03/07/2020
NUEVA LEY DE ALQUILERES
Con la publicación de fecha 3 de Julio de 2020 de la Ley Nº 27.551 en el Boletín Oficial, se modifica toda la normativa vigente al momento respecto de los contratos de locación. Esta nueva legislación importa una profunda modificación que introduce cambios que analizaremos en cuatro tramos:
1 - Modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación
2 - Regulaciones complementarias a las locaciones
3 - Programa Nacional de Alquiler Social (PNAS)
4 - Métodos alternativos de resolución de conflictos
1 - Modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación
Tope en el depósito en garantía
El depósito en garantía, que tenía un tope de un mes de alquiler por cada año de de locación contratado, pasó ahora a tener como límite el valor del primer mes de la locación.
Devolución del depósito en garantía
La devolución del depósito en garantía será entregado en el momento en que se restituye el inmueble, a un valor equivalente al alquiler del último mes de locación, o la parte proporcional en caso de haberse entregado al inicio un valor menor al de un mes de alquiler.
Deudas al momento de restituir el inmueble
Si existiesen deudas de expensas y/o servicios correspondientes al período contractual, pendientes de facturación o no, puede: a) acordarse su pago al valor del período facturado inmediato anterior del servicio y/o expensa que se trate; o b) el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago; en este caso, cuando el locatario pague esos conceptos, deberá presentar los comprobantes al locador y este deberá restituir las sumas retenidas.
Documentos adicionales al contrato
Establece que el locador no podrá requerir al locatario la firma de pagarés u otro documento que no forme parte del documento original.
Plazo mínimo de vigencia
El plazo mínimo del contrato de locación, cualquiera sea su destino, pasó de ser de 2 años a 3 años, manteniéndose las excepciones que contemplaba la redacción anterior. Asimismo mantiene que el plazo mínimo podrá ser renunciado por el locatario si está en tenencia de la cosa al suscribir el contrato.
Excepciones al plazo mínimo
Se regulaba entre las excepciones el destino del inmueble para turismo, descanso o similares, indicando que si el contrato superaba los 3 meses se presumirá que no fue hecho para esos fines. La modificación agrega que si el plazo de 3 meses es superado por contratos consecutivos, se presumirá del mismo modo que no fue hecho para esos fines.
Reparaciones sobre el inmueble.
Se le impone al locador la obligación de conservar la cosa efectuando las reparaciones necesarias a causa de deterioro o defecto originados por causa no imputable al locatario. Si el locador se niega o guarda silencio ante un reclamo del locatario por una reparación urgente, una vez transcurridas 24 horas corridas desde la recepción de la notificación, el locatario podrá realizarla con cargo al locador. Si la reparación no fuera urgente, la intimación deberá ser por no menos de 10 días corridos, cumplido ese plazo podrá proceder del mismo modo que para las reparaciones urgentes. En todos los casos, la notificación enviada al domicilio denunciado por el locador en el contrato será válida aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Frustración del uso o goce de la cosa
La redacción anterior contemplaba que en supuestos de caso fortuito o fuerza mayor que afecten en forma directa a la cosa e impidan el uso y goce de la misma o esta no puede servir para su objeto, el locatario podría rescindir el contrato o pedir la cesación de pago del precio durante el tiempo que se extienda el impedimento. La modificación indica que tal solución podrá ser pedida, no ya ante caso fortuito o fuerza mayor, sino cuando el impedimento en el uso y goce sea por causas no imputables al locatario, agregando que la afectación de la cosa podrá ser directa e incluso indirecta.
Compensación
Agrega la modificación un nuevo artículo, el 1204 bis., que faculta a la locataria a deducir de los cánones locativos a pagar aquellos gastos que hubiera afrontado y fueran carga del locador, previa notificación con el detalle de los mismos.
Gastos a cargo del locatario
La norma indica que solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Resolución anticipada
Se incorpora que el locatario debe notificar al locador de su decisión resolutoria con un preaviso no menor a un mes, manteniendo la indemnización de un mes y medio o de un mes, según hubiera transcurrido ya el primer año de contrato o no. Agrega además que cuando el inmueble tuviera como destino el de vivienda, transcurridos al menos 6 meses de contrato y dado un preaviso de al menos 3 meses al locador, no corresponderá pago de indemnización alguna.
Renovación del contrato
Cuando el destino sea el de vivienda, en los últimos 3 meses de alquiler contractualmente acordados, cualquiera de las partes puede convocar a la otra mediante notificación fehaciente a efectos de convenir la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos, en caso de silencio del locador o negativa a llegar a un acuerdo, el locatario podrá resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente.
Restitución del inmueble
Entrega de llaves. Se establece que el locador en ningún caso podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma; si lo hiciere, correrá con los cargos y gastos que implique la consignación. Agrega además que cesará el cómputo de los alquileres una vez notificada por el locatario la intimación al locador para que reciba las llaves, siempre que inicie dentro de los 10 días hábiles siguientes, o una vez notificada la demanda de consignación si no hubiera existido aquella intimación.
2 - Regulaciones complementarias a las locaciones
Garantía
Cuando el destino sea vivienda y se requiriera una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. Si son más de un inquilino, se suman los ingresos de todos.
El locador no puede requerir una garantía superior 5 veces el valor mensual de la locación, salvo para el caso en que otorgue la garantía personal del locatario, en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces.
Cláusulas de ajuste
En inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)
Consignación
Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 hs. siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario debe proceder a la consignación judicial dentro de los 3 días, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
Declaración ante AFIP
Será obligación del locador declarar los contratos de locación dentro de los plazos y en los términos que disponga AFIP. De no cumplir, será pasible de aplicación las sanciones previstas en la Ley 11.683. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato AFIP.
3 - Programa Nacional de Alquiler Social (PNAS)
Alquiler social
Se crea el PNAS con el objeto de facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal, el cual estará regido por el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, que deberá dictar las normas que delimitarán el alcance y condiciones del programa, teniendo en consideración:
- Aquellas personas que se encuentren en situación de violencia de género y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas;
- Promover la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
- Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
- Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
- Promover en conjunto con ANSES la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
- Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
- Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
- Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler;
- Promover la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
- Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
4 - Métodos alternativos de resolución de conflictos
Resolución de conflictos
El Poder Ejecutivo nacional, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Proceso de mediación prejudicial obligatoria
Se modificó el art. 6º de la ley 26.589, estableciendo la aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.
