28/09/2022
𝐎 𝐂𝐎𝐍𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎 𝐏𝐑𝐎𝐌𝐄𝐒𝐒𝐀
De acordo com o art. 410º/1, o contrato-promessa é a convenção pela qual alguém (uma parte ou duas) se obriga a celebrar novo contrato. Estamos assim perante um contrato preliminar de outro contrato que, por sua vez, se designa de contrato definitivo.
O contrato-promessa caracteriza-se assim pelo seuobjecto, uma obrigação de contratar – declaração negocial, a qual pode ser relativa a qualquer outro
contrato.
Apesar da autonomia entre os dois contratos, a lei não deixou de sujeitar, em princípio, o contrato-promessa ao mesmo regime do contrato definitivo (410º/1).
É o que se denomina de princípio da equiparação.
Efectua-se uma extensão do regime do contrato definitivo ao contrato-promessa,
sujeitando-se este, em princípio, às mesmas regras que vigoram para o contrato definitivo.
O princípio da equiparação é objecto de duas excepções (410º/1):
- as disposições relativas à forma;
- as disposições que pela sua razão de ser não devam considerar-se extensivas ao contrato-promessa;
Relativamente à primeira excepção, dela resulta que a forma do contrato-promessa não seja necessariamente a mesma do contrato definitivo, o que permite que ao contrato-promessa seja atribuída uma forma menos solene do que a que seria exigida para o contrato definitivo.
Já quanto à segunda excepção, ela implica o afastamento de todas as disposições relativas ao contrato-prometido, justificadas em função da configuração deste, e que não se harmonizem com a
natureza do contrato-promessa.
𝐌𝐎𝐃𝐀𝐋𝐈𝐃𝐀𝐃𝐄𝐒 𝐃𝐎 𝐂𝐎𝐍𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎-𝐏𝐑𝐎𝐌𝐄𝐒𝐒𝐀
O contrato-promessa pode, ser classificado em contrato-promessa unilateral ou bilateral, consoante apenas uma das partes se vincule à celebração do contrato-definitivo ou essa vinculação ocorra para ambas as partes. Como ex. de contrato promessa bilateral, teríamos o caso de alguém prometer vender a outrem determinado imóvel por certo preço e esse outrem, simultaneamente, se comprometer a comprar-lho.
Como exemplo de contrato-promessa unilateral, teríamos o caso de alguém se comprometer, da mesma forma, a vender o imóvel por um certo preço, mas a outra parte não se comprometer a comprar-lho, ficando livre de o fazer ou não – liberdade de celebração.
𝐅𝐎𝐑𝐌𝐀 𝐃𝐎 𝐂𝐎𝐍𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎-𝐏𝐑𝐎𝐌𝐄𝐒𝐒𝐀
A forma do contrato-promessa é um dos campos não abrangidos pelo princípio da equiparação de regime com ocontrato-definitivo (410º/1).
Relativamente à forma, o contrato-promessa segue, por esse
motivo, o regime geral, que se baseia precisamente na liberdade de forma (219º Pr. consensualidade).
Há, no entanto, uma importante excepção, referida no art 410º, n.º 2, que nos refere que quando a lei exige um documento, autêntico ou particular, para o contrato prometido é também exigido documento
para o contrato-promessa, bastando, porém, um documento particular, ainda que o contrato-prometido exija um documento autêntico.
Assim, o contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, sujeita por lei a escritura pública (875º), pode realizar-se por simples documento particular. A exigência de forma escrita para o contrato-promessa não é naturalmente preenchida com a simples outorga de um recibo de sinal.
𝐓𝐑𝐀𝐍𝐒𝐌𝐈𝐒𝐒𝐀𝐎 𝐃𝐎𝐒 𝐃𝐈𝐑𝐄𝐈𝐓𝐎𝐒 𝐄 𝐎𝐁𝐑𝐈𝐆𝐀𝐂𝐎𝐄𝐒 𝐄𝐌𝐄𝐑𝐆𝐄𝐍𝐓𝐄𝐒 𝐃𝐎 𝐂𝐎𝐍𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎-𝐏𝐑𝐎𝐌𝐄𝐒𝐒𝐀
O art. 412º vem esclarecer que os direitos e obrigações emergentes do contrato-promessa, que não sejam exclusivamente pessoais, se transmitem por morte aos sucessores das partes (n.º 1), ficando a transmissão por acto entre vivos sujeitas às regras gerais (n.º 2).
𝐀 𝐄𝐗𝐄𝐂𝐔𝐂𝐀𝐎 𝐄𝐒𝐏𝐄𝐂𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀
No contrato-promessa os promitentes vinculam-se a uma prestação de facto jurídico. Esta é incoercível, não podendo o devedor ser coagido pela força a emitir a declaração negocial a que se obrigou. No entanto, a lei admite a execução específica desta obrigação, que consiste em o devedor sersubstituído no cumprimento, obtendo o credor a satisfação do seu direito por via judicial.
𝐎 𝐒𝐈𝐍𝐀𝐋 𝐄 𝐀𝐍𝐓𝐄𝐂𝐈𝐏𝐀𝐂𝐀𝐎 𝐃𝐎 𝐂𝐔𝐌𝐏𝐑𝐈𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎
O regime do contrato-promessa deve ser articulado com o regime do sinal. O sinal consiste numa cláusula acessória dos contratos onerosos, mediante a qual uma das partes entrega à outra, por ocasião da celebração do contrato, uma coisa fungível
que pode ter natureza diversa da obrigação contraída ou a contrair.
