HIS LAWYERS

31/08/2026

[질문-법률]
제 아버지는 본인이 단독 수익자인 가족신탁(Family Trust) 명의로 오프더플랜(off-the-plan) 부동산을 NSW주에서 구입했습니다. 부모님이 별거하게 되면서, 부모님은 해당 부동산의 매수인 명의를 제가 100% 소유하고 있는 회사로 변경하는 방식으로 그 부동산을 저에게 증여하고자 합니다. 매수인 명의를 제 회사로 변경하려면 어떻게 해야 하나요?

[답변]
계약은 매도인의 명시적인 동의 없이 계약의 노베이션(novation)이나 매수인 변경을 허용하지 않습니다.
또한 매수인의 변경은 부동산에 대한 권리의 이전으로 간주될 수 있으며, 이에 따라 새로운 매수인에게 인지세(Stamp Duty)가 발생할 수 있고, 기존 매수인 또는 해당 권리를 이전하는 당사자에게는 양도소득세(CGT) 과세 사유가 발생할 가능성이 있습니다.
매수인 입장에서 가장 바람직한 방안 중 하나는, 매도인의 동의를 받아 기존 계약을 상호 합의에 따라 해제(rescind)한 후, 매도인이 새로운 매수인과 새 계약을 체결하는 것입니다. 이 과정에서 기존 계약에 따라 지급되어 보관 중인 계약금(deposit)은 매도인의 동의하에 새 계약의 계약금으로 이전하거나 충당할 수 있습니다.
다만, 매도인은 일반적으로 이러한 방식에 쉽게 동의하지 않으며, 원래 매수인의 사망과 같은 제한적이거나 예외적인 사정이 있는 경우에만 이를 고려할 가능성이 있습니다.

08/08/2026

11/01/2024

[호주 가족법 & 부동사]-부모 자식간 금전거래

질문: 10년전에 아들의 주택구매를 위해서 돈을 보태주었습니다. 현재 아들은 며느리와 별거중이며, 재산분할 소송중입니다. 10년전 보태준 주택구매 자금의 반환 요구할수 있나요?

답변: 부모와 자식간 금전거래가 증여라며, 반환을 요구할수 없습니다. 하지만, 대출이라면 대출상환을 자녀분께 청구할수 있으며, 대출임을 입증하기 위해, 차용증서 및 부동산 담보설정등기 등등이 필요합니다.

02/05/2022

[호주 부동산법] 사망/명의이전/부동산 등기

[질문]

시드니에 거주하고 있습니다. 3년전에 남편단독 명의로 부동산을 구입했습니다.작년말 남편의 사망으로 부동산의 명의이전이 필요한 상황입니다. 어떤절차가 필요한가요?

[답변]

부동산 소유형식에 따라서 절차적으로 차이가 있습니다.
공동명의 (Joint Tenant)일경우는, Notice of Death를 등기소에 접수하면, 단독명의로 이전됩니다. Notice of Death 접수시 주택문서 (원본/복사본), Death Certificate, 및 신분증 (생존자및 사망자)가 필요합니다. 은행융자가 있을경우는, 단독명의 이전을 사전에 동의받아야 합니다. Stamp Duty는 면제됩니다.

공동거주 (tenancy in common)의 경우 또는 남편명의일 경우는 먼저, 법원에 유언검인을 신청하여 승인 (A Grant of Probate) 받은후, Transmission Application (명의전환 지원서)를 NSW 등기소 (NSW Land Registry)에 접수해야 합니다. 일반적으로 이런경우 $50 Stamp Duty가 발생합니다.

만약 유언장이 존재하지 않는다면, 법원에 행정처분 승인 (A grant of Letter of Administration) 을받은후 Transmission Application을 NSW 등기소에 접수하면됩니다. 주의할점은, 유언장이 없을경우는 상속법(Rule of intestacy in succession law)이 지정한 우선순위에 따라서 재산이 상속됩니다. 상속법상 우선순위는 부인, 자녀, 손자, 부모, 형제, 조부모 (할아버지/할머니), 삼촌과 고모/이모/숙모, 사촌 순서입니다. 생족하는 배우자가 1명일경우, 남편의 재산은 모두 생존한 배우자에게 상속되며, Transmission Application을 통해서 부동산 명의가 이전될수 있습니다.

27/04/2022

[호주 계약법 & 건축]

Question:
지난 3년전 시드니 외곽에 주택지를 구매하였습니다. 작년 건설사와 Development Approval ("DA"-개발허가)을 승인받고 건축계약서를 체결하고, 올초부터 건축을 시작했습니다. 하지만 건축자재및 인건비상승으로, 건설사가 합의된 건축비용의 20% 상승을 주장하고 있습니다. 건설사는 계약상 정당한 요구라고 합니다. 사실인가요?

Answer:
건축계약은 일반적으로 Lump Sum (Fixed Cost-고정비용)계약과 Cost Plus (비용+수입)계약형식이 존재합니다.

Fixed Cost 계약은 기획단계에서 건축자재의 종류와 건축방식을 확정할수 있는 단독주택 건설의경우 일반적으로 사용하며, 건설사의 마진 (예, 총건설비의 20%)을 포함하여 확정된 건축비용으로 계약을 체결하는 방식입니다. 이런경우는 건축자재및 인건비가 상승해도 건설사는 합의된 건축비 상승을 요구할수 없습니다.

Cost Plus 계약은 건축자재및 인건비는 계약자가 지급하고, 건설사는 마진 (고정 또는 비율)만 지급받는 경우입니다. 이런 형식의 계약은 건축자재및 인건비가 상승하면 의뢰인의 건축비용도 자연스럽게 상승하게 되며, 대형주택단지 및 상가건설의 경우 많이 사용됩니다. 건축자재와 인건비를 계약자에게 모두 공개하는 형식으로 일반적으로 건설사에는 불리한 형식으로 간주됩니다.

따라서, 작년에 체결하신 건축계약서의 형식을 다시한번 확인하시고, 만약 Fixed Cost 계약임에도 건설사가 건축비용을 변경및 상승시켰다면 건설사의 요구는 부당합니다. Fixed Cost 계약은 자재및 인건비의 상승을 계약자에게 청구할수 없고 건설사의 책임으로 보는것이 일반적인 판례입니다.

19/04/2022

[호주 부동산법] Off the plan/FIRB/Foreigner/Exemption Certificate/

질문: 시드니에서 자녀를 조기유학시키는 부모입니다. Off the plan으로 부동산 구입을 제안받았고, 융자없이 현금으로 부동산을 구입하려 합니다. 외국인이 호주에서 부동산 구입전에 FIRB 사전승인을 반듯이 받아야 하나요?

답변: 일반적으로 외국인이 호주에서 주거용 부동산을 구입할경우 사전에 FIRB (Foreign Investment Review Boar)의 승인 (Approval)을 받아야 합니다. 하지만, Off the plan과 같은 새로 건축된 주택 (New Dwelling)의 경우는 개발자의 사전심의 요청이 있을경우, 외국인 호주 주택구입을 사전에 승인 (A residential land exemption certificate)하는 경우도 있으며, 이런경우는 외국인 구매자의 독립적인 FIRB승인이 추가로 요구되지 않습니다. 참고로, 외국인은 새로 건축된 주택을 구입시 주거용 또는 렌트 투자용으로 사용이 모두 가능하며, 구입할 부동산이 확정되지 않은경우는, 외국인 구입및 인수규칙 (Foreign Acquisition and Takeover Regulation 2015) Section 43B에 의하여, Exemption Certificate을 신청하여 12계월내에 주택구매 계약을 체결할수도 있습니다. Off the plan 주택구입시 사전에 개발업자/부동산에게 개발업자의 FIRB 사전승인 여부를 확인히시길 추천드립니다.

13/04/2022

[호주 부동산법 & 가정법]

질문: 기존에 소유하던 주택을 판매하고 새로운 부동산을 구입하려 합니다. 기존에는 남편과 공동 명의로 구입했지만, 이번에는 개인적인 사정으로 혼자 이름으로 계약을 체결했습니다. 나중에 이혼한다면 남편쪽으로도 재산이 분할될수 있나요?

답변: 예. 호주 가정법상 이혼시 재산의 분배는 혼인기간에 획득한 총재산 (공동명의 또는 단독명의)에서 총채무를 차감한 순자산을 부부 각자의 기여도 (경제적 또는 비경제적)에 따라서 분배됩니다. 대략 20-30년이상 혼인생활을 함께하고 성인자녀가 있는 부부의 경우는 양측의 기여도가 균등하게 50%로 간주되는것이 일반적인 법상식입니다. 만약, 남편께서 자신의 50% 기여도를 명시하길 원한다면, Caveat (단독처분을 금지하는 등기)을 부동산에 설정하고 남편의 50% 기여도를 등기부에 명기할수도 있습니다.

11/04/2022

[호주형사법]: 부부간의 성폭력 성립

질문: 외국인 부인과 지난 2015년에 결혼했습니다. 결혼후 2021년에 1명의 자녀를 출산했습니다. 저희 부부는 출산후부터 잠자리가 소원해 졌으며, 잠자리 문제로 자주 부부싸움이 발생했습니다. 급기야 아내는 잠자리를 거부하는 자신에게 강제로 성폭력을 행사했다며, 남편인 저를 경찰에 신고한 상태입니다. 부부간의 잠자리 문제로 성폭력이 성립될수 있나요?

답변: 형법 제 61조 T에 의하면, 성폭력 희생자와 혼인상태는 성폭행법죄의 Defece (방어)가 될수 없습니다. 따라서, 부부간에도 성폭행은 성립될수 있습니다. 성폭행 (Sexual Assault)는 형법 제 61I에 규정되어 있으며, 상대방의 동의 (Consent)없이/동의가 없음을 알면서 (Knowing) 성행위 (sexual intercourse)를 했을경우 성립됩니다.
여기서, 성행위란 여자의 성기 (또는 입) 에 남자의 성기 또는 유사물건을 넣는행위를 의미하며, 동의는 간접적인 동의, 음주에 의한 의사불성의 상태에서 동의한경우 등등, 실질적인 동의로 간주되지 않으며, 신체적인 저항의 상실로 동의를 내포할수 없습니다 (제 61HA(7)).