30/09/2014
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¿Qué sucede con aquellos contratos de locación que se encuentran en curso de ejecución y fallece el locador o el locatario?
El art. 1496 del Código Civil establece que los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario.
También se transmiten a los legatarios de parte alícuota, porque son sucesores del causante.
Asimismo, en el caso de que el heredero del locador fuese al mismo tiempo el locatario, la locación termina al producirse una confusión, ya que le locatario reúne en su persona la calidad de acreedor y deudor (art. 862 C. Civil), a menos que la herencia haya sido aceptada con beneficio de inventario (art. 863 C. Civ.); este criterio no es unánime para la jurisprudencia, además toda herencia se presume aceptada con beneficio de inventario.
2. El trámite sucesorio:
Hemos visto que existen casos donde se requiere la apertura del sucesorio para dar en locación bienes pertenecientes al acervo hereditario.
Más allá de explicar supra casos puntuales donde debe requerirse, en la práctica esto suele suceder únicamente cuando hay conflicto entre los coherederos, ya que habiendo anuencia entre ellos no resulta común recurrir al sucesorio (esté ya iniciado o nó) para dar en locación.
Por ejemplo, en una familia tipo, fallece el esposo y le suceden su esposa y dos hijos de ocho y diez años respectivamente. La esposa tiene dos locales de carácter ganancial, donde ella es dueña de un cincuenta por ciento; y el cincuenta por ciento restante se reparte por partes iguales entre sus dos hijos. Los hijos no van a opinar sobre la conveniencia o inconveniencia de dar en locación estos locales, y la cónyuge supérstite si al contratar no manifiesta ser propietaria en la proporción señalada; que su esposo era el dueño de la otra mitad; y que esa mitad pasó ahora a ser de sus dos hijos menores; nadie objetará nada. Ella dará en locación en nombre propio, percibirá el total de los arriendos, y si tiene que accionar por cobro de alquileres, desalojo, daños e intereses, etc., lo hará por si sola sin que se le pueda objetar que no está legitimada para hacerlo.
Lo mismo ocurriría si no se trata de menores de edad sino de un insano, cuando no haya una curatela iniciada.
Pero en cualquier supuesto, habiendo o nó menores o incapaces de hecho; si existe conflicto de intereses entre los coherederos, recurrirán al sucesorio para dar en locación la cosa común mientras la herencia permanezca indivisa.
En tal supuesto, si no se encuentra ya iniciado el proceso sucesorio, ante el juez del último domicilio del causante (que surja de su partida de defunción) se iniciará el proceso sucesorio.
La competencia territorial puede prorrogarse dentro de un mismo territorio, e incluso extraterritorialmente mediante información sumaria rendida ante el juez del proceso que acredite un cambio de domicilio del causante no registrado en su documento de identidad.
Se inicia así el trámite con un escrito donde se acredite al fallecimiento del causante adjuntando su partida de defunción, el vínculo con sus derechohabientes agregando también las correspondientes partidas (nacimiento, matrimonio, etc.); se denuncian los bienes pertenecientes al acervo hereditario, se da cumplimiento con los oficios correspondientes y se solicita se ordene la publicación de edictos.
Ya con la apertura del sucesorio, y en ese mismo escrito se puede solicitar al juez de la causa autorización para dar en locación, designar administrador provisorio (que puede ser un coheredero o nó) y/o autorizar a persona determinada para dar en locación, explicitando en tal caso las modalidades del contrato (plazo, precio, etc.)
Muy excepcionalmente puede darse el supuesto inverso, en que la sucesión sea locataria. Es poco frecuente porque habitualmente, en una sucesión “familiar”, los herederos alquilarán para sí y no deben recurrir al sucesorio; aunque utilicen fondos de la sucesión, ya que en su participación en la comunidad hereditaria utilizarán el porcentaje que reciben en la distribución de fondos para destinarlo a sus locaciones particulares.
Pero cuando la sucesión no es “familiar”, es decir que el fallecido era el propietario de un establecimiento comercial o industrial, por ejemplo, si la actividad continúa; y si el inmueble donde se asentaba dicha actividad era locado por el causante; o se hiciera necesario para la actividad locar otro inmueble para continuar con la explotación, estaríamos en el supuesto de que la sucesión debe continuar o tomar en locación un inmueble.
No es el único ejemplo a citar; en las que acabamos de denominar sucesiones “familiares” puede suceder que tratándose de una familia tipo -por determinada circunstancia- haya dinero depositado en el sucesorio a la orden del juez que lleva el trámite, y como perteneciente al proceso. Y que sea con ese dinero que se necesite contratar, pagar arriendos, mejoras, servicios, impuestos, u otros conceptos relativos al contrato de locación.
En todos estos supuestos, los coherederos deberán solicitar al juez se libre giro por los importes correspondientes, a su favor y para los fines propuestos. Siendo necesaria la intervención y dictamen favorable del asesor de menores e incapaces para autorizar dichas libranzas, cuando coexistan herederos menores de edad o incapaces por cualquier otra circunstancia.
Entonces, en su actividad el corredor público, y bajo alguna de las circunstancias aludidas, deberá subordinar su labor al cumplimiento de los recaudos procesales de que se trate; asesorándose en cada oportunidad sobre la factibilidad de que la actividad jurisdiccional sea favorable a los fines propuestos, e indagando también cuales son los plazos habituales en que dicha actividad judicial quedará concluida.
3. Los juicios derivados de la locación y el trámite sucesorio:
Los procesos judiciales sobre locaciones son: la ejecución de alquileres, el juicio de desalojo por abandono, por vencimiento del plazo, por falta de pago, por uso abusivo, deterioro de la cosa locada, desalojo por obras nocivas, por cesión de la locación prohibida, por homologación de convenio, por condena de futuro o anticipada; e incluso juicios de daños y perjuicios que derivan de un contrato de locación que vincula al accionante con el accionado.
Si como señalaramos en el punto anterior, no se dió en locación a través de la sucesión, tampoco ahora se requiere de esta para accionar.
Caso contrario, la persona habilitada para accionar resulta el administrador del sucesorio o los coherederos capaces no administradores.
Es necesario recordar que el fuero de atracción opera solo pasivamente.
Es decir que en los procesos universales, como el proceso falencial (quiebra, concurso preventivo) o la sucesión ab intestato o testamentaria -así llamados porque abarcan todo el patrimonio del causante- si se demanda a la quiebra o a la sucesión, por ejemplo, la causa tramitará por ante el juez donde esté radicada la quiebra, sucesión o concurso; en cambio si la sucesión o quiebra es la que demanda, esto no sucede; la demanda se radicará por ante cualquier juez de primera instancia del fuero y jurisdicción territorial que correspondan.
El art. 3284, inc. 4º del Cód. Civil es el que establece que la competencia sobre la sucesión corresponde a los jueces del último domicilio del difunto; y agrega que ante los jueces de ese lugar deben entablarse las acciones personales de los acreedores del difunto, antes de la división de la herencia.
Es ante le juzgado donde tramite la sucesión que deben entablarse las pretensiones desalojo o cobro de arriendos cuando el causante o la sucesión son parte demandada.
También son atraídas ante el juez del sucesorio las pretensiones de desalojo de carácter personal y que estaban ya pendientes en primera instancia; pero no son avocables las actuaciones que se encuentren en instancia de apelación.
El fuero de atracción no concluye con la declaratoria de herederos, ni con su inscripción en el Registro de la Propiedad, porque esto no transforma la indivisión en condominio y mientras no se practique la partición de bienes y se la apruebe, mantiene todo su vigor.
Si existiendo varios inquilinos, uno fallece, ante el juez del sucesorio de éste se iniciarán las acciones correspondientes; produciéndose un litisconsorcio necesario de todos los locatarios.
En cambio, no procede el fuero de atracción en los supuestos de fallecimiento de los sublocatarios u ocupantes, por no revestir el carácter directo de demandados en un proceso de desalojo.
En caso de fallecimiento del locador, habiendo más de un heredero, el copropietario puede actuar en calidad de gestor de negocios ajenos, e iniciar demanda; pudiendo ejercer las acciones que de la posesión emanan, sin que se le pueda oponer la falta de adjudicación en su hijuela del bien sobre el cual pretende derechos.
Pero habitualmente en estos casos existe un administrador designado y quien inicia acciones es el administrador del sucesorio.
¿Requiere el administrador del sucesorio autorización de juez de la sucesión para iniciar algún proceso derivado de la locación ?
No, el carácter de administrador de una sucesión equivale a un mandato concedido en términos generales, que lo autoriza a ejercer todo acto propio de sus facultades implícitas y entre ellas, la de demandar el cobro de alquileres o el desalojo, sin necesidad de autorización judicial.
La promoción de un juicio de desalojo, por ejemplo, constituye un acto de administración que tiende, por procedimientos normales, a la conservación del patrimonio de la sucesión, que no requiere autorización judicial expresa para entablarla. A los fines de la legitimación “ad processum”, es suficiente la condición de administrador para gestionar judicialmente la recuperación de un bien dado en locación por el causante.
A su vez, el art. 747 del Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires no distingue -en las facultades que otorga- si se trata de administrador definitivo o provisional (arts. 727 y 744 Cód. citado), lo que conduce a admitir la posibilidad de demandar por desalojo, ya que es una facultad virtualmente comprendida en la esencia del mandato que desempeña el administrador, cuyo deber más sustancial es el de proveer a la seguridad y conservación de los bienes que le han sido confiados.
Un supuesto especial es el del fallecimiento del locatario.
El art. 9º de la ley 23.091, de locaciones urbanas dice: “Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.”
Pero el artículo no habla del sublocatario.
Ya se expresó supra que los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario (art. 1496 C. Civ.).
Por lo tanto, en tal supuesto el subinquilino solo tiene derecho a exigir que se le respete en el ábito sublocado sin que pueda ampliarlo ni desplazar a los herederos del fallecido respecto de la parte ocupada originariamente por el fallecido.
Otra cuestión interesante que surje de la lectura del artículo transcripto es que la norma agrega a los herederos del locatario a “quienes acrediten haber convivido y recibido del locatario mu**to ostensible trato familiar”. De modo tal que resultarán continuadores en la locación.
Ahora la pregunta es ¿Qué pasa si el locatario es declarado ausente con presunción de fallecimiento?
Esta situación se asemeja a la del abandono del ámbito locado. Si el locatario abandona el ámbito locado y no deja quien haga sus veces; procederá el desalojo por esta causal.
4. La administración de alquileres de inmuebles en sucesión:
Hemos narrado cual es la función del administrador provisorio o definitivo de la sucesión.
Este administrador podrá ser un coheredero, como también podrá ser un tercero que no esté llamado a suceder al causante.
El art. 727 del Digesto ritual provincial establece:
“A pedido de parte, el juez podría fijar una audiencia para designar administrador provisional. El nombramiento recaerá en el cónyuge supérstite o en el heredero que, prima facie, hubiere acreditado mayor aptitud para el desempeño del cargo. El juez sólo podrá nombrar a un tercero cuando no concurrieren estas circunstancias. (C.P.C.C.N. Art. 692: idéntico.)”
El administrador será provisional cuando sea designado antes de la declaratoria de herederos o de la aprobación del testamento. Más adelante su designación será definitiva.
El administrador provisional únicamente cumple una función de conservación y vigilancia de los bienes, conforme las instrucciones impartidas.
Se explica la necesidad de esta figura porque resulta útil concentrar en una sola persona la realización y la responsabilidad de los actos indispensables en el manejo de los bienes, tales como los conservatorios de los derechos e interés de la comunidad.
Resulta común también que un heredero asuma por su cuenta la administración de un bien común, sin designación judicial ni poder de los demás coherederos. Si existe conocimiento y tolerancia de éstos, se tiene dicho que existe un mandato tácito; caso contrario se aplican las normas de la gestión de negocios.
De cualquier modo, le corresponde oportunamente rendir cuentas de su gestión a los coherederos.
Un corredor público puede ser designado administrador provisional a solicitud de todos los herederos.
Debera precaverse en su función de modo tal de rendir cuenta documentada de toda su gestión; y en su caso brindar explicaciones.
El supuesto más frecuente es que no sea designado administrador provisorio en el sucesorio, sino que se le encargue el alquiler de uno o más bienes pertenecientes a la sucesión.
Aquí tiene que contar con una autorización expresa de todos los coherederos presentes, personas hábiles y mayores de edad; y suplir las autorizaciones de quienes siendo mayores de edad y capaces no están presentes (poder especial); o que siendo mayores de edad y presentes no sean capaces (actuación de curador con dictamen favorable de asesor de incapaces y orden judicial); que siendo capaces no sean mayores de edad (actuación de asesor de menores y orden judicial).
En el supuesto más frecuente, todos mayores de edad, personas capaces y
presentes, se requerirá autorización expresa, otorgada por escrito para locar; la firma de todos como locadores en el contrato de locación; la suscripción del recibo mensual de alquiler y la conformidad mes a mes de todos en cuanto a la liquidación que se practique.
Si uno o más coherederos pretenden cobrar el arriendo que le pertenece a uno o más coherederos que no se apersonen a cobrar, deberán también contar con facultades suficientes a tales fines (poder o autorización escrita con firma debidamente abonada).
Es importante que el corredor público conozca cual es la participación de cada coheredero en la masa; lo que se denomina su porción viril, para que participe en los gastos y utilidades conforme al porcentaje que le corresponda.
