昆士蘭房產商業 郭律師

昆士蘭房產商業 郭律師 昆士蘭房產商業郭律師 (Ensure Legal)，專攻商業房產租約，房產開發及過戶及商業法。曾執業於大型律所MinterEllison 及Norton Rose 及曾任大型商業房產基金Sentinel及Amart Furniture 高級法律顧問, 超過十四年專業商業房產法律經驗

Stephen Kwok (郭律師) 為一位布里斯本富有經驗的房地產及商業律師及Ensure Legal安信律所創始合伙人, 郭律師團隊專門提供房產過戶 (conveyancing), 生意買賣(business purchase and sale), 租務(Leasing), 商業土地(commercial property), 土地發展 (Property development), 物業糾紛(Property Dispute), 物業管理權 (management rights) 等法律服務。

郭律師
1. 曾執業於知名國際律師所Norton Rose Fulbright & MinterEllison

2. 曾任: 一大型房地產投資信託公司Sentinel (Real Estate Investment Trust) 高級法律顧問, 大型傢私公司Amart Furniture

高級法律顧問 (Senior Legal Counsel) (全澳洲超過80個分店)。

有份參與的項目及經驗包括:
1) Amart Furniture 全國的租務及商業法律 (Showroom, warehousing and large format retail)

2) Sunshine Coast Green Vista Place 25 lot subdivision (土地細分) and Sunnybank Dunedin Street subdivision (土地細分) 和 Land development

3) 多所小到大型商場及商業大廈的房東 (包括Dexus, Mirvac, Challenger, Stockland, etc) 一方租約法律服務等

4) 代表Blue Sky/Goldman Sachs出售Atira全國學生宿舍to Scape

5) 位於Mackay酒店式住宅 市值超過2500萬的發展項目

6) Fortitude Valley, 高層式 超過100個公寓的住宅發展

7) Town Square Redbank Plains 商場重建項目

8) Sunnybank MarketSquare 商場重建項目

9) 代表賣方- Gold Coast/Biggera Waters大型超過3000萬的商場

🏠 拍賣流拍後立即出價，冷靜期會自動恢復嗎？答案未必如此。若最終買方是該次拍賣的已登記競投者，而合約在流拍後第二個完整工作日下午5時前成立，交易一般可能不設法定冷靜期。關鍵並非何時提交出價，而是：• 買方是否已登記競投• 合約在何時成立• ...
10/09/2026

🏠 拍賣流拍後立即出價，冷靜期會自動恢復嗎？

答案未必如此。若最終買方是該次拍賣的已登記競投者，而合約在流拍後第二個完整工作日下午5時前成立，交易一般可能不設法定冷靜期。

關鍵並非何時提交出價，而是：
• 買方是否已登記競投
• 合約在何時成立
• 最終買方名稱是否與登記資料一致
• 合約是否另有貸款、驗樓或其他保障條款

📌 0.25%並非任何合約都可以使用的「退出費」，只涉及仍然適用的法定冷靜期。

成熟的競投策略，不只在於價格，更在於拍賣前已掌握合約、融資及退出機制。

👉 詳情：
https://ensurelegal.com.au/zh/buying-property-at-auction-in-queensland-what-you-need-to-know/

⚖️ 安信法律｜專注昆士蘭房產及商業法
一般資訊，並非法律意見。

#昆士蘭拍賣 #澳洲買房 #冷靜期 #安信法律 #郭律師

🏠 正在等待澳洲永久居民身份，是否應先簽昆士蘭買樓合約？時間點可能直接影響交易成本。AFAD（外國買家附加稅）一般須按責任產生日的身份、物業類型、外國權益比例及適用豁免逐項判斷。值得注意：• AFAD目前可能按外國權益的應課稅價值加徵8%•...
08/09/2026

🏠 正在等待澳洲永久居民身份，是否應先簽昆士蘭買樓合約？

時間點可能直接影響交易成本。AFAD（外國買家附加稅）一般須按責任產生日的身份、物業類型、外國權益比例及適用豁免逐項判斷。

值得注意：
• AFAD目前可能按外國權益的應課稅價值加徵8%
• 它通常是在普通轉讓稅以外另行計算
• 簽約後、交割前才取得PR，通常不會自動改變原評估
• FIRB與昆士蘭AFAD屬不同制度，須分別處理

身份安排看似只是時間問題，實際上可能改變整宗交易的成本與持有結構。

👉 詳情：
https://ensurelegal.com.au/zh/understanding-additional-foreign-acquirer-duty-afad-for-residential-land-in-queensland/

⚖️ 安信法律｜專注昆士蘭房產及商業法
一般資訊，並非法律或稅務意見。

#昆士蘭買樓 #澳洲永久居民 #外國買家 #安信法律 #郭律師

🏬 買下生意，是否代表可以直接接管原有舖位？不一定。生意買賣與租約轉讓（Lease Assignment）是兩個相互關聯、但不同的法律步驟。交割前應確認：• 租約是否要求業主同意• 剩餘租期、續租權及租金檢討• 許可用途是否配合買方的營運計...
06/09/2026

🏬 買下生意，是否代表可以直接接管原有舖位？

不一定。生意買賣與租約轉讓（Lease Assignment）是兩個相互關聯、但不同的法律步驟。

交割前應確認：
• 租約是否要求業主同意
• 剩餘租期、續租權及租金檢討
• 許可用途是否配合買方的營運計劃
• 零售租約是否涉及額外披露文件
• 新租戶需要提供甚麼擔保
• 原租戶及擔保人是否已正式獲得解除

如果租約轉讓未能與生意買賣同步完成，買方可能買下業務，卻沒有預期的舖位使用權；賣方亦可能在交割後仍承擔租約責任。

👉 詳情：
https://ensurelegal.com.au/zh/assignment-of-lease-lawyer-queensland/

⚖️ 安信法律｜專注昆士蘭房產及商業法
一般資訊，並非法律意見。

#昆士蘭生意買賣 #商業租約 #租約轉讓 #安信法律 #郭律師

🏠 貸款未獲批准、驗樓發現問題，房子仍然可能必須買下來？在昆士蘭，提交「不設條件出價」（Unconditional Offer），通常代表合約沒有加入貸款、估價或驗樓等保障條款。一旦賣方接受出價，即使：❌ 銀行拒絕貸款❌ 銀行估價低於成交價...
04/09/2026

🏠 貸款未獲批准、驗樓發現問題，房子仍然可能必須買下來？

在昆士蘭，提交「不設條件出價」（Unconditional Offer），通常代表合約沒有加入貸款、估價或驗樓等保障條款。

一旦賣方接受出價，即使：
❌ 銀行拒絕貸款
❌ 銀行估價低於成交價
❌ 驗樓發現房屋問題
買方也未必有權解除合約。

如沒有其他合法終止權，買方可能損失訂金，並承擔違約利息、轉售差價及其他損失。

📌 部分住宅交易一般仍有5個工作日的冷靜期，但拍賣等情況可能例外；「不設條件」也不等於自動放棄冷靜期。

有把握的出價，不只是價格具競爭力，更建基於對資金安排、物業狀況及合約責任的充分掌握。

👉 詳情：
https://ensurelegal.com.au/zh/unconditional-offer-queensland/

⚖️ 安信法律｜專注昆士蘭房產及商業法
一般資訊，並非法律意見。

#昆士蘭買房 #澳洲置業 #不設條件出價 #安信法律 #郭律師

🏬 昆士蘭零售租約：房東可以要求你搬店或提前終止租約嗎？如果你在昆士蘭經營咖啡店、餐廳、美容店或零售店，遇到商場翻新、重建或拆除，房東可能會提出 Relocation（搬遷）或 Demolition（拆除）安排。第一步要先看租約。房東並不是...
02/09/2026

🏬 昆士蘭零售租約：房東可以要求你搬店或提前終止租約嗎？

如果你在昆士蘭經營咖啡店、餐廳、美容店或零售店，遇到商場翻新、重建或拆除，房東可能會提出 Relocation（搬遷）或 Demolition（拆除）安排。

第一步要先看租約。房東並不是因為「要重建」就自然取得搬店或提前終止租約的權利，通常要先確認租約本身是否有相關條款，以及《Retail Shop Leases Act 1994 (Qld)》是否適用。

📍 如果租約有 Relocation Clause，房東一般需要至少提前3個月發出正式搬遷通知，並提供一個合理可比較的替代店面。如果原本位於 shopping centre，替代店面一般也要在同一商場內。

對租客來說，收到搬遷通知後的1個月非常重要。在符合規定的情況下，租客可在這段期間選擇終止租約；如果接受搬遷，原本剩餘租期通常會延續到新店面。

💰 搬店成本也值得注意。法律規定下，房東可能需要支付合理的 relocation costs，包括拆除及重新安裝部分設備、調整 fitout，以及相關法律費用。

如果涉及 Demolition Clause，房東一般需要至少提前6個月通知，而且必須有真實的拆除計畫。租客收到通知後，也可能選擇提早離開，並需要按規定提前通知房東。部分自費 fitout 亦可能涉及補償問題。

簡單來說，收到「商場要重建」的通知後，先別只談搬去哪裡。最重要的是先確認：

✅ 租約是否真的給房東這個權利
✅ 通知方式及時間是否符合規定
✅ 新店面是否合理可比較
✅ 搬遷費、fitout 和租金如何處理
✅ 租客有哪些終止或談判選項

安信法律 Ensure Legal 可協助房東及租戶審閱零售租約、Relocation / Demolition Clause、搬遷通知及相關補償安排，並在關鍵期限前提供法律建議。

本文只提供一般資料，不構成針對個別情況的法律意見。

#安信法律 #昆士蘭零售租約

It’s Linkedin official: Ensure Legal is 3 years old. (Thanks for the reminder, LinkedIn).I’ve been looking back at where...
02/09/2026

It’s Linkedin official: Ensure Legal is 3 years old. (Thanks for the reminder, LinkedIn).

I’ve been looking back at where this started in September 2023, and it brings back immense nostalgia. I can still vividly picture grinding away in that tiny 1-person serviced office, and I spent pretty much every waking hour there, and it quickly became a second home while I was figuring out how to actually run a business.

Anyone who has started a company knows that those first six months are a serious test of both your physical stamina and your mindset.

Since then, the business has grown steadily and organically. As the team expanded, we needed more space—moving first to a larger serviced office and now finally to our own independent office here in North Quay, Brisbane City.

Like any business owner, I’ve had my fair share of fires to put out and complex challenges to navigate through each phase, but finding ways to overcome those hurdles has driven the biggest personal and professional growth of my career. I wouldn’t trade the experience for anything.

A milestone like this doesn't happen alone, and I want to extend a massive thank you to the people who got us here:

To my team, past and present—thank you for your hard work and backing the vision every day. This literally wouldn’t be possible without you.

To our clients—thank you for continuing to trust us with your commercial and real estate matters. We value your business and the partnerships we've built.

And to my partner and family—thank you for your unconditional support through the highs and lows of this journey.

Here’s to Year 4. 🥂

29/08/2026

外國人投資澳洲房地產，住宅、住宅用地、商業、工業及其他非住宅資產，涉及的考慮及申請路徑未必相同。

今條片由 Ensure Legal Principal Lawyer Stephen Kwok 郭律師以廣東話簡介外國投資者常見的澳洲房地產類別，以及 FIRB、Treasury 和 No Objection Notification 等相關概念，幫大家先掌握基本分類，再因應實際物業及交易安排尋求合適意見。

每宗投資的物業性質、買方身份及交易情況都可能不同。如正考慮投資或簽署文件，應先就自身情況取得專業法律及其他相關意見。

本影片只提供一般資料，不構成針對任何個別情況的法律、稅務或投資意見。

#澳洲法律 #廣東話法律 #澳洲房地產 #外國投資

27/08/2026

📝 簽署商業合同時，應該用「個人名義」還是「公司名義」？兩者看似只是名稱不同，實際上卻可能直接影響你的法律責任、稅務及企業架構。

🏢 一般而言，公司屬於獨立法律實體，如合同出現糾紛，責任通常由公司承擔；但如果董事另外提供了 Personal Guarantee 個人擔保，對方仍有機會追究董事的個人責任。

💰 同時，成立及營運公司亦涉及設立及持續合規成本；而以個人名義經營，相關收益一般會直接成為個人應課稅收入。

⚖️ 簽約前，不妨先考慮：
✅ 法律責任
✅ 個人擔保
✅ 公司營運及合規成本
✅ 稅務及企業架構

🎥 今集由安信法律 Stephen Kwok 郭律師為大家簡單拆解簽約前需要留意的重點。

#安信法律 #商業合同 #商業法律 #澳洲法律

黃金海岸 Chevron One - 你有因為開發商使用 Sunset Clause 日落條款終止合同, 之後再用更高價錢轉賣給第三方, 蒙受損失嗎？.你或是你的朋友有因為這個項目, 或是其他類似的情況蒙受損失嗎？ 新的法庭案例有機會能為你...
26/08/2026

黃金海岸 Chevron One - 你有因為開發商使用 Sunset Clause 日落條款終止合同, 之後再用更高價錢轉賣給第三方, 蒙受損失嗎？.你或是你的朋友有因為這個項目, 或是其他類似的情況蒙受損失嗎？

新的法庭案例有機會能為你提供法律保障.

https://www.realestate.com.au/news/buyer-win-developers-offtheplan-cancel-attempt-crushed-by-court/

如有任何疑問請和Ensure Legal 安信法律郭律師Stephen Kwok 聯絡. 我們有認識一些相關的苦主可能可以提供相關法律上的協助.

如果你是開發商客戶, 請盡快聯絡Ensure Legal 審核你的期房off the plan 合同及日落條款.

🏠 在昆士蘭買房，發現有未經批准的裝修怎麼辦？在昆士蘭買房時，看到漂亮的露台、加建房間、車庫改建或後院棚架，除了看設計和屋況，也建議確認這些工程有沒有取得相關 Building Approval（建築許可）和最終認證。📌 一個很重要的地方是...
24/08/2026

🏠 在昆士蘭買房，發現有未經批准的裝修怎麼辦？

在昆士蘭買房時，看到漂亮的露台、加建房間、車庫改建或後院棚架，除了看設計和屋況，也建議確認這些工程有沒有取得相關 Building Approval（建築許可）和最終認證。

📌 一個很重要的地方是：昆士蘭現在的 Form 2 賣家揭露聲明（Seller Disclosure），主要提供產權、部分限制及特定法定通知等資料，但不會完整交代物業目前或過往的 building/development approvals。因此，買方收到 Form 2 後，有時仍需視乎物業情況進一步進行 Council searches。

例如，一間房子原本核准圖面只有3間房，但現場看到4間房，買方就可以進一步查清楚第4間房是何時加建、當時有沒有申請 approval，以及工程完成後有沒有取得 Final Certificate。

🔎 買方可以特別留意：

- Building Approval
- Final Certificate
- Council approved plans
- 是否有 outstanding building notice
- 現場格局是否與核准圖面一致
- Deck、patio、garage、extension 等加建紀錄

如果簽約後、甚至交屋後才發現相關工程的批准紀錄有問題，處理方法就會視乎合約內容、工程性質、Council 要求及當時賣方提供的資料而定。有些情況可能需要補做認證、申請 retrospective approval，甚至安排工程整改。

⚖️ 律師主要協助買方檢查合約、Form 2、Council searches 及相關法律風險；工程結構和施工品質則可以配合 building inspector、certifier 或其他專業人士一起確認。

對賣方來說，如果房子曾經做過擴建或大型改建，也建議在上市前先整理好 approval 和 certification 文件，讓交易流程更順。

如你正在昆士蘭買賣有擴建、改建或其他大型裝修的房產，安信法律 Ensure Legal 可以在簽約前協助檢查合約、揭露文件及相關 property searches，提早掌握交易風險。

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Level 8, 193 North Quay, Brisbane City
Brisbane, QLD
4000

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Monday 8:30am - 5pm
Tuesday 8:30am - 5pm
Wednesday 8:30am - 5pm
Thursday 8:30am - 5pm
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