03/05/2026
Cancellation of Mutation in Bangladesh: What Law Applies?
In Bangladesh, there is no single standalone law that exclusively governs the cancellation of land mutation, commonly known as kharij. Instead, mutation cancellation is dealt with through a combination of land laws, revenue rules, administrative circulars, appeal procedures, and civil court remedies.
1. Main Law Relating to Land Records and Mutation
The principal legal framework is the State Acquisition and Tenancy Act, 1950, commonly known as the SAT Act.
Under this law, land records, khatians, ownership entries, and related revenue records are maintained. Mutation is generally carried out for updating the record of rights after transfer, inheritance, or other legal change in ownership.
If a mutation is obtained through fraud, misrepresentation, forged documents, or by suppressing material facts, it may be corrected, reviewed, or cancelled through the appropriate legal process.
2. Administrative Power to Cancel Mutation
Mutation is usually processed by the Assistant Commissioner (Land), commonly known as AC Land.
If a mutation has been allowed on the basis of:
forged documents,
false information,
wrong khatian or plot number,
concealment of facts, or
without notifying the real owner,
then the AC Land or the higher revenue authority may take steps to review, correct, or cancel the mutation, depending on the facts and applicable procedure.
3. Appeal and Revision Procedure
A person aggrieved by a mutation order may challenge it through the revenue appeal system.
The usual route may include:
AC Land’s order
→ appeal before the appropriate revenue authority, such as UNO or ADC Revenue
→ further appeal or revision before the Divisional Commissioner
→ final remedy before the Land Appeal Board, where applicable.
Therefore, if a mutation order is wrong, fraudulent, or illegal, it can be challenged through the proper appeal or revision forum.
4. Civil Court Remedy
Where the dispute involves ownership, title, forged deed, fraudulent transfer, or competing claims over land, the matter may need to be taken before the civil court.
Under the Specific Relief Act, 1877, particularly the provisions relating to cancellation of instruments, a party may seek:
cancellation of a forged or invalid deed,
declaration of title,
cancellation or correction of mutation, and
other consequential reliefs.
The Code of Civil Procedure, 1908 governs the procedure for filing and conducting such civil suits.
5. Important Practical Point
Mutation does not create ownership by itself. It is mainly a revenue record and an administrative recognition of a change in land records.
Therefore:
if the underlying deed is valid, cancellation of mutation alone may not destroy ownership;
but if the deed itself is forged, void, or illegal, then both the deed and the mutation should be challenged before the proper forum.
6. Common Grounds for Cancelling Mutation
Mutation may be cancelled or challenged where it was obtained through:
forged deed,
fraud or misrepresentation,
concealment of material facts,
wrong plot or khatian number,
mutation in the name of a person who has no lawful title,
exclusion of the real owner or legal heirs, or
violation of due process.
In Short
Mutation or kharij in Bangladesh may be cancelled through:
administrative review or correction by the land authority,
appeal or revision before higher revenue authorities, or
civil suit before the competent court where title or deed validity is involved.
For land disputes, the most important question is not only whether the mutation is wrong, but also whether the underlying deed, inheritance, possession, and title documents are legally valid.
বাংলাদেশে জমির নামজারী (খারিজ) বাতিল করার জন্য সরাসরি একটি নির্দিষ্ট “একটা মাত্র আইন” নেই—বরং বিভিন্ন আইন ও বিধির মাধ্যমে এটি করা হয়। নিচে সহজভাবে বিস্তারিত ব্যাখ্যা দিচ্ছি:
📌 ১. ভূমি ব্যবস্থাপনা ও নামজারী সংক্রান্ত মূল আইন
➤ State Acquisition and Tenancy Act, 1950 (SAT Act)
এই আইনের অধীনে জমির মালিকানা, খতিয়ান, রেকর্ড ইত্যাদি নিয়ন্ত্রণ করা হয়।
ধারা 143 ও সংশ্লিষ্ট বিধান অনুযায়ী নামজারী (Mutation) করা হয়।
ভুল বা প্রতারণামূলকভাবে নামজারী হলে সংশোধন/বাতিল করা সম্ভব।
📌 ২. নামজারী বাতিলের প্রশাসনিক ক্ষমতা
➤ ভূমি মন্ত্রণালয়ের Mutation Rules / Circulars
সহকারী কমিশনার (ভূমি) [AC Land] নামজারী করেন।
যদি নামজারী—
A) জাল দলিলের ভিত্তিতে হয়
B) ভুল তথ্য দিয়ে করা হয়
C) প্রকৃত মালিককে না জানিয়ে করা হয়
👉 তাহলে AC Land বা ঊর্ধ্বতন কর্তৃপক্ষ (UNO/ADC Revenue) প্রশাসনিকভাবে নামজারী বাতিল করতে পারেন।
📌 ৩. আপিল ও রিভিশনের মাধ্যমে বাতিল
➤ Land Appeal Board Act, 1989
নামজারীর বিরুদ্ধে আপিল করা যায়।
ধাপগুলো:
AC Land এর আদেশের বিরুদ্ধে → UNO/ADC (Revenue)
এরপর → Divisional Commissioner
সর্বশেষ → Land Appeal Board
👉 ভুল নামজারী হলে এই ধাপে ধাপে আপিল করে বাতিল করা যায়।
📌 ৪. দেওয়ানি আদালতের মাধ্যমে বাতিল
➤ Specific Relief Act, 1877 (ধারা 39)
যদি নামজারী কোনো জাল বা অবৈধ দলিলের ভিত্তিতে হয়, 👉 তাহলে আদালতে মামলা করে:
1.দলিল বাতিল
2. নামজারী বাতিল
3. নিজের মালিকানা ঘোষণা চাওয়া যায়।
➤ Civil Procedure Code, 1908
দেওয়ানি মামলা পরিচালনার নিয়ম নির্ধারণ করে।
📌 ৫. গুরুত্বপূর্ণ বাস্তব বিষয়
নামজারী নিজে মালিকানা প্রমাণ করে না, এটি শুধু রেকর্ড আপডেট।
তাই—
A) যদি দলিল বৈধ থাকে → নামজারী বাতিল করলেও মালিকানা থাকবে
B) যদি দলিলই জাল হয় → আদালতের মাধ্যমে দলিল + নামজারী দুটোই বাতিল করতে হবে
📌 ৬. কোন ক্ষেত্রে নামজারী বাতিল করা যায়
✔ জাল দলিলের ভিত্তিতে নামজারী
✔ প্রকৃত মালিককে বাদ দিয়ে নামজারী
✔ ভুল দাগ/খতিয়ান দিয়ে নামজারী
✔ প্রতারণা বা তথ্য গোপন করে নামজারী
⚖️ সংক্ষেপে
👉 নামজারী বাতিল করা যায়—
প্রশাসনিকভাবে (AC Land/উচ্চ কর্তৃপক্ষ)
আপিলের মাধ্যমে (Land Appeal system)
আদালতের মাধ্যমে (Specific Relief Act)
