เล่าง่าย รู้ง่าย กับทนายเอ

24/10/2023

ฉันมีผู้ติดตามถึง 2 พัน คนแล้ว! ขอบคุณทุกคนที่ช่วยสนับสนุนฉันมาโดยตลอด ฉันคงมาถึงจุดนี้ไม่ได้หากไม่มีพวกคุณทุกคน 🙏🤗🎉

20/08/2023

โพสต์ผิดชีวิตเปลี่ยน......

การที่ลูกจ้างเข้าใจว่าตนเองถูกแย่งที่จอดรถจึงถ่ายภาพนายดำและพิมพ์ข้อความ ว่า “ผู้ชายหน้าตัวเมีย...” ส่งเข้าสู่ระบบคอมพิวเตอร์ ด้วยโทรศัพท์มือถือผ่านโปรแกรมเฟสบุ๊คไปยังเพื่อนร่วมงานในบริษัทและบริษัทในเครือของตน

ทั้งที่ไม่เคยรู้หรือทราบมาก่อนว่านายดำเป็นใคร อันเป็นการประจานนายดำ ต่อสื่อสังคมออนไลน์ ที่มีคนนิยมใช้กันอย่างแพร่หลาย โดยไม่สนใจไยดีในความเดือดร้อนของนายดำ ว่าจะถูกสังคมดูถูก เหยียดหยาม สบประมาท หรือทำให้อับอายมากเพียงใด

แม้ลูกจ้างลบโพสต์ดังกล่าวออกไป ซึ่งถือว่าข้อความที่ส่งลงระบบคอมพิวเตอร์ดังกล่าวเป็นช่วงระยะเวลาสั้นๆ ก็ตาม แต่ก็เป็นที่ทราบและรู้ทั่วไปว่าสื่อดังกล่าวสามารถแพร่ข่าวสารไปได้อย่างรวดเร็วในระยะเวลาสั้น

พฤติการณ์ดังกล่าวถือเป็น การขาดสติความรับผิดชอบและความยับยั้งชั่งใจย่อมไม่สมควรที่จะกระทำอย่างยิ่ง ถือได้ว่าเป็นการกระทำความผิดร้ายแรงอยู่ในตัวนายจ้างย่อมเลิกจ้าง ได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ไม่ต้องจ่ายค่าชดเชย สินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้า และค่าเสียหายจากการเลิกจ้างอันไม่เป็นธรรม ........

มีสติก่อนโพสต์กันนะครับทุกท่าน.....

18/02/2023

กฎหมายใหม่เรื่องหุ้นส่วนและบริษัท

มีผลใช้บังคับตั้งแต่ 7/2/2566

ที่มา : สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

18/02/2023

รู้ไว้ใช่ว่า....

มัดจำ คือ เงินก้อนแรกที่เราวางไว้ในวันทำสัญญาเท่านั้น

หากมีการผ่อนมัดจำ ในงวดต่อๆไป จะถือว่า เงินนั้นเป็นการชำระราคา

เมื่อผู้ซื้อผิดสัญญา และมีการบอกเลิกสัญญากัน ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำที่ได้รับไว้ในวันแรกที่ทำสัญญาเท่านั้น

ส่วนที่ชำระมาตั้งแต่งวดที่สอง ผู้ขายไม่มีสิทธิริบเงินไว้.....ต้องคืนให้แก่ผู้ซื้อ

ทนายเอ

12/02/2023

แค่กดไลค์ กดแชร์ ทำไมติดคุกได้

พระราชบัญญัติว่าด้วยการกระทำความผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์ พ.ศ. 2550 มาตรา 14 ผู้ใดกระทำความผิดที่ระบุไว้ดังต่อไปนี้ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 5 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

1.โพสต์ข้อมูลปลอมไม่ว่าจะทั้งหมดหรือบางส่วน หรือข้อมูลที่เป็นเท็จ ที่ทำให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่น

2.โพสต์ข้อมูลเท็จ ที่ทำให้เกิดความเสียหายต่อความมั่นคงของประเทศ หรือก่อให้เกิดความตื่นตระหนกแก่ประชาชน

3.โพสต์ข้อมูลที่เป็นความผิดเกี่ยวกับความมั่นคงแห่งราชอาณาจักร หรือความผิดเกี่ยวกับการก่อการร้ายตามประมวลกฎหมายอาญา

4.โพสต์ข้อมูลที่มีลักษณะลามก อนาจาร และข้อมูลนั้นอาจทำให้ประชาชนทั่วไปเข้าถึงได้

เผยแพร่หรือส่งต่อข้อมูลคอมพิวเตอร์ โดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นข้อมูลที่มีการกระทำความผิด ตามข้อ 1-4

กดแชร์ คือ เผยแพร่หรือส่งต่อข้อมูลซึ่งเป็นความผิดชัดจน

กดไลค์ หากมีเจตนาเพื่อเล็งเห็นผลจะเป็นความผิด เพราะเมื่อกดจะมีข้อความขึ้นใน news feed แต่ถ้าดูเฉยๆ ไม่ได้กดไลค์จะไม่มีความผิด

ดังนั้น ก่อนกดไลค์ กดแชร์ หรือแสดงความคิดเห็น ควรตรวจสอบก่อนว่าข้อความนั้นทำให้ผู้อื่นเสียหายหรือไม่ เพราะอาจมีโอกาสต้องขึ้นโรงขึ้นศาล จ่ายค่าปรับ แถมอาจถูกจำคุกด้วยนะครับ

ทนายเอ

31/01/2023

คำพิพากษาฎีกา 3277/2553

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ การที่มีชื่อโจทก์เป็นเจ้าของเป็นเพียงข้อสันนิษฐานไว้ก่อนว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 เท่านั้น

ส่วนความจริงผู้ใดจะมีสิทธิครอบครองจะต้องพิจารณาจากพยานหลักฐานว่าผู้ใดเข้ายึดถือครอบครองการทำประโยชน์ในที่ดิน โดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนจึงจะได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1367

ดังนั้น การที่โจทก์มิได้เข้าครอบครอบที่ดินพิพาทเพียงแต่มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จึงไม่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท

29/05/2019

ประกาศราชกิจจาฯ ที่สำคัญมากฉบับหนึ่ง โดยเฉพาะกับคนที่ทำงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ฯ

คือ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๑๕) พ.ศ. ๒๕๖๒

โดยแก้เป็น

"มาตรา ๑๐๔ การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งใช้อยู่ในวันที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในกรณีอื่นนอกจากที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคำนวณตามจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง"

ประกอบกับ

พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. ๒๕๖๒

สรุปง่ายๆ คือ

1. แต่ก่อน การไปโอนที่ดิน/คอนโด ที่มีโฉนดหรือ น.ส. 3 จะคำนวณค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ หรือราคาแจ้งซื้อขายจริง อย่างใดอย่างหนึ่งตามแต่ว่าราคาไหนจะแพงกว่า ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะแจ้งเท่าราคาประเมินที่ถูกกว่าราคาซื้อขายจริงมาก (เพราะค่าโอนกรณีซื้อขายปกติมัน 2% หรือถ้าเป็นการให้ระหว่างพ่อแม่ลูก/มรดก ก็ 0.5% จากยอดนั้น ไม่น้อยเลยสำหรับที่ดินมูลค่าสูง)

2. แต่นับจากวันจันทร์นี้ไป จะคิดค่าธรรมเนียมการโอน "จากราคาประเมินที่ดิน" เท่านั้น โดยราคาประเมินนี้จะเป็น "บัญชีราคาประเมินใหม่" จาก "คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ" ไม่ใช่บัญชีประเมินของกรมธนารักษ์อีกต่อไป

3. ในระหว่างที่บัญชีราคาประเมินใหม่ยังไม่เสร็จ ให้ใช้บัญชีราคาประเมินเดิมของกรมธนารักษ์ไปพลางก่อน

4. กรณีการจดทะเบียนสิทธิอื่นๆ ที่ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ เช่น จำนอง ขึ้นเงินจำนอง ให้ใช้ตามราคา (ทุนทรัพย์) จริงที่แจ้งเพียงอย่างเดียว (ไม่ใช้ราคาประเมิน)

5. บัญชีราคาประเมินใหม่ จะทำโดยคณะกรรมการฯร่วม ทั้งฝ่ายคลัง สรรพากร และธนารักษ์ ในทุกจังหวัด ไม่ใช่แค่ธนารักษ์ฝ่ายเดียว โดยจะทำทุก 4 ปี จากเดิมราคาประเมินเปลี่ยนทุก 5 ปี

จะส่งผลกระทบอย่างไร

1. ในวันจันทร์พรุ่งนี้ ค่าโอนยังไม่กระทบ เพราะบัญชีประเมินราคายังใช้ของกรมธนารักษ์เดิมอยู่

2. แต่เมื่อมีบัญชีราคาประเมินใหม่จากคณะกรรมการประเมินฯ ซึ่งคาดว่าจะเป็นราคาที่สูงกว่าราคาประเมินกรมธนารักษ์ ก็จะต้องเสียค่าโอนเพิ่มขึ้นมาก (แน่นอน ดิส อิส ภาษีทางอ้อม)

3. ทำให้ประชาชนเสียค่าโอนมากขึ้น แต่บริษัทใหญ่เสียค่าโอนน้อยลง
เพราะบริษัทต้องลงค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินทางบัญชีตามจริงเพื่อลงเป็นสินทรัพย์และค่าใช้จ่าย เดิมโอนที่ดินทีต้องเสียมหาศาล แต่ต่อจากนี้ไปจะเสียน้อยลงมากหากใช้ตามราคาประเมิน โดยเฉพาะในช่วงนี้ที่บัญชีใหม่ยังไม่ออก

คำแนะนำคือ

ถ้าจำเป็นต้องโอนที่ดิน คอนโด อสังหาอื่นๆ ก็รีบไปโอนนะครับ ไม่ว่าจะซื้อขาย ขายฝาก บังคับจำนอง หรือจะให้ รับให้ มรดกจากญาติทางไหน เดี๋ยวราคาประเมินใหม่ขึ้นพรวดๆ เสียค่าโอนท่วมคอ จะหาว่าไม่เตือน

ส่วนใครทำบริษัท จะซื้อขายที่ดิน ให้รีบซื้อ/ขายเลยครับ ค่าโอนต่ำลงเยอะมากโดยยังลงบัญชีสินทรัพย์ได้เต็มราคาซื้อขายจริง

24/05/2018