10/09/2025
Điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023
Bài viết phân tích các điều kiện để mua, thuê mua nhà ở xã hội, về hồ sơ, thủ tục thực hiện để chứng minh cho các điều kiện này theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trên cơ sở so sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật trước đây, bài viết sẽ chỉ ra những điểm mới cần lưu ý của Luật Nhà ở năm 2023 về điều kiện để mua, thuê mua nhà ở xã hội, đưa ra đánh giá và dự báo tác động của các quy định này.
Đặt vấn đề
Vấn đề nhà ở xã hội đang được Đảng và Nhà nước rất quan tâm trong thời gian qua. Để chính sách này phục vụ đúng đối tượng và hạn chế hiện tượng trục lợi từ việc mua, bán nhà ở xã hội, pháp luật đã có các quy định chặt chẽ, rõ ràng về đối tượng, điều kiện, hồ sơ chứng minh, quy trình xét duyệt,... So với pháp luật trước đây, Luật Nhà ở năm 2023 đã có nhiều điều chỉnh về vấn đề này theo hướng phù hợp hơn, minh bạch hơn. Đây là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu tiếp cận nhà ở ngày càng cao của các nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp người có nhu cầu mua nhà ở xã hội tuy đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định nhưng lại gặp khó khăn trong khâu chuẩn bị hồ sơ, thủ tục, khiến họ bị mất đi cơ hội có nhà ở giá cả phải chăng. Vì vậy, để đưa Luật vào đời sống thì các cơ quan thực thi pháp luật và người dân cần nắm rõ sự thay đổi của pháp luật, đồng thời cần hướng dẫn thêm một số vấn đề trong quá trình triển khai.
1. Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội
Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 liệt kê 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, từ đó thiết kế các chính sách hỗ trợ về nhà ở phù hợp và quy định các điều kiện cụ thể để được hưởng chính sách cho các nhóm đối tượng này. Đây là những đối tượng mà Nhà nước cho rằng khó khăn, cần hỗ trợ về chỗ ở. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023 thì chỉ có 08 nhóm đối tượng được hỗ trợ giải quyết mua, thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm:
(1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
(2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
(3) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
(4) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
(5) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
(6) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở.
(7) Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
(8) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác mà chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Nhìn chung, 08 đối tượng được hỗ trợ mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023 cơ bản được kế thừa từ quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trong đó bổ sung một số đối tượng như “thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở”, “công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp”, “người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác”... Đối với đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, Luật Nhà ở năm 2023 đã loại trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật Nhà ở. Những điều chỉnh này đã đảm bảo tính bao quát, hướng chính sách về nhà ở xã hội tập trung vào các đối tượng có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở.
Ngoài 08 nhóm đối tượng trên, Luật Nhà ở năm 2023 còn giao quyền cho UBND cấp tỉnh quy định thêm các đối tượng khác cũng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Theo khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023, căn cứ điều kiện của địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định việc hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho đối tượng hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu. Họ cũng được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Cơ chế linh hoạt này là một điểm mới đáng lưu ý của Luật Nhà ở năm 2023 so với Luật Nhà ở năm 2014. Theo Luật Nhà ở năm 2014, các đối tượng trên sẽ không được mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng như không được hỗ trợ vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Điều này đã tạo ra sự phân biệt, đối xử giữa người thu nhập thấp ở khu vực nông thôn và người người thu nhập thấp ở khu vực thành thị và không phù hợp với điều kiện phát triển thực tế ở nhiều địa phương. Bởi lẽ, có những đối tượng thường trú tại khu vực hành chính là xã (nông thôn) nhưng ở đó có điều kiện kinh tế phát triển với các khu công nghiệp, nhu cầu nhà ở cũng rất cao, do không được hỗ trợ nên nhóm đối tượng này rất khó khăn trong việc mua nhà. Luật Nhà ở năm 2023 đã có chính sách mang tính toàn quốc quy định hỗ trợ cho người nghèo mua nhà ở xã hội, không biệt khu vực nông thôn hay thành thị. Việc bổ sung quy định mới của Luật Nhà ở năm 2023 sẽ tạo ra nhiều cơ hội để nhóm đối tượng yếu thế như là hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn được mua ở xã hội.
Những điểm mới quan trọng trong quy định của Luật Nhà ở năm 2023 so với các quy định trước đây sẽ tạo điều kiện trong việc mở rộng đối tượng được tiếp cận về nhà ở xã hội, góp phần thúc đẩy và hỗ trợ giải quyết bài toán tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các địa phương. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, mở rộng đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc tăng cầu về nhà ở xã hội trong khi nguồn cung vốn rất hạn chế, từ đó đặt ra yêu cầu đối với khâu xét duyệt đối tượng phải chặt chẽ hơn.
2. Điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội
Sau khi đáp ứng tiêu chí về đối tượng, người có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội còn phải đáp ứng các điều kiện luật định. Trước đây, điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội của người thu nhập thấp được quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm 03 điều kiện: (1) Điều kiện về thực trạng nhà ở; (2) Điều kiện về cư trú; và (3) Điều kiện về thu nhập. So với Luật Nhà ở năm 2014, khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023 đã bãi bỏ điều kiện về cư trú. Điều này phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và phù hợp với tình hình thực tiễn. Đây là điểm mới rất quan trọng, góp phần tháo gỡ, hỗ trợ tối đa cho người lao động tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, vì phần lớn các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội hầu hết là người lao động nhập cư từ các tỉnh thành khác về các khu công nghiệp phát triển để làm việc, và sinh sống. Như vậy, từ ngày 01/8/2024, để mua, thuê mua nhà ở xã hội, đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ cần có đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở.
2.1. Điều kiện về nhà ở
Điều kiện này áp dụng đối với tất cả các chủ thể có thể được hỗ trợ mua, thuê mua nhà ở xã hội (8 nhóm đối tượng tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023), nhằm đảm bảo đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội là những người có khó khăn về chỗ ở, cần được Nhà nước hỗ trợ. Cụ thể, các đối tượng được xem là đáp ứng “điều kiện về nhà ở” khi họ thuộc một trong hai trường hợp sau:
Một là, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình: Các đối tượng tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023 phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó. (điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023).
Điểm mới trong quy định của Luật Nhà ở năm 2023 là điều kiện về nhà ở được xác định tại “tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó”, mà không xét đến “nơi sinh sống, học tập” của người được hưởng chính sách nhà ở xã hội như Luật Nhà ở năm 2014. Điểm mới này nhằm bảo đảm minh bạch, thuận lợi trong áp dụng, đáp ứng nhu cầu thực sự của người thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023 không quy định rõ việc xác định điều kiện “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” là như thế nào. Về vấn đề này được hướng dẫn chi tiết theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/07/2024 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sau đây viết là Nghị định số 100/2024/NĐ-CP”). Theo Điều 29 Nghị định này, điều kiện “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023 và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nghĩa là, việc xác định tình trạng nhà ở của một người căn cứ vào việc họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, và điều kiện này không chỉ xem xét đối với cá nhân người nộp đơn mà còn đối với vợ hoặc chồng của họ.
Để chứng minh điều kiện chưa có nhà ở, các đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội phải làm “Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở” theo Mẫu số 02 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, gửi đến Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó đề nghị xác nhận không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó sẽ thực hiện việc xác nhận.
Việc xác định một người chưa có nhà ở dựa vào việc họ không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tuy tạo thuận tiện trong quá trình xác nhận, nhưng sẽ khó đảm bảo tính chính xác. Đơn cử như trường hợp người đó đã có nhà nhưng không đăng ký quyền sở hữu hoặc đã có nhà mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (ví dụ trường hợp mua nhà tại các dự án nhà ở bị chậm cấp Giấy chứng nhận). Mặt khác, các cơ quan chức năng cần phải xây dựng đồng bộ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở, ít nhất là trọng phạm vi một tỉnh thành, đảm bảo tính liên thông, để các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện có thể xác nhận tình trạng nhà ở của một người ngoài phạm vi địa bàn quận, huyện mà họ quản lý.
Hai là, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu: Theo khoản 2 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, trường hợp đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023 có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người.
Quy định trên đã nâng mức “diện tích nhà ở bình quân đầu người” để được xem xét mua, thuê mua nhà ở xã hội đối với những người đã có nhà ở từ 10 m2 sàn/người lên 15 m2 sàn/người, từ đó tạo thuận lợi cho các hộ gia đình có nhà ở nhưng chật chội, không đảm bảo chỗ sinh hoạt… Nghị định số 100/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ diện tích nhà ở bình quân đầu người được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn và các thành viên trong hộ gia đình (vợ/chồng của người đó, cha, mẹ (bao gồm cả cha, mẹ vợ/chồng) (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Với việc quy định rõ ràng, chi tiết về cách xác định số người sống chung nhà như trên sẽ bảo đảm tính minh bạch, thuận lợi trong việc áp dụng, đáp ứng nhu cầu thực sự của người thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Trong trường hợp này, các đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội phải làm “Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở” theo Mẫu số 03 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, gửi đến UBND cấp xã nơi người kê khai đang cư trú theo hình thức đăng ký thường trú. Trong đó, họ phải kê khai các thông tin về: số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, diện tích sàn sử dụng nhà ở (m2), họ và tên các thành viên trong hộ gia đình,… UBND cấp xã thực hiện việc xác nhận trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận.
Vấn đề đặt ra là liệu UBND cấp xã nơi người kê khai cư trú có nắm được hiện trạng, diện tích nhà ở của người đó để xác nhận hay không? UBND cấp xã sẽ xác nhận dựa trên cơ sở nào, có phải xuống tận nơi để kiểm tra, xác minh, đo đạc lại? Nếu không làm rõ những vấn đề trên sẽ dẫn đến việc xác nhận theo cảm tính, tuỳ tiện. Hơn nữa, xác định diện tích bình quân đầu người dựa trên số lượng người có đăng ký thường trú tại căn nhà đó thì liệu có đảm bảo tiêu chí “khó khăn về chỗ ở” hay không, nếu những người này tuy có đăng ký thường trú nhưng không sống thường xuyên tại nhà ở đó? Hoặc có những người tuy không thuộc các đối tượng được liệt kê ở trên (ví dụ: cháu, anh chị em ruột,…) nhưng họ ở nhờ nhà của người kê khai thì lại không được xem xét. Đây cũng là những vấn đề cần suy ngẫm.
2.2. Điều kiện về thu nhập
Quy định người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về thu nhập là cần thiết nhằm tập trung giải quyết nhà ở cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp trong bối cảnh nguồn lực đầu tư cho nhà ở còn thiếu. Theo điểm b khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023, khác với điều kiện về nhà ở, điều kiện về thu nhập không áp dụng cho tất cả các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội mà chỉ áp dụng cho 04 nhóm đối tượng quy định tại các khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở.
Điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 là không quy định cụ thể về điều kiện thu nhập để hưởng chính sách nhà ở xã hội trong Luật mà giao Chính phủ quy định. Đây được coi là điểm mới đáng chú ý, đã khắc phục được những bất cập của quy định pháp luật trước đây. Bởi lẽ, Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện về thu nhập là phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, những người có tổng thu nhập từ tiền lương, tiền công trên 11 triệu đồng/tháng (không có người phụ thuộc) sẽ không được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Mức thu nhập 11 triệu đồng/tháng được đánh giá không còn phù hợp với điều kiện kinh tế hiện nay vì giá nhà ở xã hội đã tăng mạnh so với trước đây. Do đó, việc Luật Nhà ở năm 2023 không có quy định “cứng” về điều kiện thu nhập ngay trong Luật đã bảo đảm sự linh hoạt, phù hợp với thực tiễn thu nhập của người lao động cũng như hài hòa giữa nhu cầu thụ hưởng chính sách với nguồn cung nhà ở xã hội.
Theo Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023, “điều kiện về thu nhập” được xác định theo “mức thu nhập hàng tháng thực nhận” tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận và tùy thuộc vào tình trạng hôn nhân. Cụ thể:
Thứ nhất, đối với người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (có hợp đồng lao động), công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức: Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng. Trường hợp đã kết hôn thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.
Các đối tượng này phải làm “Giấy xác nhận về điều kiện thu nhập” theo Mẫu số 04 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD, gửi đến cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người kê khai Giấy xác nhận về điều kiện thu nhập đang làm việc để xác nhận. Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Thứ hai, đối với người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có hợp đồng lao động: nếu là người độc thân thì thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng, nếu đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng. Đối tượng này phải làm “Giấy kê khai về điều kiện thu nhập” theo Mẫu số 05 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD, gửi đến UBND cấp xã nơi người kê khai đăng ký thường trú tạm trú xác nhận về điều kiện thu nhập. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, UBND cấp xã thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề tính từ thời điểm đối tượng quy định tại khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Như vậy, so với quy định của Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện thu nhập theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành đã được nâng từ mức không quá 11 triệu đồng lên mức không quá 15 triệu đồng/người/tháng, qua đó “nới lỏng” điều kiện được mua nhà ở xã hội. Đáng chú ý là pháp luật đã làm rõ quy trình, thủ tục, hồ sơ xin xác nhận điều kiện về thu nhập, đảm bảo thuận tiện cho quá trình áp dụng, đồng thời nâng cao trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong việc xác nhận cho người có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, thực tế thu nhập dưới 15 triệu đồng vẫn khó mua nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội tuy là loại nhà ở “giá rẻ” nhưng là “rẻ” so với nhà ở thương mại trong cùng khu vực, còn giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao so với thu nhập của nhiều người. Phần lớn trong số họ muốn mua nhà thì phải vay tiền từ ngân hàng. Mức thu nhập dưới 15 triệu khiến họ khó chứng minh khả năng trả nợ với ngân hàng, và kể cả có được vay thì với việc hàng tháng phải trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng, tính thêm chi phí sinh hoạt, học tập của con cái hay những chi tiêu khác của gia đình thì cũng khó đáp ứng được. Ngược lại, thu nhập trên 15 triệu/tháng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì cũng chưa chắc đủ khả năng mua nhà ở thương mại. Điều này dẫn đến nghịch lý: người “được mua” thì không “mua được”, mà người “mua được” thì không “được mua”. Rất khó để đưa ra một con số chính xác về mức thu nhập bao nhiêu là hợp lý để cần được hỗ trợ bằng chính sách nhà ở xã hội. Do đó, cần thêm thời gian áp dụng pháp luật để có thể nhận định mức thu nhập trên có phù hợp không. Ngoài ra, việc giao cho UBND cấp xã xác nhận mức thu nhập cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có hợp đồng lao động mà không quy định rõ tiêu chí, căn cứ, điều kiện để xác nhận cũng sẽ một khó khăn cho quá trình triển khai những quy định này trên thực tế.
Kết luận
Thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy những rào cản khiến người có nhu cầu khó mua, thuê mua nhà ở xã hội phần nhiều phát sinh từ khâu thủ tục, chứng minh điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Khắc phục hạn chế này, Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những bổ sung, sửa đổi quan trọng theo hướng: (1) nới lỏng các điều kiện về đối tượng, về chỗ ở và về thu nhập; (2) quy định rõ thủ tục, mẫu đơn xác nhận, trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong việc xác nhận các điều kiện. Các quy định này được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội cho người nghèo, người có thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, một số vấn đề cần tiếp tục được nghiên cứu, hướng dẫn rõ ràng để những điểm mới này đi vào cuộc sống.
ThS. NGÔ GIA HOÀNG (Trường Đại học Luật TP. HCM)
