Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà - Home Buyers Association

03/05/2024

17/03/2023

[TIN CẦN KIỂM CHỨNG]
Thanh tra TP HCM vừa công bố kết luận thanh tra toàn diện khu đất số 4 Phạm Phú Thứ, phường 11, quận Tân Bình TP HCM. Theo Thanh tra TP HCM, khu đất này diện tích 12.496 m2. Năm 2002, Công ty CP Nam Tiến được nhà nước cho thuê đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm và quản lý, sử dụng. Tháng 5-2005, UBND TP HCM chấp thuận chủ trương cho chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê. Đến nay, công ty này vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Trong quá trình sử dụng, công ty Nam Tiến không trực tiếp sử dụng mà cho các đơn vị khác thuê làm kho bãi, kinh doanh,...không đúng với mục đích ban đầu, Ngoài ra, về nghĩa vụ tài chính, Công ty CP Nam Tiến chưa nộp tiền thuế đất và tiền chậm nộp tính đến ngày 30-4-2022 là hơn 29 tỉ đồng.

Trước các vi phạm, thiếu sót trên, TP HCM quyết định thu hồi toàn bộ diện tích quỹ đất đồng thời chấm dứt hợp đồng thuê đất với Công ty CP Nam Tiến; rà soát, xem xét, xử lý hoặc báo cáo đề xuất xử lý số tiền thu lợi bất chính đối với việc cho thuê lại nhà, đất không đúng quy định.

06/03/2023

THANH TOÁN NỢ TRÁI PHIẾU BẰNG TÀI SẢN

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP bổ sung quy định: Đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư theo quy định tại Điều 17 Nghị định này, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản.

Bên cạnh đó Nghị định cho phép Trường hợp kéo dài kỳ hạn của trái phiếu thì thời gian tối đa không quá 02 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư.

Hoãn thực hiện Điểm e khoản 2 Điều 12 Nghị định 153/2020/NĐ-CP được sửa đổi tại khoản 9 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định hồ sơ chào bán trái phiếu bao gồm kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu nếu doanh nghiệp phát hành thuộc các trường hợp phải xếp hạng tín nhiệm và thời điểm áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 19 và khoản 3 Điều 310 Nghị định 155/2020/NĐ-CP.

Điều kiện như chi tiết văn bản đính kèm.

Đây là động thái cứu thị trường trái phiếu nhưng sẽ có nhiều trái chủ trở thành người mua nhà bất đắc dĩ khi được thanh toán nợ trái phiếu bằng bất động sản

14/01/2023

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Một hiệp hội được “nuôi”, cơ cấu bằng nguồn lực từ các chủ đầu tư bất động sản thì sẽ bảo vệ lợi ích của các chủ đầu tư đó. Việc bỏ bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai trong thời điểm này giúp một số chủ đầu tư thoát khỏi pháp lý và sai phạm liên quan, thiệt thòi sẽ thuộc về người mua nhà trong hiện tại và tương lai nếu đề xuất này được thông qua.

Đánh giá của ông Lê Đức Hải, founder của group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá b....

15/11/2022

[CẢNH BÁO] SỞ XÂY DỰNG HỦY VĂN BẢN CHO DỰ ÁN ĐÃ ĐƯỢC CẤP PHÉP TRƯỚC ĐÓ

Theo báo NLĐ, ngày 15-11, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai Hồ Văn Hà đã ký ban hành văn bản số 3859/SXD-QLN-TTBĐS gửi Công ty TNHH Thành phố Aqua về việc huỷ bỏ văn bản 6544 ngày 4-12-2020 và văn bản 4700 ngày 28-12-2021 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, TP Biên Hoà.

📢 Theo Sở Xây dựng, việc bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại phân khu I + V phải được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - nhánh Sài Gòn (PVCombank) bảo lãnh theo đúng quy định của pháp luật về ngân hàng; hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được giao cho bên mua và không vượt quá thời gian, tiến độ thực hiện dự án.

Đồng thời, Công ty TNHH Thành phố Aqua phải có trách nhiệm thông báo cho Sở Xây dựng được biết trong trường hợp: "…Trường hợp không được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam-chi nhánh Sài Gòn ký hợp đồng bảo lãnh…".

Tuy nhiên, mới đây, phía Sở Xây dựng đã nhận xác nhận từ Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam-chi nhánh Sài Gòn với nội dung "Kể từ ngày được cấp cam kết cấp tín dụng đến nay, Công ty TNHH Thành phố Aqua chưa cung cấp hồ sơ để Pvcombank thực hiện thẩm định, đánh giá, xét duyệt cấp tín dụng. Vì vậy, bằng công văn này Pvcombank xác nhận hiện nay phía ngân hàng không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Công ty TNHH Thành phố Aqua đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City".

Từ các cơ sở trên, Sở Xây dựng quyết định huỷ bỏ huỷ bỏ văn bản số 6544 và văn bản số 4700 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, TP Biên Hoà.

👍 Nhằm tránh các hậu quả không đáng có từ sự cố hy hữu này, người mua nhà cần làm gì để tự bảo vệ quyền lợi của mình khi mà cơ quan chức năng có thể tùy lúc thu hồi văn bản đã chấp thuận trước đó ?

Theo Điều 56, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản kể từ ngày 01/7/2015 thì CĐT (CĐT) bắt buộc phải có BLNH trong bán, cho thuê mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai. Mục đích việc BLNH là nếu CĐT không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm với người mua nhà khi có văn bản xác nhận về các điều khoản bảo lãnh được ký bởi ngân hàng phát hành cho người mua nhà.

👍 Về thủ tục BLNH, người mua nhà cần yêu cầu CĐT để có được một văn bản có giá trị pháp lý với đầy đủ nội dung nêu rõ trách nhiệm của BLNH giữa CĐT, Ngân Hàng Phát Hành Bảo Lãnh với Người Mua Nhà. Tức là, CĐT có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua/cho thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do CĐT gửi đến. Mỗi nguười mua nhà cần sẽ phải giữ cho mình một hợp đồng bảo lãnh/ xác nhận do ngân hàng phát hành để bão lãnh cho chính căn hộ của mình để làm căn cư pháp lý bảo vệ quyền lợi khi cần thiết. Bên cạnh đó, về mức độ/ phạm vi bảo lãnh, có BLNH không có nghĩa là người mua nhà sẽ được hoàn tiền 100% khi CĐT không hoàn thành dự án như cam kết mà mức độ bồi hoàn sẽ phụ thuộc vào điều khoản đã ký. Vì vậy, người mua nhà cần chú ý để biết mức độ rủi ro mà mình đang chấp nhận. Lời khuyên là quyền lợi luôn đi đôi với nghĩa vụ, ví dụ: nếu Ngân hàng chỉ bảo lãnh 85% giá trị hợp đồng mua bán thì việc CĐT yêu cầu đóng 95% mới bàn giao nhà là bất hợp lý.

👍 Theo quy định, CĐT bắt buộc phải có BLNH trong bán, cho thuê mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai do đó CĐT có trách nhiệm chịu các chi phí liên quan đến BLNH. Tuy nhiên, thông thường CĐT sẽ tìm cách để đẩy chi phí này vào giá bán căn hộ do đó người mua nhà cần ý thức rằng mình là người trả tiền cho BLNH và hoàn toàn có quyền đỏi hỏi các giấy tờ chứng minh cần thiết.

👍 Chính vì rủi ro như vậy, Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà đã nhiều lần cảnh báo sớm về cách kiểm soát rủi ro khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai (xem thêm các bài phân tích khác tại fanpage: https://www.facebook.com/quyenloinguoimuanha.vn )

Một lần nữa, Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà khuyến cáo Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án cũng như các quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi của chính bản thân mình.

Bài viết và bản quyền thuộc về Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua nhà, mọi cá nhân hoặc tổ chức xin ghi rõ nguồn khi trích dẫn.

02/12/2021

[CẢNH BÁO] BẢO LÃNH NGÂN HÀNG KHI MUA CĂN HỘ

📢 Những ngày qua, khách hàng mua căn hộ Dự án Kingsway Tower phải mang đơn khiếu nại khắp nơi khi dự án bị dừng thi công. Dự án Chung cư Nam An - Kingsway Tower tại Phường Bình Hưng Hoà, Quận Bình Tân, TP. HCM khởi công năm 2018 do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư (CĐT) cam kết bàn giao nhà quý I/2019 nhưng đến nay đã trễ hẹn gần 2 năm và đang bị dừng thi công. Theo các khách hàng, lúc ký hợp đồng mua căn hộ, CĐT cho biết dự án có đầy đủ pháp lý, kể cả thủ tục Bảo Lãnh Ngân Hàng (BLNH) nên người mua nhà đã yên tâm đóng tiền mua nhà, nhưng đến khi dự án bị ngừng thi công thì không có bên nào đứng ra thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Tương tự, hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Park Vista (phân khu 11B, Đường Nguyễn Hữu Thọ, Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè) đã vô cùng lo lắng vì đến nay dự án cũng đã trễ hẹn bàn giao nhà gần 2 năm và công trình đang dừng thi công. Theo các khách hàng, lúc mua căn hộ CĐT nói dự án đã được BLNH và thấy dự án xây dựng bình thường người mua nhà đã nghĩ có đầy đủ thủ tục pháp ý nên mua.

👍 Vấn đề chung ở cả 2 dự án này đó là người mua nhà đều lầm tưởng rằng dự án có đầy đủ pháp lý và chưa nắm được thủ tục cũng như quyền lợi của quy định BLNH trong việc mua bán mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai được thực hiện như thế nào.

Tại thời điểm dự án chung cư Kingsway Tower đưa ra thị trường, Ngân hàng An Bình (ABBank) – chi nhánh TP. HCM đã có công văn đồng ý cho Công ty Siêu Thành mở bán các căn hộ, shophouse thuộc dự án chung cư Kingsway Tower mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse thuộc dự án nêu trên với điều kiện toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản của Công ty Siêu Thành mở tại ABBANK – Chi nhánh TP. HCM về việc bán nhà ở phải tuân thủ theo quy định của Pháp luật. Đồng thời đồng ý về chủ trương cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở thuộc Dự án Chung cư Nam An – Kingsway Tower để đảm bảo nghĩa vụ tài chính cho Công ty Siêu Thành đối với khách hàng, nếu Siêu Thành đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của Pháp Luật.

Một thực tế khác là khi được hỏi về BLNH, nhiều người mua nhà và thậm chí đội ngũ nhân viên bán hàng ở nhiều dự án đều không hiểu và lầm tưởng rằng Bão Lãnh Ngân Hàng là việc các ngân hàng đồng ý tài trợ cho khách mua nhà vay tiền để mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.

Theo Điều 56, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản kể từ ngày 01/7/2015 thì CĐT (CĐT) bắt buộc phải có BLNH trong bán, cho thuê mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai. Mục đích việc BLNH là nếu CĐT không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm với người mua nhà khi có văn bản xác nhận về các điều khoản bảo lãnh được ký bởi ngân hàng phát hành cho người mua nhà. Tuy nhiên cả 02 dự án trên và ở nhiều dự án khác, người mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai đều không có văn bản xác nhận về các điều khoản bảo lãnh được ký bởi ngân hàng.

Về thủ tục BLNH, người mua nhà cần yêu cầu CĐT để có được một văn bản có giá trị pháp lý với đầy đủ nội dung nêu rõ trách nhiệm của BLNH giữa CĐT, Ngân Hàng Phát Hành Bảo Lãnh với Người Mua Nhà. Tức là, CĐT có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua/cho thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do CĐT gửi đến. Mỗi nguười mua nhà cần sẽ phải giữ cho mình một hợp đồng bảo lãnh/ xác nhận do ngân hàng phát hành để bão lãnh cho chính căn hộ của mình để làm căn cư pháp lý bảo vệ quyền lợi khi cần thiết. Bên cạnh đó, về mức độ/ phạm vi bảo lãnh, có BLNH không có nghĩa là người mua nhà sẽ được hoàn tiền 100% khi CĐT không hoàn thành dự án như cam kết mà mức độ bồi hoàn sẽ phụ thuộc vào điều khoản đã ký. Vì vậy, người mua nhà cần chú ý để biết mức độ rủi ro mà mình đang chấp nhận. Lời khuyên là quyền lợi luôn đi đôi với nghĩa vụ, ví dụ: nếu Ngân hàng chỉ bảo lãnh 85% giá trị hợp đồng mua bán thì việc CĐT yêu cầu đóng 95% mới bàn giao nhà là bất hợp lý.

Theo quy định, CĐT bắt buộc phải có BLNH trong bán, cho thuê mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai do đó CĐT có trách nhiệm chịu các chi phí liên quan đến BLNH. Tuy nhiên, thông thường CĐT sẽ tìm cách để đẩy chi phí này vào giá bán căn hộ do đó người mua nhà cần ý thức rằng mình là người trả tiền cho BLNH và hoàn toàn có quyền đỏi hỏi các giấy tờ chứng minh cần thiết.

👍 Chính vì rủi ro cao như vậy, Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà đã nhiều lần cảnh báo sớm về các rủi ro và cách kiểm soát rủi ro khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai, cụ thể: https://bit.ly/cach_kiem_soat_rui_ro_khi_mua_nha_o_hinh_thanh_trong_tuong_lai

Một lần nữa, Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà khuyến cáo Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự áncũng như các quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi của chính bản thân mình.

Bài viết được thực hiện bởi ‘Thu Hà’ và bản quyền thuộc về Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua nhà, mọi cá nhân hoặc tổ chức xin ghi rõ nguồn khi trích dẫn.

10/11/2021

[CHÚ Ý] THÔNG TIN CẦN CHÚ Ý KHI MUA CĂN HỘ THUỘC DỰ ÁN CHUNG CƯ THẢO ĐIỀN
📢 Sở Xây dựng TP. HCM đã có thông báo về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối với 204 căn hộ thuộc dự án chung cư cao tầng Thảo Điền (đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, Thành phố Thủ Đức, TP. HCM).
Dự án chung cư cao tầng Thảo Điền (Thảo Điền Green Towers) có tổng diện tích 4.967,3m2 với 204 căn hộ chung cư, 9 shophouses do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản SIC làm chủ đầu tư (CĐT) từ ngày 05/6/2019 (thay cho Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest).
Ngày 28/10/2021, Sở xây dựng đã có công văn về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 204 căn hộ thuộc dự án chung cư cao tầng Thảo Điền. Căn cứ quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ, các cơ sở pháp lý và nhu cầu của CĐT, 204 căn hộ thuộc dự án Chung cư Thảo Điền đủ điều kiện được bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp CĐT đã giải chấp hoặc trong trường hợp có biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Nghĩa là, do công ty đã thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua hình thành trong tương lai nên trước khi bán hay cho thuê mua, CĐT phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp để rút bớt tài sản thế chấp; trừ trường hợp CĐT, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư Pháp.
Bên cạnh đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản SIC có trách nhiệm:
- Phải đảm bảo điều kiện theo yêu cầu của Ngân hàng để được phát hành từng chứng thư bảo lãnh nghĩa cụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng đối với Hợp đồng bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án cho từng bên mua/ thuê mua.
- Thực hiện huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng và không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi Bên mua nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Công bố công khai thông tin của dự án: hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có).
=> Do đó, Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà khuyến cáo Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án chung cư Thảo Điền trước khi ký hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi của chính bản thân mình.
Khi mua các dự án Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai, người mua nhà cần xem xét ít nhất các hạng mục cơ bản sau:
👍 Hồ sơ pháp lý dự án;
👍 Năng lực CĐT: uy tín, thương hiệu, năng lực tài chính, năng lực quản trị dự án, nhà thầu, đơn vị tư vấn giám sát xây dựng;
👍 Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán dự án phải có Biên bản nghiệm dầm, giằng, đài móng (Điều 55 Luật Kinh Doanh BĐS 2020);
👍 CĐT phải có Bảo Lãnh Ngân Hàng: nhằm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT (Điều 56 Luật Kinh Doanh BĐS 2020);
👍 Văn bản Sở xây dựng nơi BĐS tọa lạc đồng ý cho CĐT mở bán;
👍 Hạn mức thanh toán khi mua căn hộ chung cư (Điều 57 Luật Kinh Doanh BĐS 2020).
Chính vì rủi ro cao như vậy, Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà đã nhiều lần cảnh báo sớm về các rủi ro và cách kiểm soát rủi ro khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai, cụ thể: https://bit.ly/cach_kiem_soat_rui_ro_khi_mua_nha_o_hinh_thanh_trong_tuong_lai
Bài viết được thực hiện bởi "Thu Hà" và bản quyền thuộc về Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua nhà, mọi cá nhân hoặc tổ chức xin ghi rõ nguồn khi trích dẫn.

28/03/2021

[CẢNH BÁO] RỦI RO KHI CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, MỞ THỦ TỤC PHÁ SẢN

Theo nguồn tin từ VietNamNet, Chung cư Park Vista (Huyện Nhà Bè, TP.HCM) là dự án do Công ty Đông Mê Kông làm chủ đầu tư Chủ đầu tư. Mở bán từ cuối 2016 và dự kiến bàn giao nhà vào đầu 2019, thế nhưng hiện dự án vẫn là công trình xây dựng ngổn ngang. Ngày 15/11/2019, TAND Q.Bình Thạnh đã có Quyết định số 1406/2019-QĐ-MTTPS về việc mở thủ tục phá sản đối với Công ty Đông Mê Kông. Tháng 7/2020, Thanh tra TPHCM kết luận Công ty Đông Mê Kông đã vi phạm nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, nhà ở và kinh doanh BĐS. Bên cạnh việc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và thủ tục về quyền sử dụng đất, Chủ đầu tư này còn bán 298 căn hộ khi chưa đủ điều kiện. Đến ngày 09/3/2021, nhiều khách hàng vẫn tiếp tục đến Ban Tiếp công dân Thành phố phản ánh về việc này.

Dự án Park Vista chỉ là một trong số nhiều dự án mà báo chí và dư luận đưa tin về việc Chủ đầu tư vi phạm các quy định về đầu tư và kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên, rất nhiều người mua nhà chưa chú ý và hiểu rõ quyền lợi của mình trong trường hợp các Chủ đầu tư mở thủ tục “phá sản”.

Theo quy định pháp luật, khi có thông tin về việc Chủ đầu tư mở thủ tục phá sản, người mua nhà đã mua căn hộ của dự án cũng như các chủ nợ khác cần thực hiện ngay quyền đòi nợ để đảm bảo quyền lợi của mình. Cụ thể, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày TAND ra quyết định mở thủ tục phá sản, chủ nợ phải gửi giấy đòi nợ cho Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản (theo Điều 66 Luật Phá sản 2014).
Tuy nhiên, trường hợp Chủ đầu tư bị tuyên bố phá sản, những người mua căn hộ có thể là bên chịu thiệt thòi nhất theo thứ tự phân chia tài sản (Quy định tại Khoản 1, Điều 54 Luật phá sản 2014). Cụ thể, trường hợp Thẩm phán ra quyết định tuyên bố phá sản thì tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã được phân chia theo thứ tự sau:
a) Chi phí phá sản;
b) Khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thỏa ước lao động tập thể đã ký kết;
c) Khoản nợ phát sinh sau khi mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã;
d) Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ.

Theo đó, các nghĩa vụ tài chính a,b,c sẽ được ưu tiên thực hiện trước, nghĩa vụ CĐT với người mua nhà được xem là “khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ” được xác định theo khoản d và xếp cuối cùng theo thứ tự ưu tiên trả nợ.

Chính vì rủi ro mất trắng như vậy, Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà đã nhiều lần cảnh báo sớm về các rủi ro và cách kiểm soát rủi ro khi mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai, cụ thể:
http://bit.ly/cach_kiem_soat_rui_ro_khi_mua_nha_o_hinh_thanh_trong_tuong_lai

Khi mua các dự án Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai, người mua nhà cần xem xét ít nhất các hạng mục cơ bản sau:
👉 Hồ sơ pháp lý dự án: Giấy phép xây dựng
👉 Năng lực chủ đầu tư: uy tín, thương hiệu, năng lực tài chính, năng lực quản trị dự án, nhà thầu, đơn vị tư vấn giám sát xây dựng
👉 Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán dự án phải có Biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (Điều 55 Luật Kinh Doanh BĐS 2020)
👉 Chủ đầu tư phải có Bảo Lãnh Ngân Hàng: nhằm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (Điều 56 Luật Kinh Doanh BĐS 2020)
👉 Văn bản Sở xây dựng nơi BĐS tọa lạc đồng ý cho chủ đầu tư mở bán
👉 Việc ứng tiền cho chủ đầu tư (Điều 57 Luật Kinh Doanh BĐS 2020)

Trong đó cần phải nhắc lại rằng, thông thường để phát triển các dự án Bất động sản, Chủ đầu tư là các tập đoàn hay công ty mẹ sẽ thành lập các công ty con để cấu trúc vốn hay liên doanh với một Chủ đầu tư khác. Điều này là bình thường về mặt quản trị và tài chính tuy nhiên cũng hàm chứa rủi ro rằng nếu bị phá sản, vỡ nợ hay có sự cố nghiêm trọng thì công ty mẹ sẽ không có nghĩa vụ liên đới chịu trách nhiệm với những người mua nhà. Mặc dù, các tập đoàn hay công ty mẹ cũng sẽ có những cân nhắc quyền lợi lâu dài liên quan đến thương hiệu của họ, tuy nhiên cần phải rõ ràng rằng, về mặt pháp lý các công ty thực hiện dự án và tập đoàn hay công ty mẹ là các pháp nhân hoàn toàn độc lập và khác nhau, độc lập về vốn và hạch toán, cũng như trách nhiệm.

Vì vậy, người mua nhà cần chú ý không nên chỉ mua nhà vì tên thương hiệu Chủ đầu tư (công ty mẹ) mà còn phải xem xét tình hình và năng lực công ty con, công ty này mới chính là Chủ đầu tư trực tiếp của dự án và là pháp nhân chịu trách nhiệm trực tiếp với quyền và nghĩa vụ người mua nhà.

Bên cạnh đó, người mua nhà cần đặc biệt chú ý đến việc Chủ đầu tư có thực hiện quy định yêu cầu bắt buộc về “Bảo Lãnh Ngân Hàng”. Như đã phân tích ở trên, người mua nhà hoàn toàn có thể mất trắng khi Chủ đầu tư mở thủ tục phá sản mà dự án chưa hoàn thành xây dựng, do đó Điều 56, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản đã quy định kể từ ngày 01/07/2015 thì Chủ đầu tư bắt buộc phải có Bảo Lãnh Ngân Hàng trong bán, cho thuê mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai. Mục đích việc Bảo Lãnh Ngân Hàng là nếu Chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

Về bản chất dù Chủ đầu tư trả phí bảo lãnh thì người gánh chịu thực chất là người mua nhà bởi Chủ đầu tư sẽ đẩy khoản phí này vào giá bán.
Vì vậy, người mua nhà nên có suy nghĩ rằng: “Tôi trả tiền nên tôi có quyền”
Ngân hàng sẽ không có trách nhiệm gì với người mua nhà nếu không có văn bản xác nhận về các điều khoản bảo lãnh được ký bởi ngân hàng phát hành cho người mua nhà. Nói một cách đơn giản nếu bạn không có giấy tờ gì để chứng minh, thì việc bảo lãnh là chuyện giữa ngân hàng và Chủ đầu tư dù người thụ hưởng là khách hàng đã mua chung cư. Do đó, người mua nhà cần yêu cầu để có được một văn bản có giá trị pháp lý với đầy đủ nội dung chứng minh trách nhiệm của Ngân hàng Bảo lãnh với người mua nhà. Đây là giải pháp mấu chốt giúp kiểm soát rủi ro Chủ đầu tư dự án không có đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành việc xây dựng.

Một điều cần chú ý nữa là mức độ/ phạm vi bảo lãnh. Có Bảo Lãnh Ngân Hàng không có nghĩa là người mua nhà sẽ được hoàn tiền 100% khi Chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết mà mức độ bồi hoàn sẽ phụ thuộc vào điều khoản đã ký. Vì vậy, người mua nhà cần chú ý để biết mức độ rủi ro mà bạn đang chấp nhận. Lời khuyên là quyền lợi luôn đi đôi với nghĩa vụ, ví dụ: nếu Ngân hàng chỉ bảo lãnh 85% giá trị hợp đồng mua bán thì việc Chủ đầu tư yêu cầu đóng 95% mới bàn giao nhà là bất hợp lý.
Ngoài ra, Theo Điều 56, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản kể từ ngày 01/07/2015 thì Chủ đầu tư bắt buộc phải có Bảo Lãnh Ngân Hàng trong bán, cho thuê mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai. Điều này hàm chứa một rủi ro rằng Hợp đồng mua bán nhà, cho thuê mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai giữa người mua nhà và Chủ đầu tư có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn phần nếu Chủ đầu tư vi phạm quy định Luật Kinh Doanh Bất Động Sản khi không mua Bảo Lãnh Ngân Hàng cho dự án.

Trong thực tế chưa có hợp đồng nào bị tuyên vô hiệu vì vi phạm này của các Chủ đầu tư. Tuy nhiên, tình huống xấu nhất khi hợp đồng vô hiệu là Chủ đầu tư có trách nhiệm trả lại tiền cho người mua nhà. Vấn đề là hầu hết chúng ta đều không muốn khoản đầu tư mà mình bỏ ra chỉ thu về hòa vốn cộng với thiệt hại về chi phí cơ hội, đó là chưa kể đến tình huống xấu hơn khi Chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để hoàn lại tiền cho người mua nhà trong trường hợp mở thủ tục phá sản.

Vì vậy, yêu cầu cung cấp chứng nhận Bảo Lãnh Ngân Hàng không chỉ giảm thiểu rủi ro việc Chủ đầu tư không hoàn thành dự án mà còn giúp đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai.

Cuối cùng, một lần nữa Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà khuyến cáo Người mua nhà hãy tìm đến các chuyên gia để được tư vấn khi cần thiết bởi vì thiệt hại khi mà các CĐT dự án Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai mở thủ tục phá sản là rất lớn. Thay vì mất thời gian và tiền bạc cho việc tranh tụng đòi lại tiền sau khi mua dự án, thì mỗi Người mua nhà tốt hơn hãy cẩn thận ngay từ ban đầu để tránh các sự kiện không mong muốn xảy đối với khoản tiền không nhỏ của gia đình mình.

Bài viết được thực hiện bởi và và bản quyền thuộc về Group Hội Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua nhà, mọi cá nhân hoặc tổ chức xin ghi rõ nguồn khi trích dẫn.

11/09/2020

Việc một số Chủ đầu tư, công ty môi giới đặt tên dễ gây nhầm lẫn với các Chủ đầu tư có Thương hiệu lớn hơn cũng là một thủ đoạn mà người mua nhà cần cảnh giác.

Bên cạnh đó, thông thường để phát triển các dự án bât động sản, chủ đầu tư là các tập đoàn hay công ty mẹ sẽ thành lập các công ty con để cấu trúc vốn hay liên doanh với một chủ đầu tư khác. Điều này là bình thường về mặt quản trị và tài chính tuy nhiên cũng hàm chứa rủi ro rằng nếu bị phá sản, vỡ nợ hay có sự cố nghiêm trọng thì công ty mẹ sẽ không có nghĩa vụ liên đới chịu trách nhiệm với những người mua nhà. Mặc dù, các tập đoàn hay công ty mẹ cũng sẽ có những cân nhắc quyền lợi lâu dài liên quan đến thương hiệu của họ, tuy nhiên cần phải rõ ràng rằng, về mặt pháp lý các công ty thực hiện dự án và tập đoàn hay công ty mẹ là các pháp nhân hoàn toàn độc lập và khác nhau, độc lập về vốn và hạch toán, cũng như trách nhiệm.

Vì vậy người mua nhà cần chú ý không nên chỉ mua nhà vì tên thương hiệu chủ đầu tư(công ty mẹ) mà còn phải xem xét pháp lý, tình hình và năng lực công ty con, công ty này mới chính là chủ đầu tư trực tiếp của dự án và là pháp nhân chịu trách nhiệm trực tiếp với quyền và nghĩa vụ người mua nhà.