25/05/2023
“ซื้อที่ไม่ได้สิทธิ์” กับ “ ซื้อที่มีสิทธิ์”
๑.ซื้อที่วัดที่ธรณีสงฆ์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ คำพิพากษาฏีกา ๘๕๑/๒๔๙๙
๒.ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เมื่อเป็นที่สาธารณะสมบัติของแผ่นดินโอนแก่กันไม่ได้ จึงไม่ได้สิทธิ์ คำพิพากษาฏีกา ๒๖๒๒/๒๕๒๒
๓.พรบ.เช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมฯ บัญญัติว่า เช่านาไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในที่นาที่เช่า โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ไม่มีบทกฎหมายใดบัญญัติว่าไม่ต้องรับภาระผูกพันธ์ที่มีเหนือทรัพย์นั้น โจทก์ต้องรับไปทั้งสิทธิ์หน้าที่ของผู้โอนคือเจ้าของเดิมที่มีต่อจำเลยที่เป็นผู้เช่า โจทก์ไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่จำเลย คำพิพากษาฏีกา ๗๒๗๕/๒๕๓๔
๔.เจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินมีโฉนดของโจทก์มาขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ในคดีที่โจทก์ร่วม(สามีโจทก์)ถูกฟ้องเรียกหนี้เงินกู้ แม้เจ้าพนักงานบังคับคดีจะยึดอย่างที่ดินมือเปล่า โดยนำ สค ๑ สำหรับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ร่วมมา และประกาศขายทอดตลาดว่าเป็นที่ดินมี สค ๑ โดยระบุเลข เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีกระทำโดยสุจริต จำเลยซื้อที่ดินตามคำสั่งศาลโดยสุจริตย่อมได้สิทธิ์ แต่หากซื้อโดยไม่สุจริตตามคำสั่งศาลหรือตามคำสั่งเจ้าพนักง่านรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายก็ไม่ได้สิทธิ์ คำพิพากษาฏีกา ๑๓๐๓/๒๕๑๒
๕.ซื้อที่ดินที่ศาลขายทอดตลาด รับโอนมาทั้งแปลงทั้งๆที่รู้ว่า เคยมีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โจทก์ไม่อาจอ้าง ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ มาใช้ยันจำเลยได้ คำพิพากษาฎีกา ๕๔๒/๒๕๒๓
๖.โจทก์นำยึดที่ดินสองแปลง ไม่มีผู้ร้องขัดทรัพย์หรือโต้แย้งอย่างใด จนเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ประกาศและขายทอดตลาดไปตามคำสั่งศาล โจทก์ให้ราคาสูงสุดและศาลสั่งขายให้โจทก์ โจทก์อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิ์เป็นของตนได้ แม้หลักฐานทางทะเบียนปรากฏว่าไม่ใช่เป็นของจำเลยก็ตาม โจทก์ไม่จำต้องฟ้องร้องหรือดำเนินคดีเรียกบุคคลภายนอกที่มีชื่อทางทะเบียนมาเป็นคู่ความ คำพิพากษาฏีกา ๑๕๗๑/๒๕๐๘
๗.ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต แม้ไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อาศัยในที่ดินนั้นให้ออกไปได้ คำพิพากษาฏีกา ๕๐๘/๒๕๐๖
๘. ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ บัญญัติรับรองสิทธิ์ผู้ซื้อโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว่าไม่เสียไปแม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับเรื่องขอจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมอันต้องนำบทบัญญัติแห่งพรบ.ให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗และ ป.ที่ดินมาใช้ คำพิพากษาฏีกา ๑๒๗๐/๒๕๐๙
๙.ซื้อที่ดินมือเปล่าจากการขายทอดตลาด แม้ซื้อโดยสุจริตไม่ทราบว่ามีจำนองติดอยู่ จำนองก็ติดไปกับที่ดิน ผู้รับจำนองบังคับจำนองจากที่ดินนั้นได้ คำพิพากษาฏีกา ๑๕๓๖/๒๕๐๐
๑”๐. ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ เรื่องการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในบังคับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปตาม ปพพ มาตรา ๔๕๖ เมื่อห้างหุ่นส่วน อ. ถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนโอนขายที่ดินและตึกให้จำเลย กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. อยู่ โจทก์ได้ที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิ์ของโจทก์ไม่เสียไปแม้พิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาตาม ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ แม้ยังไมได้ชำระราคาครบถ้วนหรือยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ คำพิพากษาฏีกา ๕๑๓๗/๒๕๓๗
๑๑.ยกที่พิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่มีนส ๓ ระหว่าง ช. กับจำเลย ไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่สมบรูณ์ตามกฎหมาย แม้จะครอบครองที่พิพาทมาตลอด ก็เป็นการครอบครองแทน ไม่ใช่การยึดถือครอบครองในฐานะเจ้าของ จึงไม่มีสิทธิ์ครอบครองนี่พิพาท เมื่อโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล จึงมีสิทธิ์ครอบครองที่พิพาทโดยชอบ แม้จะปล่อยให้จำเลยอยู่ในที่พิพาทนับแต่วันที่โจทก์ซื้อที่พิพาทถึงวันฟ้องเกิน ๑ ปี แต่เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้บอกกล่าวเจตนาเปลี่ยนแปลงลักษณะการครอบครองที่พิพาท จำเลยไม่ได้สิทธิ์ครอบครอง คำพิพากษาฏีกา ๖๒๖๗/๒๕๓๗
๑๒. นาย ป. ประมูลซื้อตึกและที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำพิพากษาศาล จำเลยขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาคดี ป.ได้ โอนขายให้ผู้ร้องโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน จดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต ศาลพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ต้องถือเสมือนไม่มีการขายทอดตลาด และไม่มีการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้ ป.และผู้ร้อง กรณีไม่ต้องตาม ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ ป.ไม่ได้รับการคุ้มครอง ผู้ร้องไม่อาจอ้างได้ว่า เป็นบุคคลภายนอกซื้อที่พิพาทโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนจดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต คำพิพากษาที่เพิกถอนการขาทอดตลาดไม่ผูกพันผู้ร้อง เมื่อ ป. ผู้โอนไม่มีสิทธิ์ในที่พิพาท ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนไม่มีสิทธิ์ดีกว่าผู้โอน ทั้งการโอนขายก็เป็นการขายตาม ปอ มาตรา ๔๕๖ แต่การเพิกถอนการขายทอดตลาดเป็นการเพิกถอนตาม ปวพ มาตรา ๒๙๖วรรคสอง ซึ่งเป็นคนละกรณีไม่เกี่ยวข้องกัน ผู้ร้องไม่ได้รับความคุ้มครอง คำพิพากษาฏีกา ๕๒๕๖/๒๕๓๗
๑๓.โจทก์เคยเป็นทนายแก่ต่างให้ น ในคดีที่จำเลยฟ้อง น. กับพวก ขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จำเลยถอนฟ้อง น. ไปแล้ว ไม่ปรากฏจำเลยได้ฟ้อง น.ในภายหลังเกี่ยวกับเรื่องนี้อีก แสดงจำเลยไม่ติดใจโต้แย้งสิทธิ์ครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของ น. ต่อไป โจทก์ซื้อที่ดินตามคำสั่งศาลในการขายทอดตลาด ยังฟังไม่ได้ว่าซื้อโดยไม่สุจริต ย่อมได้รับการคุ้มครอง คำพิพากษาฏีกา ๖๙๙/๒๕๔๑
๑๔.ว.จัดสรรที่ดินในซอยออกขายให้บุคคลทั่วไปโดยกันพื้นที่ในซอยรัฐขจรเป็นทางสาธารณะ แม้เป็นซอยตัน แต่ประชาชนที่อาศัยในซอยดังกล่าวใช้สัญจรเพื่อผ่านซอยหัสดิเสวีเพื่อไปออกถนนสุทธิสาร ถือว่าอุทิศทั้งซอยรวมที่พิพาทเป็นทางสาธารณะโดยปริยาย เมื่อที่พิพาทตกเป็นที่สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน แม้ซื้อมาจากกากรขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ คำพิพากษาฏีกา ๒๗๗๕/๒๕๔๑
๑๕..พรบ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรฯ มาตรา ๓๙ บัญญัติ ให้ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิ์โดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินไปยังผู้อื่นไม่ได้ เว้นโอนทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปสถาบันเกสรกร และในมาตรา ๒๘ บัญญัติให้ภายในเวลา ๓ ปีนับแต่วันที่พระราชกฤษฏีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินบังคับใช้ ห้ามจำหน่ายด้วยประการใดๆ หรือก่อให้เกิดภาระติดพันซึ่งที่ดินในเขตปฏิรูปเว้นได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ที่คณะกรรมการมอบหมาย ดังนี้ เมื่อไม่ปรากฏว่าการขายทอดตลาดได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ที่คณะกรรมการมอบหมาย การขายทอดตลาดย่อมเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมายตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์ซื้อบ้านและที่ดินโดยสุจริตจรากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โจทก์ย่อมไมได้สิทธิ์ในที่ดิน จำเลยครอบครองบ้านและที่ดินย่อมมีสิทธิ์ดีกว่าโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ คำพิพากษาฏีกา ๒๘๒๘/๒๕๔๑๒
๑๖.ยื่นคำร้องอ้างว่าได้ที่ดินจากการครอบครองปรปักษ์อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่สิทธิ์อันยังไม่ได้จดทะเบียนไม่ให้ยกเป็นข้อต่อสู้เจ้าหนี้ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิ์มาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทน จดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต แม้จะมีผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ผู้ร้องประมูลซื้อได้จากการขายทอดตลาดโดยการครอบครองปรปักษ์ก็ตาม สิทธิ์ดังกล่าวไม่อาจใช้ยันเจ้าหนี้ผู้รับจำนองซึ่งได้รับการคุ้มครองทีค่จะได้รับชำระหนี้จากกองทรัพย์สินลูกหนี้ คำพิพากษาฏีกา ๖๔๓๕/๒๕๔๙
๑๗.พรบ.การเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ฯ มาตรา ๒๘ การเช่าไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า โจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากากรขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้ว่า ไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น โจทก์จึงต้องรับไปทั้งสิทธิ์ละหน้าที่ของผู้โอนคือ เจ้าของเดิมที่มีอยู่ต่อจำเลยที่เป็นผู้เช่า จึงไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่จำเลย คำพิพากษาฏีกา ๖๒๗๕/๒๕๓๔
๑๘.โจทก์ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิ์ของโจทก์ไม่เสียไปแม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา แม้จะยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนหรือยังไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้ คำพิพากษาฏีกา ๒๔๔๔/๒๕๓๗
ข้อสังเกต ๑.ซื้อทรัพย์โดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล คำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลาย ย่อมไม่เสียไป แม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือผู้ล้มละลาย ปพพ มาตรา ๑๓๓๐
๒.การเช่าที่นาเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในนาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา ผู้เช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตาม พรบ.การเช่าที่นาเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ฯ มาตรา ๒๘ ซึ่งหลักการนี้เหมือนการเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปตาม ปพพ มาตรา ๕๖๙ ที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิ์และหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า
๓.การเช่าที่นาเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ นี้หมายความรวมถึงการเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรม การทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำและกิจการอื่นตามที่ปรากฏในกฎกระทรวง ไม่ว่าการเช่าหรือเช่าช่วงนั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตาม รวมทั้งการยินยอมให้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมโดยได้รับค่าเช่าซึ่งอาจเป็นผลผลิตเกษตรกรรม เงิน หรือ ทรัพย์สินอื่นใด ซึ่งให้เป็นค่าตอบแทนการเช่า รวมทั้งประโยชน์อื่นใดที่คำนวณเป็นเงินที่ผู้ให้เช่าหรือบุคคลอื่นได้รับเพื่อตอบแทนการให้เช่าทั้งทางตรงทางอ้อมและทำนิติกรรมอื่นใดเป็นการอำพรางการเช่านั้นด้วย พรบ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ๒๔๒๔ มาตรา ๕ ซึ่งแตกต่างจากการเช่าทรัพย์สินตาม ปพพ มาตรา ๕๔๔ โดยทรัพย์สินที่เช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์ของตนอันมีในทรัพย์สินไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกหาอาจกระทำได้ไม่ เว้นแต่จะตกลงเป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า หากฝ่าฝืนผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ จึงเห็นได้ว่าการเช่าช่วงที่นาเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ต้องได้รับคำยินยอมจากผู้ให้เช่าที่ดิน ส่วนการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อาจได้รับความยินยอมหรือไม่ยินยอมจากผู้ให้เช่าก็ได้แล้วแต่ตกลงกันไว้ในสัญญา
๔.มาตรา ๒๘แห่งพรบ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรฯ บัญญัติให้ภายในเวลา ๓ ปีนับแต่วันที่พระราชกฤษฏีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินบังคับใช้ ห้ามจำหน่ายด้วยประการใดๆ หรือก่อให้เกิดภาระติดพันซึ่งที่ดินในเขตปฏิรูปเว้นได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ที่คณะกรรมการมอบหมาย.และใน มาตรา ๓๙ บัญญัติ ให้ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิ์โดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินไปยังผู้อื่นไม่ได้ เว้นโอนทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปสถาบันเกษตรกร แต่การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไปยังผู้อื่นนั้นไม่ได้มีบทบัญญัติห้ามโอน เพียงแต่ในมาตรา ๕๖๙ ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิ์ละหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า๕.ซื้อที่วัดที่ธรณีสงฆ์หรือที่ดินที่เป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินโอนแก่กันไม่ได้เว้นแต่มีกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฏีกา ปพพ มาตรา ๑๓๐๕ แม้ซื้อโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ไม่ได้รับการคุ้มครองตาม ปพพ มาตรา ๑๓๓๐
๖..การ เช่านาเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในที่นาที่เช่า ผู้ที่รับโอนที่พิพาทมาโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ต้องรับไปทั้งสิทธิ์หน้าที่ของผู้โอนคือเจ้าของเดิมที่มีต่อผู้เช่า จึงไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ผู้เช่า เพราะ ไม่มีบทกฎหมายใดบัญญัติว่าไม่ต้องรับภาระผูกพันธ์ที่มีเหนือทรัพย์ที่เช่านั้น
๗.เจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินมีโฉนดของโจทก์มาขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ในคดีที่โจทก์ร่วม(สามีโจทก์)ถูกฟ้องเรียกหนี้เงินกู้ แม้เจ้าพนักงานบังคับคดีจะยึดอย่างที่ดินมือเปล่า โดยนำ สค ๑ สำหรับที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ร่วมมา และประกาศขายทอดตลาดว่าเป็นที่ดินมี สค ๑ โดยระบุเลข เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีกระทำโดยสุจริต จำเลยซื้อที่ดินตามคำสั่งศาลโดยสุจริตย่อมได้สิทธิ์ แต่หากซื้อโดยไม่สุจริตตามคำสั่งศาลหรือตามคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายก็ไม่ได้สิทธิ์
๘.ซื้อที่ดินที่ศาลขายทอดตลาด รับโอนมาทั้งแปลงทั้งๆที่รู้ว่า เคยมีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น เป็นการรับโอนโดยไม่สุจริตตาม ปพพ มาตรา ๕,๖ไม่อาจอ้างว่า ซื้อทรัพย์โดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล คำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลาย ย่อมไม่เสียไป แม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือผู้ล้มละลาย เมื่อรับโอนโดยไม่สุจริตจึงหาอาจนำมาใช้ยันจำเลยได้
๙.โจทก์นำยึดที่ดินสองแปลง ไม่มีผู้ร้องขัดทรัพย์หรือโต้แย้งอย่างใด จนเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ประกาศและขายทอดตลาดไปตามคำสั่งศาล โจทก์ให้ราคาสูงสุดและศาลสั่งขายให้โจทก์ เป็นการซื้อทรัพย์โดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล คำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลาย ย่อมไม่เสียไป แม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือผู้ล้มละลาย กรณีเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมตาม ปพพ มาตรา ๑๒๙๙วรรคแรก โจทก์อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิ์เป็นของตนได้ก่อน แม้หลักฐานทางทะเบียนปรากฏว่าไม่ใช่เป็นของจำเลยก็ตาม ก็ไม่จำต้องฟ้องร้องหรือดำเนินคดีเรียกบุคคลภายนอกที่มีชื่อทางทะเบียนมาเป็นคู่ความเพราะในการนำยึดเพื่อขายทอดตลาดไม่มีผู้โต้แย้งหรือร้องขัดทรัพย์ว่าทรัพย์ที่ยึดเป็นทรัพย์ของตนแต่อย่างใด
๑๐.ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริตย่อมไม่เสียไป แม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือผู้ล้มละลาย แต่ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดก็อยู่ในฐานะที่สามารถจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมได้ก่อน แม้ไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที ก็ยังมีสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อาศัยในที่ดินนั้นให้ออกไปได้
๑๑.. ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ บัญญัติรับรองสิทธิ์ผู้ซื้อโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว่าไม่เสียไปแม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับเรื่องขอจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมอันต้องนำบทบัญญัติแห่งพรบ.ให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗และ ป.ที่ดินมาใช้ นั้นก็คือซื้อโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว่าไม่เสียไปแม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ส่วนการที่จะต้องจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมอย่างไรก็เป็นไปตามที่พรบ.ให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗และ ป.ที่ดินมาใช้บัญญัติไว้
๑๒.ซื้อที่ดินมือเปล่าจากการขายทอดตลาด แม้ซื้อโดยสุจริตไม่ทราบว่ามีจำนองติดอยู่ จำนองก็ติดไปกับที่ดิน ผู้รับจำนองบังคับจำนองจากที่ดินนั้นได้ เพราะจำนองเป็นทรัพย์สิทธิ์ไม่ใช่บุคคลสิทธิ์ที่บังคับกันระหว่างบุคคลที่เป็นคู่สัญญา แต่จำนองเป็นทรัพย์สิทธิ์ย่อมตกติดไปกับตัวทรัพย์สามารถตรวจสอบได้ง่ายเพียงดูด้านหลังหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินก็จะทราบว่าที่ดินดังกล่าวติดจำนองหรือไม่อย่างไร ดังนั้นแม้จะได้จำหน่ายจ่ายโอนให้แก่บุคคลอื่น จำนองก็ยังติดไป
๑๓. ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ เรื่องการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในบังคับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปตาม ปพพ มาตรา ๔๕๖ เมื่อห้างหุ่นส่วน อ. ถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนโอนขายที่ดินและตึกให้จำเลย กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. อยู่ โจทก์ได้ที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิ์ของโจทก์ไม่เสียไปแม้พิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาตาม ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ แม้ยังไมได้ชำระราคาครบถ้วนหรือยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้
๑๔.การให้ทรัพย์สินที่หากจะซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมสมบรูณ์เมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีนี้การให้ย่อมสมบรูณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ ตาม ปพพ มาตรา ๕๒๕และปพพ มาตรา ๔๕๖ การซื้อขายที่ดินมีนส๓ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นการยกที่พิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่มีนส ๓ ระหว่าง ช. กับจำเลยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่สมบรูณ์ตามกฎหมาย แม้จะครอบครองที่พิพาทมาตลอด ก็เป็นการครอบครองแทน ไม่ใช่การยึดถือครอบครองในฐานะเจ้าของตาม ปพพ มาตรา ๑๓๖๗,๑๓๖๙,๑๓๗๐,๑๓๗๒ จึงไม่มีสิทธิ์ครอบครองนี่พิพาท เมื่อโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล จึงมีสิทธิ์ครอบครองที่พิพาทโดยชอบตาม ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ แม้จะปล่อยให้จำเลยอยู่ในที่พิพาทนับแต่วันที่โจทก์ซื้อที่พิพาทถึงวันฟ้องเกิน ๑ ปี แต่เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้บอกกล่าวเจตนาเปลี่ยนแปลงลักษณะการครอบครองที่พิพาทคือไม่มีการแสดงเจตนาว่าจะแย่งการครอบครองโดยตนไม่ได้ครอบครองแทนแต่อ้างอำนาจใหม่ว่าตนเป็นเจ้าของ โดยครอบครองโดยสงบเปิดเผยมีเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า ๑ ปีสำหรับที่ดินมีนส ๓ตาม ปพพ มาตรา ๑๓๗๕ เมื่อจำเลยไม่ได้บอกกล่าวเจตนาเปลี่ยนแปลงลักษณะการครอบครองที่พิพาท จำเลยไม่ได้สิทธิ์ครอบครอง
๑๕. ประมูลซื้อตึกและที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำพิพากษาศาล ต่อมามีการขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาคดีได้มีการโอนขายที่ดินและตึกดังกล่าวให้ผู้ร้อง แม้ผู้ร้องซื้อโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน จดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต แต่เมื่อศาลพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ต้องถือเสมือนไม่มีการขายทอดตลาด และไม่มีการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้ กรณีไม่ต้องตาม ปพพ มาตรา ๑๓๓๐ ซึ่งเป็นกรณีซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยสุจริต โดยไม่มีการเพิกถอนการขายทอดตลาด ดังนั้นผู้ซื้อ.ไม่ได้รับการคุ้มครอง ไม่อาจอ้างได้ว่า เป็นบุคคลภายนอกซื้อที่พิพาทโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนจดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต คำพิพากษาที่เพิกถอนการขายทอดตลาดไม่ผูกพัน ดังนั้นเมื่อผู้โอนไม่มีสิทธิ์ในที่พิพาท ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนไม่มีสิทธิ์ดีกว่าผู้โอน ทั้งการโอนขายก็เป็นการขายตาม ปอ มาตรา ๔๕๖ แต่การเพิกถอนการขายทอดตลาดเป็นการเพิกถอนตาม ปวพ มาตรา ๒๙๖วรรคสอง ซึ่งเป็นคนละกรณีไม่เกี่ยวข้องกัน ผู้ร้องไม่ได้รับความคุ้มครอง ส่วนกรณีเสียเงินแล้วไม่ได้ที่พิพาทจะเป็นกรณีเรียกเงินค่าซื้อคืนจากผู้ขายฐานลาภมิควรได้หรือไม่เป็นอีกกรณีหนึ่ง
๑๖.โจทก์เคยเป็นทนายแก่ต่างให้ น ในคดีที่จำเลยฟ้อง น. กับพวก ขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จำเลยถอนฟ้อง น. ไปแล้ว ไม่ปรากฏจำเลยได้ฟ้อง น.ในภายหลังเกี่ยวกับเรื่องนี้อีก แสดงจำเลยไม่ติดใจโต้แย้งสิทธิ์ครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของ น. ต่อไป เพราะการถอนฟ้องย่อมลบล้างผลแห่งการยื่นฟ้อง และกระบวนพิจารณาอื่นๆอันมีภายหลังยื่นฟ้อง และทำให้คู่ความกลับคืนสู่สถานะเดิมเสมือนหนึ่งว่าไม่มีการยื่นฟ้อง ถอนฟ้องแล้วสามารถฟ้องใหม่ได้ภายในอายุความ เมื่อไม่ฟ้องใหม่ภายในอายุความแสดงไม่ติดใจในเรื่องการขอเพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ดังนั้นเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินตามคำสั่งศาลในการขายทอดตลาด ยังฟังไม่ได้ว่าซื้อโดยไม่สุจริต ย่อมได้รับการคุ้มครองตาม ปพพ มาตรา ๑๓๓๐
๑๗.การกันพื้นที่ในซอยให้เป็นทางสาธารณะ แม้เป็นซอยตัน แต่ประชาชนที่อาศัยในซอยดังกล่าวใช้สัญจรเพื่อผ่านซอยดังกล่าวเพื่อไปออกถนนสาธารณะ ถือว่าอุทิศทั้งซอยรวมที่พิพาทเป็นทางสาธารณะโดยปริยาย เมื่อที่พิพาทตกเป็นที่สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ปพพ มาตรา ๑๓๐๔(๒) แม้ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะสาธารณะสมบัติของแผ่นดินโอนแก่กันไม่ได้เว้นอาศัยอำนาจกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฏีกา เมื่อไม่มีกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฏีกาให้โอนได้ย่อมไม่สามารถนำมาขายทอดตลาดได้
๑๘.เมื่อไม่ปรากฏว่าการขายทอดตลาดได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ที่คณะกรรมการมอบหมาย การขายทอดตลาดย่อมเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ปพพ มาตรา ๑๕๐ เพราะที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิ์โดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรและสหกรณ์จะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินไปยังผู้อื่นไม่ได้ เว้นโอนทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปสถาบันเกษตรกรตามพรบ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรฯ มาตรา ๓๙ อีกทั้งในมาตรา ๒๘ บัญญัติให้ภายในเวลา ๓ ปีนับแต่วันที่พระราชกฤษฏีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินบังคับใช้ ห้ามจำหน่ายด้วยประการใดๆ หรือก่อให้เกิดภาระติดพันซึ่งที่ดินในเขตปฏิรูปเว้นได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ที่คณะกรรมการมอบหมาย ดังนั้นการขายทอดตลาดโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ที่คณะกรรมการมอบหมาย การขายทอดตลาดย่อมเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมายตกเป็นโมฆะ แม้โจทก์ซื้อบ้านและที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โจทก์ย่อมไมได้สิทธิ์ในที่ดิน จำเลยครอบครองบ้านและที่ดินย่อมมีสิทธิ์ดีกว่าโจทก์ตาม ปพพ มาตรา ๑๓๖๗,๑๓๖๙๑๓๗๐,๑๓๗๒โดยเป็นผู้ยึดถือทรัพย์สินไว้ กฎหมายสันนิษฐานว่ายึดถือเพื่อตนตาม ปพพ มาตรา ๑๓๖๙ จึงเป็นผู้ครอบครองตาม ปพพ มาตรา ๑๓๖๗ และเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตสงบเปิดเผย ตาม ปพพ มาตรา ๑๓๗๐ และปพพมาตรา ๑๓๗๒สันนิษฐานว่าเป็นสิทธิ์ครอบครองที่มีอยู่ตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่
๑๙.การครอบครองปรปักษ์ที่ดินเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่สิทธิ์อันยังไม่ได้จดทะเบียนไม่ให้ยกเป็นข้อต่อสู้เจ้าหนี้ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิ์มาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทน จดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต แม้จะมีผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ผู้ร้องประมูลซื้อได้จากการขายทอดตลาดโดยการครอบครองปรปักษ์ก็ตาม สิทธิ์ดังกล่าวไม่อาจใช้ยันเจ้าหนี้ผู้รับจำนองซึ่งได้รับการคุ้มครองที่จะได้รับชำระหนี้จากกองทรัพย์สินลูกหนี้
๒๐. การเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำและกิจการอื่นตามทีปรากฏในกฎกระทรวงไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าตาม พรบ.การเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ฯ มาตรา ๒๘ เมื่อไม่มีบทกฎหมายใดบัญญัติไว้ว่า การ รับโอนที่พิพาทมาจาการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจึงต้องรับภาระผูกพันธ์ที่มีต่อทรัพย์นั้นโดยรับไปทั้งสิทธิ์และหน้าที่ของ เจ้าของเดิมซึ่งเป็นผู้โอนที่มีอยู่ต่อจำเลยที่เป็นผู้เช่า เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า เพื่อการเกษตรและสหกรณ์ ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำและกิจการอื่นตามทีปรากฏในกฎกระทรวงไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนที่ดินจากการขายทอดตลาดจึงไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่า
๒๑.โจทก์ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต สิทธิ์ของโจทก์ไม่เสียไปแม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา แม้จะยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนหรือยังไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เพราะการขายทอดตลาดย่อมบริบรูณ์ เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงเคาะไม้ หรือด้วยกริยาอย่างหนึ่งอย่างใดตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด ตาม ปพพ มาตรา ๕๐๙ เมื่อการขายทอดตลาดบริบรูณ์แล้ว สิทธิ์ของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดย่อมไม่เสียไป แม้จะยังยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนหรือยังไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก็ตาม อีกทั้งกรรมสิทธิ์ในการซื้อขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่เมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน โจทก์ผู้ได้ทรัพย์มาจากการขายทอดตลาดย่อมมีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อนั้นได้, อ.จิรประวัติ แบบประเสริฐ
