08/05/2026
🌈1. Các dạng tranh chấp phổ biến theo trình tự tranh chấp về ranh giới thực địa: Hàng xóm thay đổi mốc giới (dời cọc, đào rãnh mới) hoặc khẳng định ranh giới nằm ở vị trí khác so với hiện trạng bạn đang sử dụng.Lấn chiếm không gian (Xây mái che, ban công): Không lấn dưới đất nhưng phần mái hoặc ban công vươn sang phần không gian của nhà bạn.Xây tường chung bị lệch: Hai nhà thỏa thuận xây tường chung nhưng hàng xóm cố tình hoặc vô ý đặt móng, xây thân tường lấn sang phần đất của bạn nhiều hơn.Tranh chấp khi làm thủ tục cấp GCN: Khi bạn hoặc hàng xóm đi kê khai cấp Sổ đỏ, bên kia ký giáp ranh nhưng không đồng ý hoặc khi đo đạc thực tế thấy diện tích hiện trạng khác biệt so với giấy tờ cũ (trích lục bản đồ).
2. Sự phức tạp của vấn đề khi chưa có Sổ đỏViệc thiếu Sổ đỏ khiến vụ việc trở nên khó khăn vì:Thiếu chứng cứ đối soát: Không có bản vẽ tọa độ chính xác do cơ quan nhà nước xác nhận để làm "thước đo" phân xử.Nguồn gốc đất mập mờ: Thường dựa vào giấy tờ viết tay, bằng chứng miệng hoặc ranh giới tự nhiên (bờ dậu, hàng cây) vốn dễ bị thay đổi theo thời gian.Tình trạng lấn chiếm chồng chéo: Nhiều trường hợp đất qua nhiều đời chủ, việc lấn chiếm đã diễn ra từ lâu, rất khó xác định ai lấn của ai.
⏩3. Cách thức giải quyết theo pháp luật hiện hành
Bước 1: Tự hòa giải và Thương lượngĐây là bước quan trọng nhất để giữ tình nghĩa láng giềng. Hai bên cùng thuê đơn vị đo đạc độc lập để xác định lại diện tích dựa trên các giấy tờ cũ (nếu có) hoặc hiện trạng sử dụng ổn định.
⏩Bước 2: Hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã/phườngGửi đơn: Bạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất.Thủ tục: UBND xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản.Lưu ý: Đây là thủ tục bắt buộc trước khi đưa vụ việc ra cơ quan cao hơn.
⏩Bước 3: Giải quyết sau khi hòa giải không thànhVì đất chưa có Sổ đỏ, bạn có quyền lựa chọn một trong hai con đường theo Điều 236 Luật Đất đai 2024:Lựa chọn 1: Yêu cầu UBND cấp Huyện giải quyếtCơ quan chức năng sẽ thẩm tra, xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng.Chủ tịch UBND cấp Huyện ra quyết định giải quyết.
❌Nếu không đồng ý với quyết định này, bạn có thể khiếu nại lên UBND cấp Tỉnh hoặc kiện ra Tòa án Hành chính.
❌Lựa chọn 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dânTòa án sẽ căn cứ vào các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (Giấy tờ do chế độ cũ cấp, giấy tờ tạm thời, bằng chứng về quá trình đóng thuế đất...) và ý kiến của các hộ xung quanh để phán quyết.Tòa có quyền yêu cầu định giá tài sản, đo đạc lại toàn bộ thửa đất để ra bản án cuối cùng.
❌Lời khuyên cho bạn:Để gia tăng lợi thế, bạn cần thu thập ngay:Biên lai nộp thuế đất hàng năm.
❌Giấy tờ mua bán viết tay hoặc giấy phân chia di sản (nếu có).Hình ảnh, video hiện trạng ranh giới trước khi bị lấn chiếm.
❌Lời xác nhận của các hộ dân lân cận hoặc những người lớn tuổi biết rõ về mốc giới cũ.Bạn đã chuẩn bị được những giấy tờ cũ nào (như trích lục bản đồ cũ hay biên lai thuế) để chứng minh quyền sử dụng đất của mình chưa?
---------------------------------
Văn Phòng Luật Sư Chu Đông
Ls Ts Đặng Đinh Cường
☎ 091 322 0692
