Der Dubai Makler - Arnd Hannecke

14/10/2026

Service Charges: Die Kosten, die beim Kauf oft keiner genau anschaut

Viele Käufer rechnen ihre Rendite auf Dubai-Immobilien mit Kaufpreis und Miete. Die Service Charges kommen nur als grobe Schätzung vor. Das kann teuer werden.

Ich sehe es in der Praxis immer wieder: Die Fläche passt nicht, der Satz gehört zu einem anderen Jahr, oder es gibt noch offene Beträge vom Vorbesitzer.

Unser Schwesterunternehmen Stratiq PropertyObserver betreut Eigentümer vor Ort, die nicht selbst in Dubai sind. Dazu hat das Team einen Praxisleitfaden geschrieben. Er erklärt den Service Charge Index des Dubai Land Department, Mollak und die Rücklagen, und welche Punkte man vor dem Kauf prüfen sollte.

👉 https://stratiq-dubai.com/wissen/service-charges-dubai/

Fragen zu einem konkreten Objekt? Schreib mir gern direkt.

Ein praktischer Leitfaden zu Service Charge Index, Mollak, Flächenbezug, Rücklagen und laufenden Eigentümerkosten in Dubai.

12/10/2026

Eine Dubai-Immobilie zu kaufen bedeutet mehr, als Lage, Grundriss und Kaufpreis zu vergleichen.
Entscheidend sind auch diese Fragen:
• Welche Kaufnebenkosten fallen wirklich an?
• Was bedeutet Freehold für Käufer aus Deutschland?
• Wie funktionieren Escrow und Off-Plan-Käufe?
• Wann kann ein Golden Visa relevant sein?
• Wer begleitet Übergabe, Vermietung und Verwaltung danach?
In meinem neuen Ratgeber ordne ich den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Dubai Schritt für Schritt ein: sachlich, ohne Verkaufsdruck und mit den Punkten, die vor einer Reservierung geprüft werden sollten.
Seit 2013 begleite ich Käufer persönlich vor Ort in Dubai. Nach über 1.000 vermittelten Objekten und mehr als 650 zufriedenen Kunden weiß ich: Eine gute Entscheidung beginnt mit den richtigen Fragen.
Den vollständigen Ratgeber lesen:
https://arndhannecke.de/ratgeber/dubai-immobilie-kaufen-deutscher-makler?utm_source=facebook&utm_medium=organic_social&utm_campaign=dubai_kauf_ratgeber_2026

06/10/2026

Ab dem Tag der Übergabe kostet die Wohnung Geld. Geld bringt sie erst, wenn jemand einzieht.

Jahrelang schaut man beim Off-Plan-Kauf auf Raten und Baufortschritt. Mit dem Schlüssel zählen plötzlich andere Dinge:

– Die Abnahme: Was vorher dokumentiert ist, lässt sich leichter klären als alles, was später kommt.
– Die laufenden Kosten: Service Charges, Strom, Wasser und Kühlung laufen ab Tag 1.
– Der Leerstand: Jeder Monat ohne Mieter fehlt in der Jahresrechnung.
– Die Entfernung: Aus Deutschland braucht man jemanden vor Ort, der wirklich hinschaut.

Meine Erfahrung seit 2013: Die Rendite entscheidet sich oft in den ersten 90 Tagen nach der Übergabe, nicht nur beim Kauf.

Wer hat demnächst eine Übergabe vor sich?

05/10/2026

Immer öfter höre ich von Kunden aus Deutschland, Österreich und der Schweiz dieselbe Frage: „Was ist eigentlich mit Sharjah?"

Die Gründe sind nachvollziehbar. Sharjah ist ruhiger und familiärer als Dubai – und die Einstiegspreise liegen spürbar darunter.

Auch die Zahlen zeigen das Interesse: Rund 30 Milliarden Dirham Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2026, 10 Prozent mehr als im Vorjahr. Etwa die Hälfte davon kam von Käufern aus den VAE selbst.

Die Bilder zeigen die Sharjah Waterfront City von Ajmal Makan – Freehold, acht Inseln, rund 36 Kilometer neue Küste. Die ersten Abschnitte sind bereits übergeben und bewohnt.

Aber: Ein günstiger Einstieg allein ist noch kein gutes Investment. Vor jedem Kauf außerhalb Dubais prüfe ich vier Dinge – Eigentumsmodell, Wiederverkaufsmarkt, Übergabehistorie des Entwicklers und wer dort tatsächlich mietet.

Am Ende zählt eine Frage: Wer kauft Ihnen diese Immobilie in fünf Jahren wieder ab?

Dubai bleibt für mich der Kern. Aber wer einen Plan B aufbaut, sollte die anderen Emirate kennen.

Interessiert Sie Sharjah oder ein anderes Emirat? Schreiben Sie es gern in die Kommentare oder per Nachricht.

25/09/2026

Die wichtigste Neuerung für Off-Plan-Käufer in Dubai werden die meisten nie zu sehen bekommen.

Am 3. September hat das Dubai Land Department die Plattform „Initial Registration“ gestartet. Sie richtet sich an Entwickler: Projektregistrierung, Transaktionen und Escrow-Konten laufen jetzt in einem System zusammen.

Für Investoren ist ein Punkt entscheidend. Drei Dinge werden noch enger aufeinander abgestimmt:

🔹 Verkaufsdaten – die gekaufte Einheit
🔹 Escrow-Konto – das eingezahlte Geld
🔹 Eigentumsregister – das eingetragene Eigentum

Dazu kommt „Project 360“, eine Projektübersicht für Entwickler mit Frühwarnindikatoren.

Eine Garantie ist das nicht. Entwickler, Lage und Einstiegspreis muss man weiterhin selbst prüfen. Aber es zeigt, dass Dubai die Infrastruktur hinter dem Off-Plan-Markt konsequent weiterentwickelt.

📌 Wie sehen Sie das: Off-Plan oder lieber Bestand?

20/09/2026

Heute Morgen, 7:53 Uhr, unsere Community: 4,7 Kilometer, fast eine Stunde unterwegs, und wieder einmal der beste Realitätscheck, den ich als Makler bekommen kann.

Was mir aus der DACH-Region immer wieder gesagt wird 🚫: Neue Communities in Dubai stehen oft jahrelang halb leer.

Die Realität auf meinem Weg heute ✅: Autos in praktisch jeder Einfahrt. Gemeinschaftsflächen, die aussehen, als wären sie erst letzte Woche fertiggestellt worden. Private Gärten, die genauso liebevoll gepflegt sind wie die öffentlichen Anlagen. Das ist keine Geisterstadt, das ist eine Community, in der Menschen tatsächlich leben und ihr Eigentum wertschätzen 🏡.

Genau dieser Unterschied zwischen Klischee und Substanz vor Ort entscheidet am Ende, ob eine Immobilie langfristig an Wert gewinnt oder nicht.

Was war Ihr größtes Missverständnis über Dubai, bevor Sie selbst hier waren oder investiert haben? Ich bin gespannt auf Ihre Erfahrungen in den Kommentaren 💬.

10/09/2026

95 Prozent.
So viele der Familienvillen, die 2026 in Dubai fertig werden, sind bereits verkauft – noch bevor die ersten Schlüssel übergeben wurden.

Gleichzeitig war im August viel von einem kühleren Dubai-Markt zu lesen: rund 15 Prozent weniger Verkäufe als im Juni. Beides stimmt. Nur eben für unterschiedliche Teile desselben Marktes – im Einstiegssegment kühlt es ab, bei Familienvillen zwischen drei und fünf Millionen Dirham wird es enger.

Ein Punkt kommt dabei oft zu kurz: Von den rund 100.000 für 2026 angekündigten Wohneinheiten werden erfahrungsgemäß 30 bis 40 Prozent verzögert oder in Phasen ausgeliefert. Geplant ist noch nicht gebaut.

Wer den Dubai-Markt beurteilt, sollte deshalb genauer hinschauen als nur auf die Gesamtzahl. Ich beobachte diese Verschiebung seit Monaten – gern dazu im Austausch.

20/08/2026

Heute war ich im neuen Sales Office von Wujha Development — hier in Dubai eröffnet, von einem Entwickler aus Oman.

Verkauft wird Uptown Muscat, ein Projekt in Al Khoudh, das ich schon vor Ort gesehen habe. Nach Entwicklerangaben 692 Wohnungen in sieben Phasen, die erste heißt Ivy Town, eine spätere kombiniert Hotel und Wohnen.

Mich interessiert daran ehrlich gesagt weniger das Projekt als die Entscheidung dahinter.

Ein Entwickler eröffnet ein Verkaufsbüro dort, wo seine Käufer sitzen. Dass diese Wahl auf Dubai fällt, sagt einiges über die Rolle, die diese Stadt in der Region inzwischen spielt. Hier wird nicht nur Dubai verkauft. Hier wird die Region verkauft.

Für Käufer ist dabei ein Punkt wichtig, der leicht untergeht: Der Schreibtisch steht in Dubai, die Immobilie steht in Oman. Und für die Immobilie gelten die Regeln des Landes, in dem sie liegt — nicht die des Landes, in dem der Vertrag unterschrieben wird.

Das ist kein Argument gegen das Projekt. Die Lage am Knowledge Oasis Muscat, wenige Minuten von der Sultan Qaboos University, gibt eine ziemlich klare Mieterstruktur vor. Das kann aufgehen.

Es heißt nur: Eigentumsform, Käuferschutz, Registrierung und Wiederverkauf muss man dort von Grund auf neu prüfen. Nichts davon lässt sich aus Dubai übertragen.

Danke an Haitham Al Lawati, VP Sales & Business Development, an Mariam aus dem Büro in Oman und an Marina vom Dubai Sales Team für das offene Gespräch.

Wenn du über ein Investment nachdenkst und wissen willst, ob es zu deiner Situation passt, schauen wir es uns gerne gemeinsam an.

17/08/2026

Die Rendite prüft fast jeder. Den Service Charge fast niemand.

Dabei ist genau das eine der wichtigsten laufenden Kosten beim Immobilienkauf in Dubai.

Der große Unterschied:
Den Service Charge können Sie vor dem Kauf öffentlich prüfen.

Über den Service Charge Index des Dubai Land Department sehen Sie je Gebäude:

das genehmigte Budget
den Betrag pro Quadratfuß
die Entwicklung über mehrere Jahre
die Aufschlüsselung nach Kostenarten

Zwei aktuelle Beispiele:

🏘️ Townhouse-Community am Stadtrand
4,24 AED / sq ft

🏙️ Branded Apartment in der Marina
22,41 AED / sq ft

Beim zweiten Objekt lag derselbe Wert 2023 noch bei 19,60 AED / sq ft.
Heute sind es 22,41 AED / sq ft.

Das sind rund +14 % in nur drei Jahren.

Wichtig zu wissen:
Der Index zeigt das genehmigte Budget.
Er zeigt nicht Rückstände, Nachforderungen oder Sonderumlagen. Die tatsächliche Belastung kann also höher ausfallen.

Mein Fazit:
Vor dem Kauf nicht nur die Rendite prüfen – sondern immer auch mindestens 3 Jahre Service Charge desselben Gebäudes.

Haben Sie diese Zahl schon einmal vor einem Kauf geprüft?

14/08/2026

45°C in Dubai. Voller Anzug, Krawatte – und die ungeschminkte Wahrheit.

Maximaler Respekt an Top-Agent Martin von Prestige One für den Einsatz bei der Hitze. Wir waren bei VISTA by Prestige One in Dubai Sports City und haben den Realitäts-Check gemacht: Bauträger-Versprechen gegen finale Übergabe.

Zwischen 3D-Rendering und Schlüsselübergabe liegen in Dubai oft mehrere Jahre. Genau dazwischen entscheidet sich, ob ein Investment funktioniert hat. Der Prospekt zeigt die Absicht. Die Übergabe zeigt das Ergebnis.

Viele Käufer sehen ihr Projekt zum ersten Mal am Übergabetag in echt. Bis dahin kennen sie ein Rendering, eine Broschüre und einen Musterraum. Genau deshalb filme ich diesen Termin – er ist der ehrlichste im ganzen Prozess.

Für mich ist nicht entscheidend, was im Prospekt steht. Entscheidend ist, was am Ende für den Investor übrig bleibt.

Die vollständige Projekt-Tour und der direkte Prospekt-Vergleich folgen in Kürze. Folge der Seite, damit du sie nicht verpasst.

Und schreib mir in die Kommentare: Welches Dubai-Projekt soll ich als Nächstes beim Delivery-Check begleiten?

Wenn du gerade ein Investment in Dubai prüfst und wissen möchtest, ob das für deine Situation Sinn ergibt – Kontakt und Terminbuchung findest du hier: https://arndhannecke.de

Arnd Hannecke – Der Dubai Makler. Deutscher Immobilienmakler in Dubai seit 2013. Kauf, Übergabe und Betreuung aus einer Hand. Dubai-Immobilien ohne Hochglanz-Filter.