেখুন।

কোনো রেকর্ডে জমি অন্য কারো নামে, অথচ দলিলে অন্য কারো নামে দেখানো হলে তা জাল বা পক্ষান্তরহীন দলিল হতে পারে।।

---

৬. ✅ পূর্ববর্তী মালিকদের তথ্য পরীক্ষা করুন

দলিল যদি বলে "উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া", তাহলে সেই উত্তরাধিকারদের নাম মৃত্যু সনদ ও ওয়ারিশ সার্টিফিকেট দিয়ে যাচাই করুন।।

---

৭. ✅ রেফারেন্স চেইন পরীক্ষা করুন (Deed Chain of Title)

দলিলের আগে-পরে কার কাছে জমি ছিল, সেটা ঠিকমতো লিখা আছে কিনা দেখুন।।

একাধিক মালিক দেখানো হলেও মালিকানার ইতিহাস অস্পষ্ট হলে দলিলটি জাল হতে পারে।।

---

৮. ✅ সাক্ষীদের পরিচয় যাচাই করুন:

সাক্ষীদের নাম, পিতার নাম, পরিচয়পত্র মিলিয়ে দেখুন।।

অনেক সময় জাল দলিলে ভুয়া সাক্ষী বা মৃত সাক্ষীর নাম থাকে।।

---

৯. ✅ ফটোকপি নয়, মূল দলিল বা Certified Copy ব্যবহার করুন:

কখনো শুধু ফটোকপি দেখে চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেবেন না।।

রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের সত্যায়িত কপি (Certified Copy) সংগ্রহ করুন।।

---

১০. ✅ দলিলের ভাষা ও বানানে ভুল

জাল দলিল তৈরির সময় আইনি ভাষায় গড়মিল, বানানে ভুল বা অপ্রাসঙ্গিক শব্দ থাকে।।

---

🔍 বোনাস টিপস: কোনটা কিভাবে যাচাই করবেন?

১)- রেজিস্ট্রি নম্বর ও দলিল কপি যাচাই করুন সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে।।

২)- দলিল অনুযায়ী রেকর্ড মিলিয়ে দেখুন ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা AC Land অফিস থেকে।।

৩)- ফিঙ্গারপ্রিন্ট যাচাই করুন সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা ফরেনসিক ল্যাব থেকে।।

৪)- মালিকানার ইতিহাস দেখ নিন ডিসি অফিস বা জেলা রেকর্ডরুম থেকে।।

৫)- অনলাইন দলিল যাচাই www.eporcha.gov.bd থেকে।।
(যদি সংযুক্ত থাকে)

---

📌 উপসংহার:

জমি কিনতে গেলে শুধু জমি দেখে নয়, দলিল ও রেকর্ড দেখে সিদ্ধান্ত নিতে হয়। একাধিক পয়েন্ট থেকে যাচাই না করলে প্রতারণার শিকার হওয়ার ঝুঁকি থাকে।।

**Collected**

02/07/2025

আইনগত সহায়তা প্রদান আইন, ২০০০ (Legal Aid Services Act, 2000) এ কিছু পরিবর্তন এসেছে।

তফসিল বর্ণিত আইনে বিরোধ নিস্পত্তির ক্ষেত্রে প্রথমে লিগ্যাল এইডের মাধ্যমে মধ্যস্থতার চেষ্টা করতে হবে। মধ্যস্থতার মাধ্যমে সমাধান না হলে এরপর মামলা দায়ের করতে হবে। মধ্যস্থতা চেষ্টার সময়টুকু তামাদি থেকে বাদ যাবে।

24/04/2025

👉 একাধিক কাবিন নামা থাকলে- কোনটি বৈধ হবে??

পরিবার ছাড়া লুকিয়ে বিয়ে করেন, তখন কাবিন করা হয় একটা আবার পরিবার মেনে নেওয়ার পর সামাজিক ভাবে আগে কাবওনের কথা গোপন রেখে আবার কাবিন করা হয়। তবে এক্ষেত্রে ৯৯.৯% মানুষেরই কাবিনের দেনমোহরের পরিমানের ভিন্নতা দেখা যায়। সামাজিক ভাবে কাবিনের সময় পুরুষ ইগোকে উর্ধ্বে রাখতে কাবিনে দেনমোহরের পরিমানটা থাকে অনেকেরই সাধ্যের বাইরের। বিপত্তি বাধে তখন যখন পরিবারটি সঠিন ভাবে পরিচালনা করতে তারা দুজনেই ব্যার্থ হন। পুরুষ চায় প্রথম কাবিনের নির্ধারিত দেনমোহর পরিশোধ করতে আর নারী চান সেকেন্ড কাবিনের নির্ধারিত দেনমোহর। কখনো কখনো বিচারিক ক্ষেত্রে ও তৈরি হয় বিভ্রান্তিকর পারিস্থিতি।

আবার কখনো পারিবারিক বিয়ের সময় দেনমোহর কম ধরা হলে, নারীটিকে ঠকানো হয়েছে এমনটা মনে করে স্বামী ব্যাক্তিটি সেকেন্ড কাবিন করেন স্ত্রীকে জিতিয়ে দিতে একটু বেশী দেনমোহরের পরিমান লিখে। বিপত্তি বাধে যখন দুর্ভাগ্যবশত বিবাহিত জীবন তালাক ( divorce) পর্যন্ত গড়ায় 🥲

আবার অনেকে বিদেশে যাওয়ার জন্য, বিভিন্ন সরকারী অফিসে ব্যাবহারের জন্য ও সার্টিফিকেট ও কাবিন নামার সকল তথ্য মিল রাখতেও সেকেন্ড কাবিন রেজিষ্ট্রেশন করে থাকেন।

আসুন জানি একাধিক কাবিন হলে কোন কাবিনটি কার্যকর হবে।

আমরা সকলেই জানি, বিবাহ হলো একটি প্রচলিত সামাজিক বন্ধন বা বৈধ চুক্তি যার মাধ্যমে দু'জন ভিন্ন বিপরীত লিঙ্গের মানুষের মধ্যে দাম্পত্য সম্পর্ক স্থাপিত হয়। বিভিন্ন দেশে সংস্কৃতিভেদে বিবাহের সংজ্ঞার তারতম্য থাকলেও সাধারণ ভাবে বিবাহ এমন একটি প্রতিষ্ঠান যার মাধ্যমে দু'জন মানুষের মধ্যে ঘনিষ্ঠ ও যৌন সম্পর্ক সামাজিক স্বীকৃতি লাভ করে। এবং সন্তান জন্মদানের স্বীকৃতি দেওয়া হয়।

মোদ্দা কথা কাবিন নামা হলো দুইজন মানুষের বৈবাহিক জীবন শুরু করার একটি বৈধ চুক্তি। আর দেনমোহর হলো পুরুষ কর্তৃক প্রদেয় সম্মানি। যা ইসলামিক শরীয়া মোতাবেক বৈবাহিক জীবন শুরু করার আগেই পরিশোধ করার নিয়ম ও স্ত্রীর নিকট স্বামীর দেনা।

নোটঃ সেকেন্ড কাবিনের বিষয়টা যদি এমন হয় যে প্রথমবার যে কাবিন রেজিষ্ট্রেশন হয়েছে, সেটাতে কিছু ভুল (irregularities) ছিল। যেমন পাত্র বা পাত্রীর বয়স কম থাকা, সাক্ষীদের নাম বা ঠিকানায় কোন ভুল থাকা -- ইত্যাদি irregularities দূর করার জন্য যদি দ্বিতীয়বার কাবিন রেজিস্ট্রেশন করার প্রয়োজন দেখা দেয় সেই ক্ষেত্রে দ্বিতীয় রেজিস্ট্রেশনটা বৈধ ধরে নিতে হবে। আর প্রথম বিবাহে যদি কোন irregularities না থাকে অর্থাৎ প্রথম বিবাহটা যদি বৈধ হয় সেই ক্ষেত্রে দ্বিতীয় বিবাহটা অনাবশ্যক, অপ্রয়োজনীয়, বাহুল্য এবং উদ্দেশ্যপ্রণোদিত বিবেচনায় ভয়েড এ্যাব ইনিশিয়ো ( void ab initio) ।এই ক্ষেত্রে প্রথম রেজিস্ট্রেশনটা বৈধ বিবেচনায় ওই রেজিস্ট্রেশনের শর্ত পরবর্তী বিরোধ নিষ্পত্তিতে বিবেচনায় নিতে হবে। অর্থাৎ প্রথম কাবিনটাই বহাল থাকবে, সেই অনুপাতেই মামলার নিষ্পত্তি হবে। সোজাসাপটা কথা হলো বিবাহের ক্ষেত্রে কাবিন নামা যেহেতু একটি বৈধ চুক্তি সেহেতু একই ব্যাক্তিদের মধ্যে একই বিষয়ে পুর্ববর্তী চুক্তি বহাল থাকা অবস্থায় সেইম বিষয়ে চুক্তি বাতিলযোগ্য।।

void ab initio কি??

Void means without legal effect. 'Ab initio' is a Latin term meaning “from the beginning”.

Void ab initio, therefore, means an action that never had legal effect.

A void act cannot be rectified to become enforceable because it is deemed as though it never occurred, and the parties are placed in their original positions.

In terms of legislation, for example, a statute enacted in excess of power or an unconstitutional provision of an act are void ab initio, that is, they are inoperative as if they had never been passed.

According to contract law, a contract may be “void ab initio”. This means that the contract must be treated as invalid from the moment that it was entered into, rather than when the court made a decision on the matter.

The effect of a contract being void ab initio is that the contract has no binding power over any of the parties.

A circumstance that may render a contract void ab initio is when a contract is invalid due to common mistake of a material fact or for duress..

আরো সহজ করে যদি বলি -"void ab initio " শব্দের অর্থ "শুরু থেকেই অবৈধ হিসাবে বিবেচিত হবে।" যেমন, অনেক বিচারব্যবস্থায় , যদি একজন ব্যক্তি বাধ্য হয়ে একটি চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন, তাহলে সেই চুক্তিটিকে " শুরু থেকেই অকার্যকর " হিসাবে গণ্য করা হয়।। সুতরাং বিবাহ যেহেতু একটি সামাজিক বৈধ চুক্তি সেহেতু কোন বৈধ কারন যেমন পাত্র / পাত্রীর বয়স বা সাক্ষীদের নাম ঠিকানা 'র মতো গুরুতর ভুল সংশোধন করার প্রয়োজনীয়তা ছাড়া, জোর করে, দেনমোহর এর পরিমান বাড়াতে বা কোন ভাবে স্বামী/ স্ত্রীকে প্রত্যারিত করতে সেকেন্ড কাবিন করে থাকলে সেটা আদালতে অকার্যকর বলে গন্য হবে।

**Collected**

14/04/2025

সবাইকে নববর্ষের শুভেচ্ছা (শুভ নববর্ষ ১৪৩২)

20/03/2025

বাংলাদেশে সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগ গত ২৪ জুলাই ২০২৪, চুক্তি কার্যকর বিষয়ক দুটি সিভিল পিটিশনে (৪৯৪ এবং ৪৯৫ অব ২০১৮) বিচারিক/ আপিল আদালতের এখতিয়ার সম্পর্কিত নিম্নবর্ণিত রায় প্রদান করেনঃ
পটভূমি:

উত্তরার একটি ফ্ল্যাট বিক্রয় নিয়ে বিরোধ ছিল। বাদী, শেহানা নিয়ামত, দাবি করেন যে বিক্রেতা (বিবাদী) ফ্ল্যাটটি ১৮,২০,০০০ টাকায় বিক্রয়ের মৌখিক চুক্তি করেছিলেন যার মধ্যে ১২,০০,০০০ টাকা ইতিমধ্যে পরিশোধ করা হয়েছে। তবে, বিবাদী এই দাবি প্রত্যাখ্যান করেন এবং বলেন যে বাদী শুধু ভাড়াটিয়া।

আদালতের কার্যক্রম:
• ট্রায়াল কোর্ট বাদীর চুক্তি বাস্তবায়নের মামলা খারিজ করে।
• হাইকোর্ট ডিভিশন রায় উল্টে বাদীর পক্ষে রায় দেয় এবং ফ্ল্যাটের মূল্য ৩৬,০০,০০০ টাকা নির্ধারণ করে, বাদীকে বাকি ২৪,০০,০০০ টাকা পরিশোধের নির্দেশ দেয়।
সুপ্রিম কোর্টের রায়:
• আপিল বিভাগ মৌখিক চুক্তির প্রমাণ যথেষ্ট নয় বলে মনে করে।
• হাইকোর্ট ডিভিশন তাদের এখতিয়ারের বাইরে গিয়ে ফ্ল্যাটের মূল্য নির্ধারণ করেছে বলে জানায়।
• হাইকোর্টের রায় বাতিল করে বিবাদীকে ১২,০০,০০০ টাকা ফেরত দেওয়ার নির্দেশ দেয়।

মূল আইনগত বিষয়বস্তু:
• একটি চুক্তি কার্যকর করার মামলায়, বিচারিক আদালত বা আপিল আদালতের কোন এখতিয়ার/ক্ষমতা নেই যে তারা তাদের বিচারিক ক্ষমতা প্রয়োগ করে চুক্তির শর্তাবলী উপেক্ষা করে মামলার সম্পত্তির মূল্য নতুন করে নির্ধারণ করবে। আদালত চুক্তির শর্তাবলী অতিক্রম করে সম্পত্তির মূল্য বা বিনিময়ের পরিমাণ পুনঃনির্ধারণ করতে পারে না এবং চুক্তিতে কোন শর্ত আরোপ বা যুক্ত করতে পারে না।

**Collected**

18/03/2025

ভুমি মন্ত্রণালয় ১১/০২/২০২৫ ইং তারিখে একটি পরিপত্রের মাধ্যমে নামজারি করতে বন্টননামা দলিল এর প্রয়োজনীয়তা শিথিল করেছে।

** পরিপত্রের কপি প্রথম কমেন্ট এ**

18/03/2025

***এজাহার ও FIR কি একই বিষয়?***

এজাহার ও FIR কে অনেকেই একই বিষয় ভাবেন। কিন্তু আইনের চোখে এই দুটো সম্পূর্ণ ভিন্ন ভিন্ন দলিল। দি কোড অব ক্রিমিনাল প্রসিডিওর ১৮৯৮ এর ১৫৪ ধারায় বর্ণিত তথ্যকে (Information) মূলত প্রচলিত বাংলায় ‘এজাহার’ বলা হয়। পুলিশ রেগুলেশন অব বেঙ্গল ১৯৪৩ এ এই ১৫৪ ধারার তথ্যকেই ‘প্রাথমিক তথ্য’ (First Information) বলা হয়েছে।

এজাহার দায়েরের পরে থানার ভারপ্রাপ্ত কর্মকর্তা দি কোড অব ক্রিমিনাল প্রসিডিওর ১৮৯৮ এর ১৫৭ ধারা অনুযায়ী এজাহার অনুসারে একটা রিপোর্ট তৈরি করেন। এই রিপোর্টটিই এজাহারের রিপোর্ট বা ফার্স্ট ইনফরমেশন রিপোর্ট (FIR) বা প্রাথমিক তথ্য বিবরণী।

কাজেই এজাহার আর FIR এক বিষয় নয়, কারণ একটা এজাহার এবং আরেকটা তার রিপোর্ট। তবে এজাহারকে তথ্য (information) বা প্রাথমিক তথ্য (FI) বলা যেতে পারে, তবে প্রাথমিক তথ্য বিবরণী (FIR) বলার সুযোগ নেই।

এজাহার ও FIR এর মধ্যে সুস্পষ্ট পার্থক্য বিদ্যমান।

১। এজাহারে অপরাধের ঘটনার বর্ণনা থাকে কিন্তু FIR এ পুরো ঘটনার বর্ণনা থাকে না, শুধু অপরাধের নামটা থাকে।
২। এজাহারে অপরাধের ধারা ও আইন উল্লেখ থাকে না। কিন্তু FIR এ অপরাধের ধারা ও আইন উল্লেখ থাকে।
৩। এজাহারে মামলা থানায় দায়েরের সময় এবং ম্যাজিস্ট্রেটের নিকট প্রেরণের সময় উল্লেখ থাকার সুযোগ নেই। তবে FIR এ এই সময় উল্লেখ থাকে।
৪। এজাহার সিআরপিসির ১৫৪ ধারার বিষয় এবং FIR সিআরপিসির ১৫৭ ধারার বিষয়।

ফলে দি কোড অব ক্রিমিনাল প্রসিডিওর ১৮৯৮ এর ১৫৬(৩) ধারার ক্ষমতাবলে আদালত তার নিকট দায়েরকৃত নালিশী দরখাস্তকে এজাহার হিসেবে গণ্য করার আদেশ দিতে পারেন, কিন্তু FIR করার আদেশ দিতে পারেন না বা সেটা সম্ভবও না। থানার OC মূলত এজাহার দেখে FIR তৈরি করেন।

**Collected**

01/03/2025

09/02/2025

🟥 বন্টননামা দলিল কেন প্রয়োজন?

বন্টননামা দলিল না করলে যে সকল জটিলতা সৃষ্টি হতে পারে। ওয়ারিশসূত্রে নামজারি খারিজের কারণ ও মঞ্জুর এর ক্ষেত্রে অদূর ভবিষ্যতে সৃষ্ট জটিলতা সম্পর্কেঃ

১. দাখিলা (খাজনা/এলডি ট্যাক্স): অধিকাংশ ওয়ারিশসূত্রে নামজারির আবেদনে রেকর্ডীয় মালিকের জমির পরিমাণ বেশি থাকে। ফলে খাজনা/এলডি ট্যাক্স এর পরিমাণও বেশি থাকে এবং আবেদনকারী খাজনা/এলডি ট্যাক্স পরিশোধ ছাড়াই মিউটেশনের আবেদন করেন। অথচ ভূমির মালিকানা পরিবর্তনের ক্ষেত্রে দখল, দাখিলা ও দলিল অত্যাবশ্যকীয়।

২. দখল: অধিকাংশ ওয়ারিশসূত্রে নামজারির আবেদনে রেকর্ডীয় মালিকের একাধিক খতিয়ানে ও দাগে জমি থাকে। কিন্তু ওয়ারিশসূত্রে আবেদনকারী সকল দাগে অংশ অনুসারে দখলে থাকেন না। বরং এক বা গুটিকয়েক দাগে দখল থাকে। সকল দাগে অংশ মোতাবেক দখল না থাকায় মালিকানা পরিবর্তনের শর্তানুসারে (দখল, দাখিলা ও দলিল) মিউটেশনের মাধ্যমে মালিকানা পরিবর্তন সম্ভব নয়।

৩. মিউটেশন তামিল: ওয়ারিশসূত্রে (অনেক ক্ষেত্রে ওয়ারিশের সংখ্যা ২০ জন বা তার বেশি) নামজারির একাধিক আবেদন মঞ্জুর হলে সেক্ষেত্রে ২নং রেজিষ্টারে তামিল করা অসম্ভব হয়ে পড়ে।

৪. ওয়ারিশকে বঞ্চিত করা: অনেকক্ষেত্রে এক বা একাধিক ওয়ারিশকে অথবা বিশেষ করে সৎ ভাই-বোনদের বঞ্চিত করা হয় এবং ১৫০ ধারার মামলার সংখ্যা বৃদ্ধি পায়।

৫. খাজনা/এলডি ট্যাক্স আদায়ে জটিলতা: একজন ওয়ারিশ মিউটেশনের মাধ্যমে রেকর্ডীয় খতিয়ান থেকে বের হয়ে গেলে বাকি ওয়ারিশদের রেকর্ডীয় খতিয়ান সমুদয় খাজনা/এলডি ট্যাক্স পরিশোধ করতে হয় নতুবা বাকি ওয়ারিশদের খাজনা/এলডি ট্যাক্স বকেয়া হিসেবে থেকে যায়।

৬. হস্তান্তর পরবর্তী দখল: এক বা একাধিক ওয়ারিশ প্রভাবশালী ব্যক্তির কাছে জমি হস্তান্তর করলে নতুন প্রভাবশালী মালিক একাধিক দাগে ও খতিয়ানে জমি ক্রয় করলেও তুলনামূলক দামি ও সুবিধাজনক জমি দখল করেন। ফলে বাকি ওয়ারিশরা ন্যায্য অধিকারের আশায় দ্বারে দ্বারে ঘুরে বেড়ান।

৭. পরবর্তী জরিপ: একাধিক দাগে ও খতিয়ানে অংশ অনুযায়ী জমি থাকলেও এক বা গুটিকয়েক দাগে ভোগদখল থাকলে পরবর্তীতে জরিপের সময় জটিলতার সৃষ্টি হবে। একাধিক দাগে জমি থাকলে দখল অনুসারে এক দাগে রেকর্ড করার সুযোগ থাকবে না।

নিজে জানুন এবং অন্যকে জানতে সুযোগ দিন।

**Collected**

21/09/2024

ওয়ারিশ সম্পত্তি বা পৈত্রিক সম্পত্তি ক্রয়ের আগে তিনটি ডকুমেন্ট দেখে নেয়া খুবই গুরুত্বপূর্ণ । এই তিনটি ডকুমেন্ট না থাকলে ক্রয়/বায়নাপত্র/লেনদেন না করাই শ্রেয়:

১. ওয়ারিশ সনদ পত্র।
২. পারিবারিক ভাগবন্টন রেজিষ্ট্রেশন দলিল।
৩. নামজারি খতিয়ান। তারপর অন্যান্য কিছু বিষয় দেখতে হবে।

যেমন বিক্রেতা যে সুত্রে মালিক হলো, তার পূর্বের মালিক কোন সুত্রে মালিক তার দলিল খতিয়ান কপি যাচাই বাছাই করে নিতে হবে। অর্থাৎ মালিকানার ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কিনা দেখে নিতে হবে।

এই তিনিটি ডকুমেন্ট যার কাছে না থাকবে তার দখলে থাকুক বা পারিবারিক মৌখিক বন্টন হউক ক্রয় করা সমিচিন নয়। অনেকেই মৃত পিতা মাতার নামের সম্পত্তি অন্যান্য ভাইবোন বা ওয়ারিশদের না জানিয়ে গোপনে বিক্রি করে দেয়,,,কেউ কেউ যতটুকু অংশ পাবে তার বেশি বিক্রি করে ফেলে,,, কেউ কেউ আছেন ভালো পজিশনের জমি বিক্রি করে দেন,,,কেউ কেউ আছেন ওয়ারিশদের অংশও বিক্রি করে ফেলেন,,,কেউ কেউ আছেন পারিবারিক মৌখিক ভাবে ভাগের অংশ বিক্রি করেন।

মৌখিক ভাগ কোনো দলিল নয়। মৌখিক বন্টনের কোনো মূল্য নেই। মৌখিক কথার দাম নেই। এক লোক দীর্ঘ সময় ধরে পারিবারিক মৌখিক ভাগ করা জমি ভোগদখল করে আসছে,,, জমিটার মূল্য অন্যান্য জমির চেয়ে অনেক বেশি,,, বেশি দাম হওয়াতে তারই এক ভাই জমিটির অংশ দাবি করলো,,, সবাই যতই বলে মৌখিক ভাগের কথা, ভাই তা মানতে রাজি নয়,,, ভাই বলছে যে মৌখিক ভাগ মানিনা, পুনরায় ভাগবন্টন করতে হবে।

তারা মৌখিক ভাগ না করে পারিবারিক বন্টন নামা রেজিষ্ট্রেশন দলিল করে নিলে পরবর্তীতে ভায়ের দাবি আইন সম্মত হতো না। তাই বন্টন নামা রেজিষ্ট্রেশন দলিল খুবই গুরুত্বপূর্ণ।

ওয়ারিশ সনদ, বন্টন নামা রেজিষ্ট্রেশন দলিল, যার আছে তার সম্পত্তিতে কখনোই কোনো ওয়ারিশ ঝগড়া বিবাদ সৃষ্টি করতে পারবেনা। ওয়ারিশ সনদ পত্রটি প্রমাণ করে যে কতোজন ওয়ারিশ উক্ত সম্পত্তির মালিক। বন্টন নামা রেজিষ্ট্রেশন দলিল প্রমাণ করে যে প্রত্যেক ওয়ারিশ সম্মত্তির বন্টন মোতাবেক নির্দিষ্ট অংশের মালিক। আবার দেখতে হবে ওয়ারিশ সনদ সঠিক কিনা, প্রত্যেক ওয়ারিশের নাম সঠিকভাবে উল্লেখ্য আছে কিনা,,, বন্টন নামা রেজিষ্ট্রেশন দলিলে প্রত্যেক ওয়ারিশের স্বাক্ষর নাম ঠিকানা সঠিক ভাবে উল্লেখ্য কিনা।

অনেকেই বোনের অংশ না দিয়ে সম্পত্তি বিক্রি করে দেন, যিনি ক্রয় করেন সেই লোক বিপদে পড়ে। এক্ষেত্রে বিক্রেতার কাছ থেকে জেনে নেওয়া উচিত ছিলো যে বিক্রেতা কোন সুত্রে সম্পত্তির মালিক, সেই সব কাগজ পত্র যাচাই-বাছাই করা উচিত ছিলো। পৈতৃক সম্পত্তি হলে বা ওয়ারিশ সম্পত্তি হলে ক্রয়ের আগে ওয়ারিশ সনদ, রেজিষ্ট্রেশন করা বন্টন নামা দলিল,নামজারি খতিয়ান এগুলো দেখে নেয়া উচিত। এগুলো যাচাই-বাছাই না করে ক্রয় করলে অন্যান্য ওয়ারিশরা অভিযোগ, সালিস বা মামলা করলে জমি ছেড়ে দিতে বাধ্য হতে হয়।

এ সম্পর্কে আরও বিস্তারিত ও সঠিক আইনী পরামর্শ ও নির্দেশনা পেতে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে পারেন।

03/03/2024

কোথায় কীভাবে পাবেন জমির এই উল্লেখযোগ্য ডকুমেন্ট?
➥১. পর্চা বা খতিয়ান।
➥২. দলিল।
➥৩. ম্যাপ বা নকশা।
এই ডকুমেন্টগুলো ছাড়া আপনি জমি বিক্রয়, হস্তান্তর অথবা ব্যাংক লোন হতে নানান সমস্যা হয়।সেকারণে, জমির খতিয়ান, দলিলসহ সকল কাগজপত্র সংগ্রহে রাখার জন্য সরকারি নানান দপ্তর রয়েছে, যারা ভূমি সংক্রান্ত কাগজপত্র সংগ্রহ করে রাখে। এখন আপনার কাজ হল, ঐ সকল দপ্তরগুলো কে নিশ্চিত করে তাদের শরণাপন্ন হওয়া ও কাগজপত্র গুলো সংগ্রহ করা।
নিচে বিস্তারিত আলোচনা করা হলো, কোথায়, কীভাবে এবং কত সময়ের ভেতরে আপনি জমির খতিয়ান, দলিল ও নকশা সংগ্রহ করবেন।
➥প্রথমত,আপনার জমির খতিয়ান বা পর্চা কোথায় পাবেন.?
জমির পর্চা বা খতিয়ান মূলত চারটি অফিসে পাবেন। তা হলো,
১/ইউনিয়ন ভূমি অফিস।
২/উপজেলা ভূমি অফিস।
৩/জেলা ডিসি অফিস।
৪/সেটেলমেন্ট অফিস।

➤ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা তহশিল অফিস। ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যদিও খতিয়ান বা পর্চার বালাম বহি থাকে কিন্তু আপনি এই অফিসে হতে খতিয়ানের কপি নিতে পারবেন না। ইউনিয়ন ভূমি অফিস হতে শুধু খসরা খতিয়ান নিতে পারবেন যেটা আইনত কোন মূল্য নেই তারপরেও এই অফিসটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ আপনার জমির খতিয়ান নাম্বার জানা না থাকলে এই অফিস থেকে জেনে নিতে পারবেন এছাড়া জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর এই অফিসে দিতে হয়।

➤উপজেলা ভূমি অফিস
যদিও উপজেলা ভূমি অফিসের মূল কাজ নামজারী বা খারিজ বা মিউটেশন করা তবে খসরা খতিয়ান তুলতে পারবেন। এই অফিস হতেও খতিয়ানের সার্টিফাইড পর্চা বা কোর্ট পর্চা তুলতে পারবেন না।

➤জেলা ডিসি অফিস
এই অফিস হতে পর্চা বা খতিয়ানের সার্টিফাইড কপি সংরক্ষণ করতে পারবেন। এই অফিসের খতিয়ান এর গুরুত্ব সর্বাধিক। সব জায়গায় এই অফিসের খতিয়ান এর গুরুত্ব রয়েছে।

➤সেটেলমেন্ট অফিস
শুধুমাত্র নতুন রেকর্ড বা জরিপের পর্চা / খতিয়ান এই অফিস হতে সংগ্রহ করা যাবে।
পাশাপাশি নতুন রেকর্ড এর ম্যাপ ও সংগ্রহ করা যায়।
❖প্রশ্নঃ খতিয়ান তুলতে কত টাকা লাগবে.?
উত্তরঃ সি এস, এস এ, আর এস, এর জন্য কত টাকা দিতে হবে তা নির্ভর করে ঐ স্থানের সিন্ডিকেটের উপর। তবে সিটি জরিপের জন্য 100 টাকা খরচ হবে।
➥দ্বিতীয়ত, আপনার জমির দলিল বা বায়া দলিল কোথায় পাবেন?
দলিল বা দলিল এর সার্টিফাইড কপি বা নকল মূলত দুটি অফিস হতে সংগ্রহ করা যায়, তা হলো।
১/উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস।
২/জেলা রেজিস্ট্রি বা সদর রেকর্ড রুম অফিস।

➤উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস
যেখানে নতুন দলিল রেজিস্ট্রেশন করা হয় এই অফিস হতে নতুন দলিলের নকল ও মূল দলিল পাওয়া যায়। কিন্তু পুরাতন দলিল বা বায়া দলিল এই অফিসে পাওয়া যায় না।

➤জেলা রেজিস্ট্রি অফিস বা সদর রেকর্ড রুম।
এই অফিসে নতুন বা পুরাতন দলিলের সার্টিফাইড কপি বা নকল পাওয়া যায়।
❖ প্রশ্নঃ দলিল তুলতে কত টাকা খরচ হয়.?
উত্তরঃ সরকারি খরচ যদিও সামান্য কিন্তু নকলের খরচ নির্ভর করে ঐ স্থানের সিন্ডিকেটের উপর।
➥ আপনার জমির মৌজা ম্যাপ বা নকশা কোথায় পাবেন?
সাধারণত ম্যাপ বা নকশা দুইটি অফিসে পাবেন, তা হলো
১/জেলা ডিসি অফিস
২/ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর ( DLR) অফিস, ঢাকা।

➤জেলা ডিসি অফিস:
এই অফিস হতে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস যেকোনো মৌজা ম্যাপ সংগ্রহ করা যাবে।
সংগ্রহ করতে যা লাগবে আবেদন ফরম + 20 টাকার কোর্ট ফি এবং 500 টাকা নগদ জমা বাবদ বা ডি.সি.আর বাবদ। অর্থাৎ 530 টাকায় মৌজা ম্যাপ তুলতে পারবেন।

➤ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর, (তেজগাঁও সাতরাস্তার মোড়), ঢাকা।
সারা বাংলাদেশের যে কোনো মৌজা ম্যাপ সিএস, এসএ, আরএস, বিএস, জেলা ম্যাপ, বাংলাদেশ ম্যাপ উক্ত অফিস হতে তুলতে পারবেন।
এই অফিসের ম্যাপের গ্রহণযোগ্যতা ও অনেক বেশি। সারা বাংলাদেশের যে কোন ম্যাপ এই অফিসে পাওয়া যায়। ম্যাপ তুলতে খরচ আবেদন ফরম + কোর্ট ফি + ডি.সি.আর মোট= ৫৫০/= টাকা মাত্র।

❖প্রশ্নঃ ম্যপ তুলতে কতদিন সময় লাগে?
উত্তরঃ আবেদন করার দিন হতে, ৫-৮ কার্য দিবসের ভিতরে ম্যাপ সরবরাহ করা হয়।

ঢাকা তেজগাঁও সাতরাস্তা ভুমি অফিসে সকালে আবেদন করে বিকেলে ম্যাপ সংগ্রহ করতে পারবেন।