03/06/2026
Cour de cassation chambre commerciale, arrêt n° 54678 du 8 mai 2018 – La cessation d’activité du fonds de commerce peut-elle constituer une cause grave et légitime au sens de l’article 8 de la loi n° 37 de 1977 ?_
Problématique
La cessation d’activité du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, survenue pendant la période d’administration judiciaire, constitue-t-elle une « cause grave et légitime » permettant au bailleur de demander la résiliation du bail sans versement d’indemnité au locataire, au sens de l’article 8 de la loi n° 37 de 1977 ?
Le litige soumis à la Cour de Cassation portait sur l’interprétation de la notion de « cause grave et légitime » prévue à l’article 8 de la loi n° 37 de 1977 relative à la révision des loyers et à la protection du locataire des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Le bailleur soutenait que l’arrêt d’exploitation du fonds de commerce dans le local loué justifiait la résiliation du bail sans indemnité.
L’article 8 permet au locataire de refuser le renouvellement du bail sans indemnité s’il prouve l’existence d’une cause grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. La loi ne définit pas cette notion. La jurisprudence y a toutefois inclus le manquement aux obligations contractuelles, le défaut répété de paiement des loyers obligeant le bailleur à saisir la justice, la dégradation volontaire du local, ou les modifications structurelles effectuées sans accord du bailleur, lorsque la relation locative devient conflictuelle et insoutenable.
La Cour rappelle par ailleurs l’article 16 de la loi n° 71 de 1997 : l’administrateur judiciaire conserve et gère les biens du failli dans l’intérêt de celui-ci et des créanciers. Sa nomination dessaisit les associés de l’administration et de la disposition du fonds, et le substitue pour tous les actes de gestion, d’exploitation et de disposition, sous le contrôle du juge-commissaire.
En l’espèce, la période de fermeture du local invoquée par le bailleur correspondait exactement à la période d’administration judiciaire du fonds. Les associés, dont le demandeur, avaient été dessaisis de sa gestion. La Cour considère donc que la cour d’appel a commis une erreur en retenant que la cessation d’activité résultait d’une faute du locataire qui n’aurait pas fourni les fonds et les marchandises nécessaires. Une telle analyse méconnaît la nature et les effets juridiques de l’administration judiciaire et n’est étayée par aucun rapport de l’administrateur judiciaire.
Sur le fond, la Cour juge que la cessation d’activité, qu’elle soit imputable ou non au locataire, ne constitue pas en soi une cause grave et légitime au sens de l’article 8. La fermeture du local et l’arrêt d’exploitation, à supposer établis, n’affectent pas la relation contractuelle ni les obligations des parties, dès lors que le locataire a continué à payer régulièrement les loyers au bailleur initial puis au nouveau propriétaire. Ce dernier, informé de l’acquisition, a demandé le paiement des loyers en sa qualité de nouveau bailleur sans s’opposer à la poursuite du bail ni contester la cessation d’activité.
La Cour ajoute que même si la cessation d’activité est de nature à entraîner la perte de la clientèle, cela ne suffit pas à caractériser une cause grave et légitime justifiant la résiliation. Le cas échéant, le bail relèverait des règles de droit commun, à l’exclusion de la loi n° 37 de 1977.
En conséquence, la Cour casse l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire devant le Tribunal de première instance de Sousse, statuant en appel des jugements des tribunaux cantonaux, pour qu’il soit statué à nouveau par une autre formation.
Portée : L’arrêt confirme que l’arrêt d’exploitation du fonds pendant une administration judiciaire ne peut être imputé au locataire et ne constitue pas une cause grave et légitime permettant au bailleur d’échapper au versement de l’indemnité d’éviction.
