Tư vấn pháp luật đất đai - Vinabiz, Hanoi (2026)

19/03/2019

CÓ ĐƯỢC TẶNG CHO NHÀ CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ ĐỎ?
Khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
“Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.
Căn cứ vào quy định trên, nếu trong trường hợp căn hộ chung cư chưa được cấp sổ đỏ thìsẽ không được tặng cho mà chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

12/03/2019

CÓ THẾ CHẤP ĐƯỢC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHỒNG ĐANG ĐI CÔNG TÁC?
Câu hỏi:
Thưa Luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Tôi muốn làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất nhưng sổ đỏ ghi tên của hai vợ chồng, nhưng chồng tôi đang đi công tác dài hạn ở Sài Gòn. Luật sư cho tôi hỏi tôi phải làm thủ tục như thế nào để thế chấp được?
Trả lời:
Vì thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng nên khi thế chấp (hoặc khi thực hiện bất kỳ giao dịch gì liên quan đến quyền sử dụng thửa đất đó, như: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê…) phải có sự đồng ý của cả hai theo quy định của pháp luật như sau:
Thứ nhất, Điều 218. Định đoạt tài sản chung tại Bộ luật dân sự 2015:
“2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”
Ngoài ra, theo Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của Luật Hôn nhân và gia đình 2014:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, khi thế chấp quyền sử dụng đất, bạn phải thực hiện thủ tục công chứng theo quy định của Luật công chứng và văn bản hướng dẫn. Trường hợp chồng bạn đang ở xa, không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng để công chứng thì chồng bạn có thể Ủy quyền thực hiện việc thế chấp:
Chồng bạn có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào gần nơi cư trú nhất để công chứng hợp đồng ủy quyền, ủy quyền cho bất kỳ người nào (có thể ủy quyền cho chính bạn) để thực hiện thủ tục thế chấp theo quy định. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền (theo khoản 2 điều 55 Luật công chứng).
Căn cứ pháp lý:
Điều 218 Bộ luật dân sự 2015
Điều 43, 55 Luật công chứng 2014
Điều 167 Luật đất đai 2013

11/03/2019

ĐẤT KHÔNG CÓ LỐI ĐI RA CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ?
Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".
Theo đó, đối với trường hợp của bạn đất nằm sát hành lang không có lối đi ra đường lớn thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên và việc sử dụng đất ổn định không có tranh chấp với ai.

08/03/2019

ĐẤT KHAI HOANG CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ?
Kính gửi công ty Luật VinaBiz, nhà tôi có mảnh đất rộng 200m2 do khai hoang từ năm 1998 ở Bắc Giang. Từ năm 1998 đến giờ nhà tôi vẫn sinh sống trên mảnh đất đó mà không tranh chấp với bất kì ai. Xin hỏi quý công ty, nhà tôi có được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất khai hoang này không?Rất mong nhận được phản hồi sớm của công ty. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Thứ nhất, đối với diện tích đất khai hoang của nhà bạn có thể được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định về việc c ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, gia đình bạn có khai hoang được một mảnh đất từ năm 1998 và gia đình bạn sử dụng đất ổn định từ thời gian đó đến giờ không có tranh chấp với ai nên gia đình bạn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013.
Thứ hai, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành các công việc sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Căn cứ pháp lý:
Điều 101 Luật đất đai 2013;
Điều 70 Nghị định 01/2017/NĐ – CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai.

06/03/2019

XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN CẤP SỔ ĐỎ CÓ ĐƯỢC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 35 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về trường hợp nhà xây dựng trên đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận như sau:
“Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:
…Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này”
Như vậy, theo quy định trên, trường hợp nếu nhà ở được xây dựng trên thửa đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ không được chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà.

05/03/2019

CHƯA CÓ SỔ HỒNG CÓ ĐƯỢC CHO THUÊ NHÀ?
Hợp đồng cho thuê nhà là một trong những hình thức giao dịch về nhà ở quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, nhà ở được cho thuê phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì mới được coi là hợp pháp, cụ thể như sau:
- Nhà ở tham gia giao dịch cho thuê thì không cần phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
Như vậy, đối chiếu quy định trên nếu nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã đáp ứng được các yêu cầu trên thì hoàn toàn có thể cho thuê theo quy định của pháp luật. Khi đó, hợp đồng cho thuê nhà có giá trị pháp lý.

05/03/2019

ĐẤT NHẬN KHOÁN CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI?
Theo quy định tại Điều 76 Luật đất đai 2013 Đối với diện tích đất chưa được cấp sổ đỏ, sẽ áp dụng như sau: “Đất nhận khoán để sản xuất lâm, nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất khi Nhà nước thu hồi”.
– Việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh… được quy định như sau: Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi, người đó vẫn chưa thu hồi hết.
– Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: Chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
– Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại: Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại; chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

01/03/2019

CÓ ĐƯỢC XÂY Ô VĂNG SANG ĐẤT NHÀ HÀNG XÓM?
Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Căn cứ vào quy định trên khi sử dụng đất thì người sử dụng được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Vì vậy, người sử dụng đất không được xây nhà để ô văng của cửa sổ nhà mình chờm sang đất nhà hàng xóm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của họ.

28/02/2019

NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC PHÉP SỞ HỮU ĐẤT TẠI VIỆT NAM HAY KHÔNG ?
Theo quy định tại điều 4 luật đất đai năm 2013 thì đất đai là của toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý . Việt Nam không tồn tại chế độ về tư hữu đất đai nên người sử dụng đất không được phép sở hữu đất đai.
Tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàichỉ được sử dụng đất tại Việt Nam với tư cách người sử dụng đất trọng một số trường hợp thuộc khoản 5, 7 điều 5 luật đất đai 2013 cụ thể như sau:
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
Theo quy định trên cá nhân người nước ngoài sẽ không được sở hữu đất tại Việt Nam.
Căn cứ pháp lý :
-Điều 4, 5 Luật đất đai 2013

27/02/2019

NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI ĐI CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT?
Một là, những giấy tờ cần mang theo khi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đẩt
Khi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên tham gia giao dịch cần mang theo những giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Chứng minh thư nhân dân;
- Sổ hộ khẩu;
- Giấy đăng ký kết hôn/ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp một trong các bên tham gia giao dịch vẫn còn độc thân.
Hai là, chủ thể tham gia giao dịch
Chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Khi tham gia giao dịch các chủ thể này cũng cần lưu ý những vấn đề sau:
- Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân nhưng tài sản được hình thành trước thời kỳ hôn nhân hoặc được tăng cho riêng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân thì tài sản này sẽ được coi là tài sản riêng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân nhưng tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của 2 vợ chồng thì khi chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của người còn lại.
- Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.
- Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức khi chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của các thành viên trong tổ chức (ý chí của các thành viên này được thể hiện thông qua người đại diện và phải trong phạm vi đại diện).

26/02/2019

THUÊ ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ HIỆU LỰC KHÔNG?
Hợp đồng thuê đất bằng giấy viết tay có hiệu lực không?
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Theo quy định trên hợp đồng thuê đất giữa cá nhân với cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải được công chứng, chứng thự tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu bạn cho thuê đất chỉ bằng giấy viết tay thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu do vi phạm về thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.
Địa điểm công chứng hợp đồng cho thuê đất
Hợp đồng cho thuê đất sẽ được công chứng tại văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Điều kiện cho thuê đất
Để có thể thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ pháp lý:
Khoản 3 Điều 167, Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013
Điều 129 Bộ luật dân sự 2015
Điều 42 Luật công chứng 2014

22/02/2019

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ?
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể của hợp đồng thuê nhà
Để hình thành lên một hợp đồng bất kỳ thì cần phải có chủ thể tham gia và hợp đồng thuê nhà cũng không phải ngoại lệ. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà bao gồm cá nhân, hộ gia đình và tổ chức phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
- Đối với cá nhân: cá nhân tham gia vào hợp đồng thuê nhà phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Người chưa có đủ năng lực hành vi dân sự khi xác lập, thực hiện hợp đồng của họ phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Người bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự khi tham gia vào hợp đồng thuê nhà phải được thực hiện thông qua người giám hộ.
- Đối với tổ chức, hộ gia đình cũng là một trong những chủ thể của hợp đồng thuê nhà. Những chủ thể này tham gia vào hợp đồng cũng phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Tuy nhiên, năng lực hành vi dân sự của các chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí của một con người cụ thể nào đó, mà được thể hiện bởi ý chung của các thành viên và được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện, trong phạm vi đại diện.
Thứ hai, điều kiện về hình thức của hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà cũng là một dạng của hợp đồng về nhà ở, Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định như sau: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây…”
Ngoài ra, Điều 122 Luật nhà ở 2014 cũng quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở cụ thể như sau:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
….”
Căn cứ vào các quy định trên hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải được lập thành văn bản nhưng không nhất thiết phải tiến hành công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, điều kiện về nội dung của hợp đồng thuê nhà
Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng cần có những nội dung sau:
Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
- Giá thuê nhà;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê nhà;
- Thời hạn thuê nhà;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực khi xây dựng và thực hiện hợp đồng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, hình thức và nội dung của hợp đồng để tránh trường hợp hợp đồng này bị vô hiệu ảnh hưởng đế quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Căn cứ pháp lý:
Điều 121, Điều 122 Luật nhà ở 2014.

Tư vấn pháp luật đất đai - Vinabiz

19/03/2019

12/03/2019

11/03/2019

08/03/2019

06/03/2019

05/03/2019

05/03/2019

01/03/2019

28/02/2019

27/02/2019

26/02/2019

22/02/2019

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category