02/11/2015
Lo principal es que la ley 23.091 (sobre locaciones urbanas) está hoy derogada. Estos contratos se encuentran hoy en el CCYC en el Título IV, Contratos en particular, en los arts. 1187 a 1226. Son 39 artículos solamente en donde se van a regular en forma unificada los distintos contratos de locación (habitacional, comercial, industrial), pero con reglas específicas para el contrato de locación habitacional que es el que aquí nos interesa y que el CCYC va a tutelar, va a proteger con especificidad.
Debemos aclarar que los contratos realizados antes del 1º agosto se rigen –en principio- por la ley anterior.
Los cambios fundamentales que encontramos son los siguientes:
Función social del contrato. Se establece para el caso de la locación habitacional un sistema de protección del locatario, generalmente el contratante débil, con un poder de negociación y de debate inferior a las inmobiliarias y dueños, y muchas veces en estado de necesidad de postular estos contratos.
Forma: Se establece para el caso de la locación habitacional (de inmuebles) que el contrato, su prórroga o modificaciones debe ser hecho por escrito, lo que implica mayor seguridad en la contratación, con cláusulas claras y específicas que luego pueden ser discutidas –ej. en sede judicial-. La forma escrita no solo tiene carácter probatorio sino publicitario frente a terceros.
Plazos: Se modifican los plazos mínimos y máximos en que se pueden hacer los contratos de los alquileres. El plazo mínimo es de dos años para todos los casos. Si carece de plazo deberá entenderse que es por dos años, si tiene un plazo menor también. El plazo mínimo es en beneficio del locatario y de orden público (no se puede modificar por pacto entre las partes).
Los plazos máximos, antes de 10 y 20 años, ahora son de 20 años para locaciones habitacionales y de 50 años para la locación comercial o industrial.
Las prórrogas o renovaciones de los contratos no podrán exceder los máximos previstos contados desde su inicio y deberán ser realizados por escrito.
Alquileres anticipados y depósitos en garantía: Se establecen ciertos límites para la locación habitacional. No pueden requerirse al locatario:
a.)el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes
b.)depósitos en garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor a un mes de alquiler por cada año de locación contratado
c.)el pago del valor llave o equivalentes
A modo de ejemplo, en un contrato de locación habitacional por el plazo mínimo de dos años, el locatario deberá pagar el valor correspondiente a tres meses de alquiler (uno como alquiler anticipado y dos por depósitos en garantía, uno por cada año de locación). Cualquier pacto en contrario que exceda estos límites se considerará abusivo y otorgará al locatario la posibilidad de pedir la devolución de los importes con sus intereses.
El depósito se debe restituir al locatario al momento de concluir el contrato de locación.
Obviamente, nada dice el CCYC sobre las comisiones inmobiliarias ya que la regulación del corretaje inmobiliario tiene carácter local, es decir, provincial. No existe en Santa Cruz una ley de corretaje inmobiliario como existe en otras jurisdicciones (CABA, Provincia de Buenos Aires), leyes en las que -generalmente- se establecen topes máximos a estas comisiones.
Igualmente, hay que señalar que el nuevo CCYC ha incluido las actividades profesionales, con título universitario y matrícula oficial (martilleros, contadores, abogados, escribanos, médicos, agrimensores, psicólogos, odontólogos, ingenieros, arquitectos, y demás) a la Ley de Defensa del Consumidor. En este sentido, deberán las inmobiliarias garantizar condiciones de atención y trato digno a los inquilinos. Se debe dar un trato no discriminatorio, en especial al fijar las pautas comerciales. No se puede discriminar la familia con niños, ni solicitar garantías contractuales extraordinarias sin motivos legítimos.
Efectos de la locación: Obligaciones del locador: El locador tiene una serie de obligaciones contractuales, la primera de ellas, entregar la cosa, conceder el uso y goce del inmueble, en un estado apropiado para su destino. También debe conservar la cosa con aptitud para el uso convenido, efectuando las reparaciones que exija el deterioro originado en el defecto de la cosa, incluso por el paso del tiempo o caso fortuito; los arreglos urgentes o necesarios (por ejemplo, la rotura de un caño) los puede hacer el locatario, pero luego le puede exigir al locador que le reintegre el dinero del gasto. Si las reparaciones a realizarse implicaran que el locatario deba abandonar temporalmente el inmueble tendrá derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción.
Obligaciones del locatario: El locatario no podrá variar el destino correspondiente, ej. si es habitacional no puede poner un comercio en el inmueble ya que se expone a que el locador pida la extinción del contrato con causa; debe mantener la cosa en buen estado, realizando las reparaciones urgentes a costa del locador, dando aviso previo; debe pagar el canon convenido ya que la falta de pago autoriza el desalojo, además del cobro por vía ejecutiva de las sumas debidas; restituir la cosa en el estado que la recibió excepto los deterioros lógicos por el paso del tiempo y el uso regular. También deberá, al momento de la finalización del contrato, entregar los recibos de pago que le otorgó el locador.
Impuestos: El locatario no tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan la cosa, excepto pacto en contrario; si en cambio los servicios (luz, gas, teléfono, etc.).
Resolución anticipada: Puede el locatario rescindir anticipadamente el contrato de locación habitacional transcurrido seis meses. Si lo hace durante el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler. Luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes.
Continuidad de la locación: Subsiste la locación en caso de muerte del locatario, por el plazo convenido. El CCYC consagra el derecho a hacer subsistir la locación en cabeza de los continuadores, sujetos que no se identifican con los herederos del locatario, sino que esta opción beneficia a quien habitaba el inmueble siempre que acredite (pruebe) haber recibido ostensible trato familiar por un año previo al fallecimiento (o el abandono del inmueble) aun cuando no se verifique grado alguno de parentesco. Si existieran personas incapaces o de capacidad restringida tienen además la tutela específica del art. 1195 CCYC que impide cualquier cláusula que impida el ingreso o excluya del inmueble a estas personas que se encuentren bajo la guarda del locatario.
