房地產〈探索家〜皓勻〉

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06/11/2023

高價房子一定是最賺錢的房子嗎?
社會中常常可以看見許多人買房，都抱持著「既要自住，又要能賺錢」的想法。這是必然的啊，畢竟賠錢賣房，這是誰也不願意承受的結果。然而，高價房子真的是最賺錢的房子嗎？
那麼，好房子通常具備哪些特點呢？由於每個人的需求不同，對「好房子」的定義也不同。因此，在挑選房屋時，除了要考慮地段，交通，生活機能，建築品質等客觀因素之外，還要考慮自己的個人需求，才能找到最適合自己的房子。
沒錯，每個人都渴望擁有一間舒適又安全的好房子。尤其是由品牌建商所興建的房屋，其品質，工法，質感，細節刻劃無不令人讚嘆。好房子雖然好轉手，但不一定能帶來最大的房價漲幅。原因是，房價上漲導致買方購買意願降低，因此房價漲幅將會逐漸趨緩。
在這樣高房價的時代，買房確實是一筆不小的負擔。如果多花 3 ~ 5% 的房價，將會增加很大的財務壓力。若問「住的高品質」與「賺錢漲幅」孰為重要？具體的選擇，兩者都很重要，但也不能偏廢。買房是人生中的重大決定，需要審慎考慮自身需求，預算和風險，不能祇追求好房子。如果是為了投資，也要做好風險評估。

#房屋買賣 #成屋 #不動產 #房地產 #八德 #桃園

15/10/2023

虛坪改革，政府打錯痛點？
針對政府的虛坪改革政策，銘傳大學建築系教授王价巨表示，虛坪改革立意良善，改革重點之一雖然針對停車位，但卻沒有針對最關鍵的問題。他認為，車位屬於使用者付費，不應納入公設計算，因此政府應優先檢討免計容積項目，例如撞球間等用不到的設施。民間更在乎政府是否能有效降低虛坪對房價的影響，因此部長的言論比較像喊話性質，告訴國人政府有在做事，但實際效果仍待觀察。
王教授表示，虛坪改革應檢討公設的必要性和實用性。必要性是指不同社區的格局和空間不同，是否有必要設置相同的公設。實用性則是針對泳池，麻將間，撞球室等項目，評估是否有存在價值，以及能否當作房子銷售的籌碼。此外，消防或逃生等安全設施，也應考量安全需求是否還有額外的坪數當作割捨對象。
王价巨指出，虛坪改革涉及建商利益，缺乏配套措施可能導致建商將公設縮減到最低限度，反而會影響居住品質。或者建商將增加的營造成本透過房價調漲轉嫁給消費者，即使政府有好的政策，也可能無法有效落實。因此，政府應制定健全的配套措施，並透過稅賦等手段，才能落實居住正義。
他也提醒，公設比偏高只是高房價的原因之一，改革虛坪無法單獨解決高房價問題，還有通膨等因素需要處理。國人應有這樣的認知，政府也必須通盤檢討，但仍應肯定政府的努力。

https://explorehouse8.wordpress.com/?p=160

#容積率 #實坪制 #地下室 #地下室 #公設比 #修法 #建商 #成屋 #房地產 #不動產 #房屋買賣

11/10/2023

建商憂「單價暴衝」？反對虛坪改革
內政部擬改革建案公設比，建商反對地下室車道不計入公設，因多數住戶都會使用，恐引發糾紛。而降低公設比後，建商將面臨推案成本增加的壓力，最後恐將轉嫁消費者而推高房價，凡此都將不利房市的健康發展。
建商認為，政府消防法規的規定嚴格，但整體新建案免計容積僅給 15%。15% 的免計容積涵蓋消防設備，逃生空間，梯廳，排煙室，機電設備等必要設施。此外，隨著民眾生活型態的改變，對宅配室，交誼廳等實用公設的需求也隨之增加。建商面臨政府欲降低公設比的壓力，而消費者也希望擁有多項實用公設，因此陷入進退兩難的窘境。
馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，地下室虛坪改革涉及範圍廣泛，很難將車位，車道及大公使用區域一概納入公設。如果將這些空間從公設中剔除，可能導致住戶的使用爭議。
住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨表示，長期來看，這項政策確實是好的，可以改善虛坪換車位，或是免計容積拿來算在房價裡等亂象。此外，過去有些屋主沒有買停車位，但也要平攤到車道的公設比，這項改革可以避免將車道灌到「大公」，對買房屋的人來說，會更加公平。
第二部分是免計容積項目，也已規劃完成。免計容積項目主要包括陽台，梯間，機電設備，逃生設施，法定停車空間等。徐佳馨指出，這對市場可能產生一種情形，因為《這些項目不再被計算在容積率中，往後建商可能在免計容積項目中設計得愈來愈小，導致出現特殊建案的狀況，例如將陽台變小，以增加公設面積》。因此，政府應考慮制定更嚴格的規範，避免建商濫用免計容積項目。

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08/10/2023

虛坪改革，您怎麼看？
為了維護居住正義，內政部近期將著手進行兩大改革，包括公設比改革以及檢討預售屋信託擔保機制。針對公設比，內政部表示，將針對「停車位灌入大公設」以及「免計容積項目」進行改革。信託擔保的部分，則有三大原則，規範買方繳納價金需用於工程興建。地下室開挖才可動支預售金。買方價金信託不得強制執行。
根據《經濟日報》報導，立法院內政委員會專案報告，針對房市提出兩大改革措施，包括「公設比改革」及「防預售屋爛尾樓」。其中，公設比改革部分，內政部已擬定方案，將針對「停車位灌入大公設」以及「免計容積項目」進行檢討，預計可將公設比降 25% 至 30%。修法時程待行政院定奪。
「公設比改革」部分。近年來，台灣建案公設比普遍偏高，甚至高達 40%，導致購屋者實際可使用面積縮水，造成不公平。為此，內政部提出公設比改革方案，主要分為兩大方向。
第一要解決「停車位灌入公設」問題。目前部分建案將車道灌入公設，即使未購買車位的住戶也要共同負擔，相當不合理。內政部規劃將車道歸屬於購買車位的住戶，並將車位面積從公設面積中扣除。
第二部分則是「免計容積項目」檢討。目前免計容積項目包括消防設備，逃生空間，梯廳，排煙室，機電設備等必要設施，以及交誼廳，健身房，游泳池等非必要設施。內政部規劃將交誼廳，健身房，游泳池等非必要設施從免計容積項目中剔除，以有效降低公設比。
內政部官員表示，目前正分頭進行法規修正，涉及國土管理署，地政司等單位。修正目標為使公設比合理化，並考慮市場受影響程度，避免民眾買屋，換屋前後規定有落差。未來新規完成修法後，將視情況決定是否一次到位《例如預售屋，成屋一體適用》或分階段推動，並持續與各界溝通。
預售屋信託擔保修法，優先保障購屋者權益。為防堵預售屋爛尾樓，內政部正研議修法強化預售屋信託擔保機制，並朝專款專用，合理動支，優先受償，三大原則來討論。
《專款專用》明確規範預售屋價金應專款專用於建案工程，不得挪作他用。
《合理動支》研議預售屋價金動支時間，例如在地下室開挖或完成階段後才可動支。
《優先受償》如建商倒閉，買方所繳價金將受到保障，可優先受償建案的土地或地上物。
這項修法若通過，將可有效保障預售屋購屋者的權益，避免因建商倒閉或違約而蒙受損失。

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26/09/2023

你知道這個城市是哪ㄦ嗎😯?
是否曾想♥️在這個城市擁有自己的房子呢?

#八德 #八德重劃區 #捷運 #捷運綠線 #桃園

08/09/2023

找到合適的房子可能很困難。
但只要記住以下幾點：

1. 首選熟悉的區段
2. 徒步觀察周遭的環境
3. 白天看房看採光
4. 晚上看房聽噪音
5. 雨天看房看漏水

如果你知道如何做，仍然可以找到適合自己的房子。

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