28/12/2023
Espacio PENSAR EL DERECHO
VICIOS OCULTOS – EVICCION ¿ DE QUE HABLAMOS ?
Cuando una persona transmite a otra la propiedad de una cosa, tiene la obligación de reparar (sanear) todos los perjuicios que sufra el adquirente. Se trata de un concepto AMPLIO y GENERAL. Para ello, existen dos tipos de GARANTIAS a saber:
a) Por VICIOS REDHIBITORIOS
Se trata de un vicio oculto, que la parte vendedora, no ha podido advertir, de forma contraria lo hubiera hecho saber. Es un principio de buena fe que opera en favor de la parte que ha obrado de esta forma. Es una garantía para el adquirente frente a un enajenante que está obligado a sanear el efecto dentro de un marco acotado de responsabilidad, en principio.
b) Por EVICCION
Cuando el vendedor, cedente, locador, llámese transmitente a título oneroso, debe garantizar que no existirá ningún tipo de planteo o reclamo judicial, es decir que no existirá ninguna turbación, privación o pérdida, del derecho transmitido.
¿ QUIENES ESTAN OBLIGADOS A SANEAR ?
Acorde la metodología del CCCN estas garantías - en forma general - se encuentran plasmadas en los arts. 1.033 al 1.043. En cuanto a la EVICCION lo hace en los arts. 1.044 al 1.050 y en relación con los VICIOS OCULTOS se encuentran reflejados en los arts. 1051 al 1058.
Veamos el desarrollo.
Según el art. 1.033 del CCCN son SUJETOS RESPONSABLES quienes están obligados al saneamiento, a saber:
1 ) El transmitente de bienes a título oneroso.
Esto alcanza a las donaciones con cargo o remuneratorias. Este reclamo no solo corresponde al adquirente sino también a sus sucesores
2) Quien ha dividido bienes con otros
Puede ser los casos de división de condominio, partición de herencia, etc., es decir que tanto un heredero como un condómino puede reclamar a los otros siempre en relación a la porción recibida.
3) Sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso
Debe tratarse de una transmisión a TITULO ONEROSO.
El adquirente no solo podrá reclamarle a su transmitente sino que podrá hacerlo a los anteriores enajenantes si lo han sido a título oneroso.
¿ QUÉ SUCEDE CUANDO ES A TITULO GRATUITO (DONACION) ?
Quien adquiere a título gratuito nada puede reclamarle a quien se lo transmitió de esa forma, pero puede reclamar a los anteriores en tanto lo hayan hecho a título oneroso. Esto quiere decir que el primero pude ejercer el derecho por acción de saneamiento que le correspondía a su transmitente y que éste no realizó.
Sin embargo acorde el art. 1.556 del CCCN, el donante solamente responde por EVICCION. Obsérvese que existen DOS aspectos. Veamos… “…El donante sólo responde por evicción en los siguientes casos:
a) si expresamente ha asumido esa obligación;
b) si la donación se ha hecho de mala fe, sabiendo el donante que la cosa donada no era suya e ignorándolo el donatario;
c) si la evicción se produce por causa del donante;
d) si las donaciones son mutuas, remuneratorias o con cargo.”
Los planteos en el caso de la DONACION son específicos, precisamente para resguardar la características de este acto de disposición tan particular a diferencia de las transmisiones onerosas.
CUANDO LA REPONSABILIDAD POR SANEAMIENTO NO FUE ESTIPULADA EN EL CONTRATO ¿ EXISTE ?
El art. 1.036 del CCCN especifica…”…La responsabilidad por saneamiento existe aunque no haya sido estipulada por las partes. Estas pueden aumentarla, disminuirla o suprimirla, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.”
Es decir, el saneamiento consiste en una obligación en los contratos, existe de PLENO DERECHO, y puede ser pactada su aumento, disminución e inclusive su supresión. No obstante ello, el art. 1.037 del CCCN establece ciertas LIMITACIONES a estas cuestiones cuando estipula …
”… Las cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento son de interpretación restrictiva.”
Este principio de estabilidad permite mantener incolumne la garantía en su disminución o supresión, más no en su aumento, cuando existan dudas interpretativas.
Por otra parte puede darse la circunstancia en que dichas cláusulas se las tenga por NO CONVENIDAS, tal es el caso del art. 1.038 en cuanto expresa…
”Casos en los que se las tiene por no convenidas. La supresión y la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas en los siguientes casos:
a) si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios;
b) si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.”
Obsérvese la salvedad importante que se realiza cuando dice que el enajenante CONOCIÓ o DEBIÓ conocer, como así también cuando actúa profesionalmente dentro de la actividad y hace una salvedad cuando el adquirente sea profesional dentro del mismo ramo.
Es decir declara se declara la ineficacia de lo convenido y el contrato queda integrado, esto es, se mantiene vigente en sus restantes aspectos (Principio de integridad).
¿ CUÁL ES LA RESPONSABILIDAD ANTE EL SANEAMIENTO ?
Existen DOS ASPECTOS: La responsabilidad por SANEAMIENTO y la responsabilidad por DAÑOS.
Respecto al primero, el art. 1.039 nos dice…
“…El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre:
a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b) reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c) declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1.050 y 1.057.”
Tres alternativas le son ofrecidas al adquirente, en el primer inciso a) se trata de la denominada “ejecución en especie”, en cuanto al inciso b) cabe el reclamo por cosa semejante, es decir aquella que sea igual en su esencia respetando calidad y cantidad – Ej: el dinero - en tanto que en el inciso c) existe la excepción cuando el saneamiento es por prescripción adquisitiva (art. 1.050) y por defecto subsanable (art. 1.057).
En cuanto al segundo, el art. 1.040 dice…
“Responsabilidad por daños. El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el artículo 1039, excepto:
a) si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
b) si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente;
d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.
La exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.”
La reforma al Código ha introducido en principio general, la posibilidad de reclamar daños y perjuicios sumando además las acciones por saneamiento, pero excepcionando casos especialmente tanto desde la posición del adquirente como del enajenante. No obstante mantiene la exención de responsabilidad, de manera pendiente en cuanto a la asunción del riesgo por parte del adquirente y a la actuación como profesional de la actividad de ambas partes.
¿QUE SUCEDE FRENTE A LA INVOCACION DE IGNORANCIA O ERROR ?
El art. 1.043 dice que el obligado al saneamiento no le es permitido invocar su ignorancia o su error, salvo que expresamente se haya pactado su excepción. Esto se lo conoce como DISPENSA.
EVICCION
¿ COMO FUNCIONA LA RESPONSABILIDAD POR EVICCION ?
La evicción es una garantía y consiste en la obligación de todo aquel que ha transmitido un bien a título oneroso, de asistir o sustituir a su adquirente frente a todo tipo de planteo judicial ante la existencia de una causa anterior o contemporánea a la transmisión, por lo que podría privarlo total o parcialmente de sus derechos. En subsidio también corresponde la obligación de indemnizar.
El art. 1.044 del CCCN al respecto dice…”… La responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a:
a) toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea a la adquisición;
En este inciso debe existir una causa jurídica que motiva una turbación en el derecho, como ser una demanda judicial. También debe darse el caso que esta turbación sea por una causa anterior o contemporánea.
b) los reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial, excepto si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por el adquirente;
c) las turbaciones de hecho causadas por el transmitente.”
Este inciso nos habla sobre los hechos producidos por el propio transmitente, por su propio accionar a contrario sensu de su comportamiento al momento de la transmisión.
No obstante lo expuesto existen EXCLUSIONES es decir hechos que no conllevan evicción, veamos el art. 1.045 CCCN cuando dice …
”…La responsabilidad por evicción no comprende:
a) las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente;
b) las turbaciones de derecho provenientes de una disposición legal;
c) la evicción resultante de un derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin embargo, el tribunal puede apartarse de esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.
En el caso del inciso A, se trata de turbaciones en las cuales el enajenante nada tiene que ver ( He comprado una casa un tercero realiza un daño).
¿ QUIEN ASUME LOS GASTOS DE DEFENSA EN JUICIO ?
Dice el Art. 1.047 ”…El garante debe pagar al adquirente los gastos que éste ha afrontado para la defensa de sus derechos. Sin embargo, el adquirente no puede cobrarlos, ni efectuar ningún otro reclamo si:
a) no citó al garante al proceso;
b) citó al garante, y aunque éste se allanó, continuó con la defensa y fue vencido.
Vemos aquí el funcionamiento de la garantía de evicción en plena acción. Frente a un planteo judicial, el garante (es decir el transmitente) es quien debe afrontar los gastos inherentes. Se establece por otro lado la obligación del adquirente de un obrar diligente y eficaz en cuanto a la obligación de citar al garante al proceso judicial. No obstante citado éste, allanado y vencido, debe responder. Es decir que no obstante su conducta procesal acorde, no lo dispensa de responder.
¿ CUANDO CESA LA RESPONSABILIDAD ?
El art. 1.048 estipula …”… En los casos en que se promueve el proceso judicial, la responsabilidad por evicción cesa:
a) si el adquirente no cita al garante, o lo hace después de vencido el plazo que establece la ley procesal;
b) si el garante no comparece al proceso judicial, y el adquirente, actuando de mala fe, no opone las defensas pertinentes, no las sostiene, o no interpone o no prosigue los recursos ordinarios de que dispone contra el fallo desfavorable;
c) si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante; o somete la cuestión a arbitraje y el laudo le es desfavorable.
Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor, la citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o sustanciación de los recursos, eran inútiles; o que el allanamiento o el laudo desfavorable son ajustados a derecho.”
¿CÓMO OPERA LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA ?
Según el art. 1.050 se establece que … “…Cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción.”
Este principio sigue la línea del anterior código en cuanto el mero transcurso del tiempo sanea el título y como consecuencia se extingue la responsabilidad en la evicción.
RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS
Al respecto el art. 1.051 nos dice que …”…. La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:
a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053;
b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.
¿ PUEDE AMPLIARSE - ENTRE LAS PARTES - LA GARANTIA SOBRE VICIOS REHIBITORIOS ?
Es posible, teniendo en cuenta lo prescripto en el art. 1.052 del CCCN cuando dice…”Ampliación convencional de la garantía. Se considera que un defecto es vicio redhibitorio:
a) si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido;
b) si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad;
c) si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente puede optar por ejercer los derechos resultantes de la garantía conforme a los términos en que fue otorgada.”
Opera en este caso la libertad de contratación en cuanto a las formas. Se amplía convencionalmente los efectos y alcances de la garantía, especialmente en cuanto a defectos específicos, inexistencia de defectos, cierta calidad de la cosa, en ambos casos haciendo expresa mención que el adquirente debiera haber conocido. En el último supuesto se amplía respecto de la fabricación o comercialización, en éste caso se extiende hacia una sustitución de los derechos de garantía.
No obstante existen EXCLUSIONES previstas en el art. 1.053
“Exclusiones. La responsabilidad por defectos ocultos no comprende:
a) los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega;
b) los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión.”
¿ CUÁNDO CADUCA LA GARANTIA POR DEFECTOS OCULTO ?
El art. 1.055 reza…”… La responsabilidad por defectos ocultos caduca:
a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió;
b) b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento.
c) Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
d) La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.”
Obsérvese la diferencia en el caso de los INMUEBLES donde el plazo de caducidad es de 3 años desde que fue recibido.
En tanto que la prescripción del plazo para la ACCION es de 1 año (acorde art. 2.564 inc. A CCCN)
Por otra parte el adquirente no podrá resolver el contrato si el defecto es subsanable, o si el garante ofrece subsanarlo y no es aceptado. Solo quedará pendiente la reparación por daños.
¿ QUÉ TIPO DE ACCIONES LE CORRESPONDE AL ACRREDOR DE LA GARANTIA ?
Según el art. 1.056 puede declararse la RESOLUCIÓN del contrato siempre que se trate de un vicio redhibitorio y siempre y cuando haya mediado ampliación CONVENCIONAL de la garantía.
En el Código anterior estaba previsto dos acciones: la Acción REDHIBITORIA por la cual se dejaba sin efecto el contrato y la Acción QUANTI MINORIS o ESTIMATORIA por la cual se propiciaba la reducción del precio. Observe la diferencia actual en cuanto a los dos aspectos mencionados.
En cuanto el defecto sea SUBSANABLE, el art. 1.057 prevé que el adquirente no tiene derecho a resolver el contrato, es decir a dejarlo sin efecto, siempre y cuanto el garante ofrezca remediarlo y el mismo no lo acepte.
Téngase en cuenta la importancia de estas cuestiones, en cuanto la resolución de un contrato implica el resarcimiento de DAÑOS y PERJUCIOS, es decir una reparación consecuente, que es posible evitar.
¿ QUÉ SUCEDE SI LA COSA SE PIERDE O DETERIORA ?
El CCCN nos dice que si la cosa perece en forma total o parcial como consecuencia de sus PROPIOS DEFECTOS, el garante (la parte transmitente) debe soportar la pérdida. (art. 1.058).
¿FRENTE A QUE CASOS ACTUA LA EVICCIÓN ?
Lo hace frente a la PERMUTA (art. 1.174; LOCACION (art. 1.220); DONACION (art. 1.556); FIANZA (art.1.598).
CORDIALMENTE
JUAN CARLOS ALAMO
Abogado - Escribano
