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09/10/2020

⁣Buenas! Te venimos contando acerca de los posibles conflictos que se pueden dar en el caso que seas comprador por . Ya te contamos que sucede si a tu vendedor se le declara la quiebra o concurso y que sucede si un acreedor de tu vendedor embarga el inmueble. Aclaaaaro de nuevo por las dudas -y para que no se me infarte nadie 😬- que estos son casos que se pueden dar si sos comprador por . Esto no sucede si ya celebraste la escritura traslativa de dominio con tu escribano de confianza. 😅⠀
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Otro posible caso de conflicto es: ⠀
😳 ¿Qué sucede si sos comprador por boleto y ese mismo inmueble fue vendido a otra persona? 😳⠀
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Este caso sucedería si hay 2 compradores y cada cual con boletos distintos solicita se le reconozca su derecho sobre el inmueble. ¿Quién tiene mejor derecho? 🤔⠀
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Este caso lo trata hoy nuestro código en el artículo 756 y brinda soluciones. Tenes mejor derecho: ⠀
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1⃣ si sos comprador de buena fe⠀
2⃣ si adquiriste a título oneroso. Es decir que por ejemplo hayas pagado un precio por el inmueble. Tiene prevalencia aquel que pagó un precio por el inmueble que el que lo recibió por donación o a título gratuito. ⠀
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En el caso que los 2 compradores tengan buena fe y por ejemplo hayan pagado un precio, tiene mejor derecho: ⠀
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3⃣ si está registrado tu boleto compraventa, 4⃣ si tenes la posesión del inmueble o 5⃣ si tu boleto tiene fecha cierta anterior al resto de los boletos presentados.⠀
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Oka. Te terminé de contar algunos casos interesantes conflictivos de boletos de compraventas. Moraleja: naaaaada mejor que tener la escritura de tu inmueble celebrada con tu escribano de confianza! 🖋👩🏻‍🦰⠀
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06/10/2020

⁣Buenas! Seguimos con los casos conflictivos 😳 que se pueden presentar en el caso que seas comprador por boleto. ⠀
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Otro caso: ¿Qué sucede si sos el comprador por y luego recae sobre el un ? 😳⠀
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La situación es la siguiente: primero se celebra un boleto de compraventa por el que compras un inmueble, luego el acreedor de tu vendedor ve que registralmente tu vendedor tiene el inmueble en su cabeza (ya que todavía no se hizo la escritura y no se inscribió el inmueble en tu cabeza como comprador), entonces el acreedor traba el embargo sobre el inmueble. ⠀
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El acreedor de tu vendedor quiere cobrarse su crédito y puede pedir por ejemplo subastar el inmueble. ¿Quién tiene mejor derecho? ¿Vos como comprador por boleto o el acreedor de tu vendedor? 🤔 ⠀
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Este caso lo trata hoy nuestro código en el artículo 1170 y brinda soluciones. 😅 El comprador por boleto de compraventa tiene prioridad si se cumplen estos requisitos:⠀
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1⃣ que seas comprador de buena fe.⠀
2⃣ que tu vendedor sea el titular registral (o debe haber un perfecto eslabonamiento con los adquirentes hasta llegar al titular registral).⠀
3⃣ que hayas pagado como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo.⠀
4⃣ que el boleto tenga fecha cierta. La fecha cierta se genera el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después –la certificación de firmas notarial es una forma de otorgarle fecha cierta al documento-.⠀
5⃣ que la adquisición tenga publicidad suficiente (registral o posesoria).⠀
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¿Viste que interesante es saber esta info para que tu boleto cumpla con estos requisitos? 💪🏻¡Seguimos en otro post con otro caso de conflicto! 🖋👩🏻‍🦰⠀
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05/10/2020

⁣Buenas! Continuamos con compraventainmobiliaria y te queremos contar distintos conflictos que pueden suceder en el caso que seas comprador por y sus soluciones. 😬 No quiero que nadie se me muera de un infarto: los conflictos que planteo se pueden dar en el caso que seas comprador por boleto, es decir que todavía no se ha celebrado la escritura traslativa de dominio. Si ya firmaste tu escritura, don’t worry be happy! 🧘🏼‍♂️⠀
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😳 ¿Qué sucede si firmaste un boleto de compraventa y luego a tu vendedor le es declarada la quiebra? ⠀
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Este caso ya lo trataba nuestro código anterior, la 24522 y lo trata nuestro actual código en el artículo 1171. La ley protege al comprador por boleto primando el derecho constitucional de y evitando que se resuelva el contrato. ⠀
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Entonces podes exigir en el concurso o quiebra de tu vendedor que se escriture a tu favor si cumplís con los siguientes requisitos:⠀
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1⃣ Que seas comprador de buena fe.⠀
2⃣ Que tu boleto tenga fecha cierta. La fecha cierta se genera el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después. Por ejemplo, haber certificado las firmas notarialmente o haber pagado el impuesto de sellos en el caso de corresponder. ⠀
3⃣ Que hayas abonado como mínimo el 25% del precio.⠀
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Si el pago del precio es a plazo es decir que te falta pagar parte del precio, la ley exige un solución lógica: que obligatoriamente se constituya una en garantía del pago del saldo de precio. ⠀
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¡Seguimos en otro post con otro caso conflictivo! 🖋👩🏻‍🦰⠀
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28/09/2020

Buenas! Seguimos de Compraventa inmobiliario. Hoy queremos contarles acerca de la .⠀
En la práctica inmobiliaria, hay casos en que los compradores no tienen como finalidad ser titulares registrales de un inmueble sino que su intención es solo la de invertir. Por ejemplo: compro un inmueble para refaccionarlo, lo arreglo y rápidamente quiero venderlo por un mejor precio. 💸 O también puede suceder que compra “x” el inmueble por boleto pero el real interesado en la compra del inmueble es “y” quien no quiere figurar en esta etapa de negociación y aparecerá luego. En estos casos se utiliza entonces la compra en comisión. ⠀
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🤝 ¿Qué significa que el comprador lo hace “en comisión”? Que el vendedor acepta que el comprador tendrá derecho a designar a otra persona, la que será en definitiva quien ocupe su lugar de comprador y a favor de quien en definitiva quedara a nombre el inmueble.⠀
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Actualmente el artículo 2019 del código regula esta modalidad y establece que la comunicación de quien es el comprador que asume la posición contractual 👉🏻 debe ser efectuada de la misma forma que el contrato (en un boleto de compraventa inmobiliario que sea por escrito) 👉🏻 y en el plazo estipulado, o en su defecto, dentro de los 15 días de su celebración. 🤚🏻 Atenti! Entonces es muy importante incorporar en el texto del boleto el plazo expreso para el ejercicio de la facultad de designar al comprador definitivo; ya que, de no estar estipulado regirá el plazo de 15 días desde la celebración del boleto de compraventa. ⠀
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En el caso que no se ejerciera esta facultad de designación –dentro del plazo estipulado o en su defecto dentro de los 15 días- el boleto no perderá eficacia y producirá sus efectos entre las partes. ⠀
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En los siguientes post te contamos los problemas más comunes en boletos de compraventa. Stay tuned! 🖋👩🏻‍🦰⠀
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22/09/2020

⁣Buenas! Hoy te queremos contar algunos puntos respecto del contenido del de compraventa inmobiliario:⠀
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1⃣ Partes intervinientes: comprador y vendedor. Pueden intervenir personas humanas, personas jurídicas, menores, apoderados, un mundo de variables.☝🏻Clave: tener en cuenta por ejemplo el estado civil del vendedor o si es la vivienda familiar para ver si corresponde o no el asentimiento. 2⃣ Inmueble. Describirlo en forma precisa ya que constituye uno de los elementos esenciales de la .☝🏻Tip: lee con atención la descripción del en el titulo antecedente y en el informe de dominio. 3⃣ Precio en dinero, serio y cierto. ¿Qué es lo habitual? Que se pacte el precio en moneda extranjera. ☝🏻 Clave: recordar ley 25.345 de antievasión (o su renuncia), renuncia del comprador a pagar $ cuando se comprometió a pagar por ejemplo u$s, que se abone como mínimo 25 % e indicar cómo se abonará el saldo de precio. 4⃣ Cláusulas de renuncia a la o . En este punto la doctrina no es pacífica respecto de la validez o no de estas cláusulas. 5⃣ ¿Se entrega la posesión del inmueble con el boleto?6⃣ : designado, plazo para escritura, las consecuencias que surgieran si alguna de las partes no se presenta a la firma de la escritura, indicar quien estará a cargo de los gastos de escrituración. 7⃣ Cláusula de seña. Te contamos en post anteriores respecto de la . 8⃣ Pacto comisorio. El efecto esencial es posibilitar a una de las partes, ante el incumplimiento de la otra, resolver el contrato. Puede ser en forma expresa o implícita.⠀
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En los post siguientes te contaremos sobre la modalidad de la compra en comisión y los posibles conflictos que se pueden dar cuando firmas un boleto. Stay tuned! 🖋👩🏻‍🦰⠀
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21/09/2020

⁣Buenas! Te venimos contando de los típicos que se celebran en el proceso para adquirir tu usado. Te contamos acerca de la si sos el vendedor que quiere firmar este contrato con su corredor de confianza, luego hablamos de la y luego de la . Si bien la seña la tratamos en un post distinto (porque el mercado inmobiliario la trata en su práctica como un contrato autónomo), la seña es una cláusula inserta en contratos como por ejemplo el del . Siguiendo con esta línea, hoy te compartimos algunos conceptos respecto del boleto de compraventa inmobiliario.⠀
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1⃣ El boleto de compraventa es un contrato que surgió de la vida diaria inmobiliaria –el que si bien no tiene definición legal- se entiende que es un instrumento privado en el que constan todos los elementos esenciales de la inmobiliaria. 2⃣ En las diferentes negociaciones que se dan en la inmobiliaria se puede firmar un de compraventa (previo a la celebración de la escritura) o celebrar directamente la de compraventa traslativa del derecho real de dominio. 3⃣ A la típica pregunta: ¿boleto de compraventa sí o no? la respuesta no puede ser categórica: dependerá de la complejidad de la negociación, en qué estado se encuentra la documentación de la parte vendedora para escriturar, entre algunas variables. 4⃣ Si celebramos un boleto de compraventa su naturaleza jurídica ha sido -y sigue siendo- un tema muy discutido. En un breve resumen: se discute si el boleto de compraventa es en sí mismo la definitiva y perfecta o si el boleto de compraventa no puede considerarse el definitivo porque faltar realizar la escritura traslativa de dominio y entonces es solamente un contrato preliminar. ⠀
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No es un tema menor que la doctrina se ponga de acuerdo acerca de cuál es la naturaleza jurídica del boleto ya que tiene consecuencias prácticas: por ejemplo si lo entendemos como un contrato preliminar quedaría limitado el boleto a un plazo máximo de 1 año renovable a su vencimiento por acuerdo de partes.⠀
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Tanto para hablar! Sigo en otro post!

14/09/2020

⁣Buenas! Seguimos con . Priiimero es clave no confundir seña con reserva ya que son dos conceptos distintos. ⠀
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1⃣ Generalmente en el mercado inmobiliario en una línea de tiempo primero se da la reserva (entre interesado en comprar y corredor y luego acepta vendedor) y luego la seña (celebrada directo entre comprador y vendedor)⠀
2⃣ Si bien en la cotidianidad se la denomina seña, el nombre legal correcto es o . Y a diferencia de la , la seña sí se encuentra regulada en nuestra ley.⠀
3⃣ Tener en cuenta que la seña puede estar dentro de un de compraventa o un contrato autónomo. (dejamos boleto para otro post!)⠀
4⃣ La gran novedad de la seña con el código vigente (y a diferencia del código anterior) es que la seña es confirmatoria del acto. ¿Qué significa esto? Significa que si las partes naaaada dicen no pueden arrepentirse y su finalidad es asegurar el cumplimiento del contrato. ⠀
5⃣ Ahora bien, las partes bien pueden establecer expresamente la posibilidad de arrepentirse: si el comprador se arrepiente pierde lo entregado en beneficio de la otra parte y si quien se arrepiente es el vendedor, debe restituirla al comprador doblada. ⠀
6⃣ Si bien en una compraventa inmobiliaria lo habitual es que se entregue dinero en la seña, bien puede entregarse otra cosa mueble. En el caso que se entregue dinero se entiende que la seña entregada es parte del pago del precio total. ⠀
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¡Seguimos en otro post con boleto de compraventa! Buen lunes! 👩🏻‍🦰🖋
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03/09/2020

⁣Buenas! Hoy les queremos contar un poco acerca del contenido de las reservas: ⠀
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1⃣ Partes que intervienen. Es clave que el corredor por ejemplo de CABA cumpla con la solicitud de informes establecidos por ley 2340 art. 10 inc 2 y que proponga el negocio con exactitud, precisión y claridad.⠀
2⃣ Monto del dinero que se entrega en reserva. Tene en cuenta que no hay un monto regulado por ley y que generalmente es de poco valor con respecto al monto de la operación. ⠀
3⃣ Precio ofrecido a pagar por la compra del inmueble. ¿En qué modo lo pagará? ¿En cuotas? ¿Moneda? ¿Pendiente un crédito? etc⠀
4⃣ Indicar Reserva es “ad referedum del propietario”. Esto significa que la misma ha quedado condicionada a la aceptación del propietario. Clave que tu reserva cuente luego con la firma del propietario dando su okey! También puede suceder que la reserva este condicionada a por ejemplo el otorgamiento de un crédito hipotecario entonces es clave indicar plazo y que sucede en el caso que esta condición no se cumple. ⠀
5⃣ Detalle del inmueble. Prestar especial atención a las cocheras o espacios guardacoches, etc. ⠀
6⃣ Plazo por el cual el corredor deberá comunicar tu oferta al vendedor. Este plazo es generalmente de 24/48 hs. En el caso que el vendedor no acepte tu oferta recomendamos pactar el plazo en el que el corredor te devolverá el dinero.⠀
7⃣ Plazo de duración de la reserva. Generalmente son plazos cortos y se puede pactar ir a escritura directa o a boleto de compraventa. ⠀
8⃣ Comisión del corredor inmobiliario. ¿En qué caso corresponde? ⠀
9⃣ Consecuencias por desistimiento ya sea del interesado en comprar como del propietario. ⠀
Tene en cuenta un breve resumen. ¡Consultá con tu escribano de confianza!⠀
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01/09/2020

⁣Buenas! Después de contarles acerca de la . Hoy avanzamos y les contamos acerca de la . Este es el post 1 de 2! 👩🏻‍🦰👩🏻 🤜🏼🤛🏼⠀
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🤝 La reserva en el mercado inmobiliario es un contrato en el cual una persona interesada en la compra de un inmueble (cuya oferta en venta fue encargada a un intermediario) entrega una suma de dinero (generalmente de poco valor con respecto al monto de la operación) al corredor para demostrar seriedad a su pretensión de la concreción del .⠀
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🤝 Seguramente si estas interesado en la compra de un inmueble es muy probable que por ejemplo ofrezcas menor dinero que el precio por el cual el inmueble ha sido publicado y entonces el corredor deberá comunicar tu oferta al propietario. ❌ El intermediario una vez que recibió la reserva no puede seguir ofreciendo el inmueble por el plazo de duración establecido en la reserva y deberá anoticiar al propietario las condiciones de tu oferta. Si el propietario acepta tu oferta luego también firmará la reserva. Esta es la típica “reserva ad referéndum del propietario”⠀
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¿Qué sucede si se vence la reserva o fracasa la operación por causas ajenas al futuro comprador o interesado? El corredor deberá devolver al interesado la suma que tiene en su poder íntegramente e inmediatamente ya que “maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos”. ⚠
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Ahora bien, es muuuy importante que sepas que la reserva inmobiliaria no está regulada expresamente por ley y es por eso que es suuuper importante que leas con atención el contenido de lo que firmas. (No exagero con las uuuu 🙈) La jurisprudencia ha dicho que si por ejemplo hay consentimiento de la cosa, el precio, plazo para escrituración, entrega de posesión, etc se entiende que hay una compraventa más que una reserva. 👀 👀Entonces, no importa el título que tenga el documento: tu contrato va a estar determinado por lo que diga ese papel. Y acá apelo entonces a tu sentido común: lee con paciencia cada renglón, que nadie ni nada te apure y como te digo siempre: contacta a tu escribano de confianza! ✒👩🏻‍🦰⠀
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¡Seguimos en otro post!⠀
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