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Mag. Rudolf Siegel und Mag.

Bernadette Pichlkastner - Ihre Anwälte für Immobilienrecht

- Kompetente Beratung in miet- und wohnrechtlichen Fragen

- Vertragserrichtung

- Betreuung von Hausverwaltungen in allen rechtlichen Belangen

- Seminare

19/03/2021

Immer wieder neue Vermieterhürden

22/02/2021

Mietrechtliches:
Zahlt der Mieter den Mietzinsrückstand vor Schluss der Verhandlung im Räumungsverfahren nach, kann er die Vertragsauflösung abwenden. Dies gilt jedoch nur, sofern den Mieter am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft, wofür er behauptungs- und beweislastpflichtig ist. Die bloße Behauptung einer schlechten wirtschaftlichen Lage reicht dafür nicht aus, vielmehr sind die unvorhergesehenen Ausgaben bzw. der vorübergehende schlechte Geschäftsgang konkret darzulegen. Zur Prüfung, ob die wirtschaftlichen Schwierigkeiten nicht grob fahrlässig herbeigeführt wurden, wird die Offenlegung der Umsatzzahlen sowie der getätigten Entnahmen erforderlich sein. Andernfalls ist dem Räumungsbegehren stattzugeben, auch wenn zum Schluss der Verhandlung gar kein Mietzinsrückstand mehr besteht.

18/02/2021

Aus dem Gerichtsalltag:
Bringt der Vermieter eines Wohnungseigentumsobjektes, der gleichzeitig Mehrheitseigentümer ist, im allgemeinen Stiegenhaus eine Überwachungskamera an, so sind Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des überwachten Mieters nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft, sondern gegenüber dem tatsächlichen Störer geltend zu machen. Ist ein fremder Hausverwalter bestellt, scheidet eine Parallelverwaltung durch die Wohnungseigentümer aus und kann deren Verhalten der Eigentümergemeinschaft nicht zugerechnet werden. Der Eigentümergemeinschaft kommt im Übrigen gar keine Befugnis zu, die Wiederherstellung des vorigen Zustandes vom eigenmächtig ändernden Wohnungseigentümer zu verlangen, da es sich um keine Angelegenheit der Verwaltung handelt.

15/02/2021

Überschießende feuerpolizeiliche Aufträge:
Immer wieder sehen sich Hausverwalter und Hauseigentümer mit feuerpolizeilichen Aufträgen der MA 36 konfrontiert, die jegliches Abstellen von Gegenständen im Stiegenhaus als den Fluchtweg einengend ansieht.
Das Landesverwaltungsgericht Wien sprach dazu aus, dass ein eng am Geländer neben dem Gang angebundenes Fahrrad sowie ein fest verankertes Metallablagegestell bei verbleibender Gangbreite von 140cm keine nicht bloß unerheblich beeinträchtigende Gefahrenquelle darstellen, genausowenig wie ein in einer Nische abgestelltes Fahrrad. Der Auftrag zur Entfernung hinsichtlich dieser Gegenstände erfolgte daher zu Unrecht. Anderes gelte aber für ein Fahrrad und einen Kinderwagen, die einen nur etwa 110 cm breite Gang deutlich verengen.
Nicht jede Lagerung auf Stiegenhausflächen ist sohin per se schon eine verpönte Handlung iSd Wiener Feuerpolizeigesetzes 2015.

12/02/2021

Aus dem Gerichtsalltag:
Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als Mitbesitzer der allgemeinen Liegenschaftsteile zum Parken entgegen der gemeinschaftlichen Gebrauchsordnung (Feuerwehrzufahrt) ändert nichts an der eigenmächtigen Benützung durch den Dritten. Ist das Parkverbot durch Beschilderung ersichtlich scheidet ein die Wiederholungsgefahr ausschließender Irrtum aus. Auch die Bereitschaft eine Unterlassungserklärung abzugeben allein reicht noch nicht aus, um die Wiederholungsgefahr zu beseitigen. Vielmehr muss ein vollstreckbarer Unterlassungsvergleich angeboten werden, der auch nicht von der Bedingung der wechselseitigen Kostenaufhebung abhängig gemacht werden darf.

10/02/2021

Neues vom OGH:

Der OGH bleibt bei seiner bisherigen Linie, dass die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals und das Fehlen eines zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit vom Mieter auch dann zu rügen sind, wenn diese für den Vermieter offenkundig sein mussten (Erst- und Rekursgericht hingegen sprachen Gegenteiliges aus!). Die Rüge hat zudem so rechtzeitig zu erfolgen, dass der Vermieter den Mangel noch vor Vertragsende beheben kann. Wird erst nach Ablauf des Bestandsverhältnisses gerügt, bleibt es bei Kategorie A.

Vorsicht: Der Hinweis auf die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit in einem Mietzinsüberprüfungsantrag stellt eine hinreichende Rüge dar und muss der Vermieter den Mangel binnen angemessener Frist beheben, andernfalls er die Abstufung in eine schlechtere Ausstattungskategorie riskiert (und zwar nicht bloß für Mietzinsperioden nach der Rüge, sondern auch für die Vergangenheit).

09/02/2021

Aus dem Gerichtsalltag:
Die Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers für seinem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnete Gasleitungen findet ihre Grenzen in der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft für ernste Schäden des Hauses oder allgemeine Teile der Liegenschaft. Besteht Explosions- oder Brandgefahr aufgrund einer Undichtheit der Gasleitung und weigert sich die Hausverwaltung unter Hinweis auf die Erhaltungspflicht des Einzelnen den notwendigen Tausch der Gasleitung vorzunehmen, kommt dem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht auf Ersatzvornahme mit nachfolgender Geltendmachung der aufgewendeten Kosten bei der Eigentümergemeinschaft zu.

08/02/2021

Aus dem Gerichtsalltag:
Die Erhaltungspflicht des Vermieters im Zusammenhang mit ernsten Schäden durch Feuchtigkeit umfasst auch die im Vermögen des Mieters eingetretenen Oberflächenschäden an Tapeten und Holztäfelungen als Nacharbeiten. Hat der Mieter jedoch für diese Schäden bereits im Rahmen eines Schadenersatzprozesses gegen den den Wasserschaden verursachenden Bauunternehmer Ersatz erhalten, so kann er vom Vermieter nicht mehr die Behebung auch der Oberflächenschäden verlangen, wäre er doch andernfalls bereichert. Tapeten und Holztäfelungen sind vom Mieter sohin selbst wiederherzustellen.

03/02/2021

Mietrechtliches:

Seit 01.01.2015 hat der Vermieter jene Arbeiten durchzuführen, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen erforderlich sind. Lehnt der Vermieter eine notwendige Reparatur ab, kann der Mieter die Kosten einer vorgenommenen Ersatzvornahme sofort und nicht erst bei Beendigung des Bestandsverhältnisses geltend machen. Die unterlassene Wartung der Therme durch den Mieter hindert den Ersatzanspruch nicht, wenn die Reparaturarbeiten in keinem kausalen Zusammenhang mit den mangelhaften Wartungsarbeiten standen (weil etwa Verschleißteile wie Leiterplatte und Elektrode altersbedingt kaputt werden).

02/02/2021

Vorhang frei Gerichtssaal drei:

"Herr Rat, die Kündigung ward nicht zu Recht.
Sie mich gar ums Zuhause brächt.
Die junge Magd wohnt nicht zur Untermiete.
Sie ist vielmehr meine Geliebte!"
Auch Ehefrau schwärt auf Gedeihen:
Dem Unhold würd ich nie verzeihen!
Die Kinder stimmen ein dem Lied,
das Eheglück sei lang versiegt.
Die Magd dem Alten bleibt ergeben,
legt Zeugnis ab mit ihm zu leben.
Schwer zu verkennen des Blickes Schmach,
doch sie hat Angst um ihr Gemach.
Gott lob in so misslicher Beweiseslage
bringt Detektiv die Wahrheit dann zu Tage.
Denn rat', wo kehrt der Alte jeden Abend ein?
Nicht bei der Magd, vielmehr ins traute Eheheim.

01/02/2021

Aus dem Gerichtsalltag:
Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Nichtbenützung

Die Benützung zweier Wohnungen begründet noch nicht zwangsläufig einen Kündigungstatbestand, solange der
Mittelpunkt zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung
liegt. Letztere wird dann noch ausreichend regelmäßig verwendet, wenn sie insgesamt mindestens 3 Monate im Jahr benützt und dort ein Haushalt geführt wird. Wird die aufgekündigte Wohnung bloß als Rückzugsort und zu beruflichen Vorbereitungs- und Übungszwecken bzw. beruflich bedingten Übernachtungen durch den Ehegatten der Mieterin sowie deren Kindern an den Wochenenden, wenn sie den leiblichen Vater besuchen, benutzt, reicht dies für die Annahme eines Lebensmittelpunktes nicht aus. Eine Kündigung erfolgt zu Recht.

Adresse

Dominikanerbastei, Österreich
Wien
1010

Telefon

+4315330300

Webseite

http://www.siegel.at/

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