HIS LAWYERS

11/01/2024

[호주 가족법 & 부동사]-부모 자식간 금전거래

질문: 10년전에 아들의 주택구매를 위해서 돈을 보태주었습니다. 현재 아들은 며느리와 별거중이며, 재산분할 소송중입니다. 10년전 보태준 주택구매 자금의 반환 요구할수 있나요?

답변: 부모와 자식간 금전거래가 증여라며, 반환을 요구할수 없습니다. 하지만, 대출이라면 대출상환을 자녀분께 청구할수 있으며, 대출임을 입증하기 위해, 차용증서 및 부동산 담보설정등기 등등이 필요합니다.

02/05/2022

[호주 부동산법] 사망/명의이전/부동산 등기

[질문]

시드니에 거주하고 있습니다. 3년전에 남편단독 명의로 부동산을 구입했습니다.작년말 남편의 사망으로 부동산의 명의이전이 필요한 상황입니다. 어떤절차가 필요한가요?

[답변]

부동산 소유형식에 따라서 절차적으로 차이가 있습니다.
공동명의 (Joint Tenant)일경우는, Notice of Death를 등기소에 접수하면, 단독명의로 이전됩니다. Notice of Death 접수시 주택문서 (원본/복사본), Death Certificate, 및 신분증 (생존자및 사망자)가 필요합니다. 은행융자가 있을경우는, 단독명의 이전을 사전에 동의받아야 합니다. Stamp Duty는 면제됩니다.

공동거주 (tenancy in common)의 경우 또는 남편명의일 경우는 먼저, 법원에 유언검인을 신청하여 승인 (A Grant of Probate) 받은후, Transmission Application (명의전환 지원서)를 NSW 등기소 (NSW Land Registry)에 접수해야 합니다. 일반적으로 이런경우 $50 Stamp Duty가 발생합니다.

만약 유언장이 존재하지 않는다면, 법원에 행정처분 승인 (A grant of Letter of Administration) 을받은후 Transmission Application을 NSW 등기소에 접수하면됩니다. 주의할점은, 유언장이 없을경우는 상속법(Rule of intestacy in succession law)이 지정한 우선순위에 따라서 재산이 상속됩니다. 상속법상 우선순위는 부인, 자녀, 손자, 부모, 형제, 조부모 (할아버지/할머니), 삼촌과 고모/이모/숙모, 사촌 순서입니다. 생족하는 배우자가 1명일경우, 남편의 재산은 모두 생존한 배우자에게 상속되며, Transmission Application을 통해서 부동산 명의가 이전될수 있습니다.

27/04/2022

[호주 계약법 & 건축]

Question:
지난 3년전 시드니 외곽에 주택지를 구매하였습니다. 작년 건설사와 Development Approval ("DA"-개발허가)을 승인받고 건축계약서를 체결하고, 올초부터 건축을 시작했습니다. 하지만 건축자재및 인건비상승으로, 건설사가 합의된 건축비용의 20% 상승을 주장하고 있습니다. 건설사는 계약상 정당한 요구라고 합니다. 사실인가요?

Answer:
건축계약은 일반적으로 Lump Sum (Fixed Cost-고정비용)계약과 Cost Plus (비용+수입)계약형식이 존재합니다.

Fixed Cost 계약은 기획단계에서 건축자재의 종류와 건축방식을 확정할수 있는 단독주택 건설의경우 일반적으로 사용하며, 건설사의 마진 (예, 총건설비의 20%)을 포함하여 확정된 건축비용으로 계약을 체결하는 방식입니다. 이런경우는 건축자재및 인건비가 상승해도 건설사는 합의된 건축비 상승을 요구할수 없습니다.

Cost Plus 계약은 건축자재및 인건비는 계약자가 지급하고, 건설사는 마진 (고정 또는 비율)만 지급받는 경우입니다. 이런 형식의 계약은 건축자재및 인건비가 상승하면 의뢰인의 건축비용도 자연스럽게 상승하게 되며, 대형주택단지 및 상가건설의 경우 많이 사용됩니다. 건축자재와 인건비를 계약자에게 모두 공개하는 형식으로 일반적으로 건설사에는 불리한 형식으로 간주됩니다.

따라서, 작년에 체결하신 건축계약서의 형식을 다시한번 확인하시고, 만약 Fixed Cost 계약임에도 건설사가 건축비용을 변경및 상승시켰다면 건설사의 요구는 부당합니다. Fixed Cost 계약은 자재및 인건비의 상승을 계약자에게 청구할수 없고 건설사의 책임으로 보는것이 일반적인 판례입니다.

19/04/2022

[호주 부동산법] Off the plan/FIRB/Foreigner/Exemption Certificate/

질문: 시드니에서 자녀를 조기유학시키는 부모입니다. Off the plan으로 부동산 구입을 제안받았고, 융자없이 현금으로 부동산을 구입하려 합니다. 외국인이 호주에서 부동산 구입전에 FIRB 사전승인을 반듯이 받아야 하나요?

답변: 일반적으로 외국인이 호주에서 주거용 부동산을 구입할경우 사전에 FIRB (Foreign Investment Review Boar)의 승인 (Approval)을 받아야 합니다. 하지만, Off the plan과 같은 새로 건축된 주택 (New Dwelling)의 경우는 개발자의 사전심의 요청이 있을경우, 외국인 호주 주택구입을 사전에 승인 (A residential land exemption certificate)하는 경우도 있으며, 이런경우는 외국인 구매자의 독립적인 FIRB승인이 추가로 요구되지 않습니다. 참고로, 외국인은 새로 건축된 주택을 구입시 주거용 또는 렌트 투자용으로 사용이 모두 가능하며, 구입할 부동산이 확정되지 않은경우는, 외국인 구입및 인수규칙 (Foreign Acquisition and Takeover Regulation 2015) Section 43B에 의하여, Exemption Certificate을 신청하여 12계월내에 주택구매 계약을 체결할수도 있습니다. Off the plan 주택구입시 사전에 개발업자/부동산에게 개발업자의 FIRB 사전승인 여부를 확인히시길 추천드립니다.

13/04/2022

[호주 부동산법 & 가정법]

질문: 기존에 소유하던 주택을 판매하고 새로운 부동산을 구입하려 합니다. 기존에는 남편과 공동 명의로 구입했지만, 이번에는 개인적인 사정으로 혼자 이름으로 계약을 체결했습니다. 나중에 이혼한다면 남편쪽으로도 재산이 분할될수 있나요?

답변: 예. 호주 가정법상 이혼시 재산의 분배는 혼인기간에 획득한 총재산 (공동명의 또는 단독명의)에서 총채무를 차감한 순자산을 부부 각자의 기여도 (경제적 또는 비경제적)에 따라서 분배됩니다. 대략 20-30년이상 혼인생활을 함께하고 성인자녀가 있는 부부의 경우는 양측의 기여도가 균등하게 50%로 간주되는것이 일반적인 법상식입니다. 만약, 남편께서 자신의 50% 기여도를 명시하길 원한다면, Caveat (단독처분을 금지하는 등기)을 부동산에 설정하고 남편의 50% 기여도를 등기부에 명기할수도 있습니다.

11/04/2022

[호주형사법]: 부부간의 성폭력 성립

질문: 외국인 부인과 지난 2015년에 결혼했습니다. 결혼후 2021년에 1명의 자녀를 출산했습니다. 저희 부부는 출산후부터 잠자리가 소원해 졌으며, 잠자리 문제로 자주 부부싸움이 발생했습니다. 급기야 아내는 잠자리를 거부하는 자신에게 강제로 성폭력을 행사했다며, 남편인 저를 경찰에 신고한 상태입니다. 부부간의 잠자리 문제로 성폭력이 성립될수 있나요?

답변: 형법 제 61조 T에 의하면, 성폭력 희생자와 혼인상태는 성폭행법죄의 Defece (방어)가 될수 없습니다. 따라서, 부부간에도 성폭행은 성립될수 있습니다. 성폭행 (Sexual Assault)는 형법 제 61I에 규정되어 있으며, 상대방의 동의 (Consent)없이/동의가 없음을 알면서 (Knowing) 성행위 (sexual intercourse)를 했을경우 성립됩니다.
여기서, 성행위란 여자의 성기 (또는 입) 에 남자의 성기 또는 유사물건을 넣는행위를 의미하며, 동의는 간접적인 동의, 음주에 의한 의사불성의 상태에서 동의한경우 등등, 실질적인 동의로 간주되지 않으며, 신체적인 저항의 상실로 동의를 내포할수 없습니다 (제 61HA(7)).

30/03/2022

[호주 개인파산] [회사법]

질문:
시드니에서 건설회사를 공동으로 운영하고 있습니다. 최근 대표이사님께서 개인적인 사정으로 개인파산했다고 통보하시고, 현재까지 연락할수 없는 상태입니다. 담당 회계사님은 파산자가 공동주주이며 단독이사고 등록된 상태라면 대표이사 등록을 저혼자 단독으로 변경할수 없다고 합니다. 사실인가요? 다른 방법은 없을까요?

답변:

예, 맞습니다. 회사법 제 208B조에 의하면 개인파산자는 회가경영을 지속할수 없습니다. 따라서, 현 대표이사는 개인파산 날짜로 소급하여 대표이사로써 자격을 상실하게 됩니다.

대표이사의 변경은, 회사법 제 203C조에 의하며, 주주총회에서 다수의 의결로 변경할수 있습니다.

주주총회는 5%이상의 주주가 단독으로 소집할수 있지만 (회사법 제249F), 2명이상의 정족수가 만족되야 유효합니다 (회사법 249T).

개인파산자의 자산은 Public Trustee가 대리권을 보유하고 있습니다.
따라서, Bankruptcy Regsiter Search (https://www.afsa.gov.au/online-services/bankruptcy-register-search)를 통해 Public Trustee 연락처를 확인하고, 주주총회 소집통지서를 서면으로 전달하시면 합법적으로 주주총회의 의결을 통해 대표이사를 변경할수도 있습니다.

Use our online service to access personal insolvency information about individuals directly from the National Personal Insolvency Index (NPII).

23/03/2022

[호주 가족법]

질문:

호주에서 남편이 학생비자 상태에서 결혼했습니다. 학생비자 말소로 남편과 함께 한국으로 귀국했습니다. 귀국후 관계가 악화되어 이혼했습니다. 한국에서 호주이혼 신청이 가능한가요?

답변:
호주 이혼신청 조건은 아래와 같습니다:-

1. 이혼 신청자중 1명이 호주태생자, 호주시민권 획득자, 또는 호주에 체류하고 앞으로 계속 체류할 의지가 있는자. 단, 최소 지난 12계월동안 체류해야함 (증거: 최소 1년전에 호주에 입국한 여권기록 및 합법적인 현재비자).
2. 결혼한지 2년이상인자
3. 별거한지 1년이상인자
4. 혼인증명서 보유자
위 4가지 조건을 모두 만족해야 유효한 이혼 신청서를 접수할수 있습니다.

질문자의 경우 특히 1번 조건에 미달됩니다. 따라서, 호주입국후 1년이상 체류후 이혼을 신청이 가능합니다.

23/02/2022

[호주 보험]

질문:

ANZ 은행에서 주택융자를 받고 있습니다. Settlement 이전에 Certificate of Currency for Building Insurance를 제출해야 한다고 합니다. 인터넷에 찾아보면, Certificate of Currency는 보험가입 확인서 같은데,

(1) 온라인으로 바로 발급 가능한가요?
(2) Certificate of Currency 발급받으면 ANZ 은행에 제출하나요 아니면 당당 변호사님께 드리면 되나요?

답변:
Certificate of Currency for Building Insurance는 주택보험 가입증명서를 의미합니다. 주택보험에는 건물재건가치 (Replacement Value), 홍수 (flood), 도난 (Theft), 부속물 (Contents), 그리고 사고 책임보험 (Liability) 등의 항목이 포함됩니다.

위 항목중 일반적으로 건물재건비용 (Building Replacement Value), Contents (부속물), 그리고 Liability (사고책임) 정도 가입합니다. 보험료는 보험사와 주택의 가치와 내용물에 따라서 차이가 있으며, 10년이상된 건물들은 대부분 $1,500-$2,500정도입니다.

1. Certificate of Currency (보험가입 증서) 온라인에서 신청가능하며, 보험가입증서 발행은 가끔 지연되는 경우도 있습니다. 이런경우는 온라인 신청서내용에 의문점이 있을경우가 대부분입니다.

2. Certificate of Currency는 ANZ 은행에 제출하여야 합니다.
주택융자를 지급하는 담보권자가 담보물 (집)의 보험가입을 주탹융자 최종승인의 조건으로 요구하는 상황입니다.

20/02/2022

[호주 가족법] Child Support의 양육비 청구권:

Question:

저는 시드니에서 건축회사를 운영하고 있습니다.

직원께서 최근 이혼하셨고, Child Support에서 직원급여를 Child Support Registrar에게 지급할것을 요구받았습니다.

Child Support의 요구에 따라서 급여를 Child Support에 지급해야 하나요?

Answer:

Child Support (Registration and collection) Act 1988 Section 72A에 따르면, Child Support는 양육비 미지급 부모의 채무자에게 서면통지서 (Written Notice)를 발행하여, 모든 채무를 Child Support Registrar에게 지급요구 할수 있습니다.

만약 서면통지서의 요구사항을 거부할경우, 관련법 72(A)에 의거하여 형사처벌 또는 $2,100의 벌금이 부여될수 있고, 72A (8)조항에 따라서, 법원에서 강제집행될 가능성도 존재됩니다.

31/01/2022

[호주 개인파산법]

Question:

저는 브리스번에 살고 있습니다.

지난해 코로나 때문에 임대료를 지급하지 못해서 건물측 요구로 개인 파산을 당했습니다.

최근 Public Trustee (개인파산후 법원에서 지정하는 재산관리인)로 지정된 회계법인에서 지난 5년전에 아들에게 판매했던 부동산에 대한 자료요청을 받았습니다.

Public Trustee가 5년전 거래한 부동산에 대한 자료를 요청할 권한이 있나요?

Answer:

예, 관련서류를 Public Trustee에게 제출하셔야 합니다.

개인파산자는 개인파산전 5년이내에 발행한 부동산 명의 이전행위가 존재한다면, 공개할 의무가 있습니다.

만약, 부동산이 배우자, 자녀, 또는 다른 친인척에게 무상으로 이전되었다면, Public Trustee는 기존 부동산 판매를 무효화 하고, 시장가격으로 재판매한후 수익을 채권자 우선순위에 따라서 재분배할수 있습니다.

21/01/2022

[호주 교통사고/상해] 호주에서 교통사고로 상해가 발생했다면....


QUESTION:

시드니에게 국제운전 면허로 운전하다가 자동차 접촉사고가 발생했습니다.

교통사고후 뒷목이 뻣뻣해서 병원을 찾아갔는데, 목 디스크가 생겼다고 합니다.

사고당시 동영상도 찍어 두었고, 자동사는 정비를 맡겼습니다.

상대방에게 보상을 청구할수 있나요?

ANSWER:

예. 보상 청구가 가능합니다.
단, 상대방의 유책이 인정되야 가능합니다.
상대방이 보험에 감입된 경우는 상대측 보험회사에게, 그렇지 않을경우에는 상대받에게 직접 자동차 수리비를 청구할수 있습니다.

CTP 자동차 보험을 청구하려면, 아래의 서류를 받아야 합니다.
(1) 교통사고를 경찰에 신고하고 Police Report와 Event No 받아야 합니다.
(2) 가까운 병원에서 진료를 받고 의사의 소견서 (Certificate of Fitness) 를 받아야 합니다.

위 2가지를 사고 발생시부터 28일안에 준비해서 온라인으로 CTP Claim 지원서를 작성하여 제출하면 됩니다.

CTP Claim 지원방식과 진행과정에 대한 자세한 내용은 다음의 링크에서 확인할수 있습니다:

Personal injury benefits can be income support payments, medical expenses and/or vocational rehabilitation programs while you recover.