Atty. Agapito L Suralta, Jr.

08/10/2025

🙂

The (SC) has nullified the foreclosure of several properties after ruling that the interest charged on the unpaid bank loan was unfair and imposed without the borrower’s consent.

In a Resolution written by Associate Justice Ricardo R. Rosario, the SC’s Special Third Division granted the Motion for Reconsideration filed by Editha Ang and Violeta Fernandez, whose properties were foreclosed by United Coconut Planters Bank (UCPB) after they failed to pay a PHP 16-million loan.

Ang and Fernandez obtained a loan from UCPB. Based on the loan documents, however, UCPB was allowed to unilaterally adjust the interest rate every quarter based on market conditions.

When Ang and Fernandez failed to pay the total loan when it fell due, UCPB began to extrajudicially foreclose their properties.

Ang and Fernandez then filed a petition with the Regional Trial Court (RTC) to nullify the foreclosure sale, claiming that because the bank had the sole power to set and increase the interest rate, the rate was unfair and invalid.

The SC initially agreed that the interest rate was invalid but still upheld the foreclosure sale, ruling that the borrowers remained in default.

Upon reconsideration, however, the SC ruled that if the interest rate was unconscionable or imposed unilaterally by the lender, then any foreclosure that follows is also invalid.

The Court emphasized that under the Civil Code, contracts must be fair and mutually agreed upon. A contract that depends only on one party’s will is void.

In this case, the interest rate was solely determined by UCPB. Since the interest rate was invalid, the foreclosure of the properties was void.

The SC held that the borrowers should be given a chance to pay the loan at an interest rate agreed upon by both parties. Otherwise, they would be at the mercy of the lender and risk losing their property without a fair opportunity to settle their debt.

Read the full text of the Press Release at https://sc.judiciary.gov.ph/?p=152735.

Read the full text of the Decision at https://sc.judiciary.gov.ph/?p=152719.

Read the Dissenting Opinion of Senior Associate Justice Marvic M.V.F. Leonen https://sc.judiciary.gov.ph/?p=152726.

Copying of this content is subject to the SC PIO’s Credit Attribution Policy: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/.

09/05/2025

🙂

The (SC) has ruled that a duplicate or photocopy of original documents, whether in paper or electronic form, can be admitted as evidence in court, provided there is no genuine question regarding the original’s authenticity or fairness in using the copy.

In a Decision written by Chief Justice Alexander G. Gesmundo, the SC’s First Division upheld the conviction of Ybo Lastimosa (Lastimosa) for the murder of Ildefonso Vega, Jr. (Vega) in a case involving the use of a photocopy of Vega’s death certificate as key evidence.

Witnesses testified during trial that Lastimosa shot Vega in the head outside a cockpit in Cebu City. Vega’s wife also testified that Vega was already dead when she found him at the hospital. To support her testimony, the prosecution presented a photocopy of Vega’s death certificate, which confirmed that he died from gunshot wounds.

Convicted by the trial court of homicide and by the Court of Appeals of murder, Lastimosa argued before the SC that the prosecution failed to prove that the crime was committed because the original death certificate was not presented. He claimed that a photocopy, without comparison to the original for authentication, should not have been admitted as evidence.

The SC affirmed the Court of Appeals, sentencing Lastimoso to reclusion perpetua and ordered him to pay PHP 275,000 in civil indemnity and damages. It explained that under Rule 130, Section 4(c) of the 2019 𝘙𝘦𝘷𝘪𝘴𝘦𝘥 𝘙𝘶𝘭𝘦𝘴 𝘰𝘯 𝘌𝘷𝘪𝘥𝘦𝘯𝘤𝘦, a duplicate is admissible as the original unless there is a genuine question about the original’s authenticity or it would be unfair to use the duplicate.

This rule applies to both paper-based and electronic documents, reflecting the modern reality where duplicates are often as reliable as originals.

However, the SC emphasized that while a photocopy may be admissible, its weight or value depends on how well it corroborates or supports other available evidence.

In this case, the photocopy of the death certificate, combined with the testimonies of Vega’s wife and other eyewitnesses, sufficiently established that Vega died from gunshot wounds and that Lastimosa was responsible.

Read the full text of the Press Release at
https://tinyurl.com/36r9m76u.

Read the full text of the Decision at https://tinyurl.com/mwe35fhe.

Copying of this content is subject to the SC PIO’s Credit Attribution Policy: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/.

03/05/2025

Kinsa to ang naay mga tindahan or struktura nga nanglapas sa baybayon, pwede na nga ipademolish sa gobyerno

The (SC) has ruled that unauthorized structures on public land, including 𝘷𝘪𝘥𝘦𝘰𝘬𝘦 machines, 𝘴𝘢𝘳𝘪-𝘴𝘢𝘳𝘪 stores, billiard tables, 𝘤𝘢𝘳𝘦𝘯𝘥𝘦𝘳𝘪𝘢𝘴, and other businesses on beaches, may be demolished for being public nuisances.

In a Decision written by Associate Justice Amy C. Lazaro-Javier, the SC’s Second Division upheld the order to demolish various illegal structures along Matabungkay Beach in Lian, Batangas.

The owners of Villa Alexandra Beach Resort and Restaurant in Matabungkay Beach filed a case for abatement of nuisance, easement, and injunction against Pablo and Patnubay Calimlim (Calimlims), who had operated informal structures along the beach for over 50 years.

The resort owners claimed the structures were built without the necessary permits and disrupted their business and inconvenienced guests, leading to financial losses.

Affirming the Court of Appeals ruling which ordered the demolition of the illegal structures for being public nuisances, the SC found that the structures were built on public foreshore land without the required lease agreement from the Department of Environment and Natural Resources (DENR).

According to DENR Administrative Order No. 2004-24, in relation to the 𝘗𝘶𝘣𝘭𝘪𝘤 𝘓𝘢𝘯𝘥 𝘈𝘤𝘵 or Commonwealth Act No. 141, foreshore lands may be disposed of only through a lease agreement with the DENR. The Calimlims’ lease application was denied by the DENR, making their occupation and use of the land unauthorized.

The DENR acknowledged this illegal occupancy and issued Notices to Vacate, which the Calimlims ignored. The SC ruled that their obstruction of and unauthorized occupation and use of the foreshore land equate to a public nuisance.

Read the full text of the Press Release at https://tinyurl.com/yyp6y4kr.

Read the full text of the Decision at https://tinyurl.com/5axh8jcj.

Copying of this content is subject to the SC PIO’s Credit Attribution Policy: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/

02/05/2025

So, mao ni, bisag inyo pa gipanotaryo ang dokumento pero fake documents walay pulos gihapon.

The (SC) has reiterated that while notarized documents are presumed authentic, they will be invalidated if proven to be fake.

In a Decision written by Associate Justice Amy C. Lazaro-Javier, the SC’s Second Division cleared Gil Chua (Chua) of liability for Interbrand Logistics and Distribution, Inc.’s (Interbrand) unpaid PHP 150 million loan from the Bank of Commerce (Bank).

The loan was secured by promissory notes and notarized Continuing Surety Agreements (CSAs) signed by several of Interbrand’s officers. Chua was listed as one of the sureties, but unlike the other signatories, he was not an officer, director, or shareholder of the company. When Interbrand failed to pay the loans, the Bank sued the company and all the sureties.

Chua denied any involvement, saying he never signed a CSA nor appeared before a notary public. The Bank, however, insisted that the CSA, as a notarized document, is presumed valid.

Emphasizing that notarization does not cure a forged or fabricated document, the SC ruled that the notarized CAS was questionable and that Chua was not bound by it.

The SC found that Chua successfully challenged the validity of the CSA. He consistently denied signing the document or appearing before a notary. He held no position or interest in Interbrand, and the Bank had no specimen of his signature to verify the CSA.

Additionally, his CSA and another were allegedly signed on the same day in far-apart locations but had identical witnesses, which raised doubts as to their authenticity. The notary public who supposedly notarized the CSA was also never presented in court.

Read the full text of the Press Release at https://tinyurl.com/2zz7wmbd.

Read the full text of the Decision at https://tinyurl.com/5t4dxh45.

Copying of this content is subject to the SC PIO’s Credit Attribution Policy: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/.

30/04/2025

🙂

The (SC) has reaffirmed that testimonies from a spouse’s family and friends can help prove psychological incapacity in cases seeking to nullify a marriage.

In a Decision written by Senior Associate Justice Marvic M.V.F. Leonen, the SC’s Second Division declared the marriage of Jeffery A. Green (Jeffery) and Rowena Manlutac Green (Rowena) null and void due to Rowena’s psychological incapacity.

Jeffery filed a petition to nullify their marriage, claiming that both he and Rowena were psychologically incapacitated. As evidence, Jeffery submitted a psychiatric evaluation report based on standard tests and interviews with himself, Rowena, a mutual friend, and Rowena’s mother.

According to the said report, Rowena frequently mismanaged their finances, accumulating debts of up to PHP 4 million. She was also accused of cheating on Jeffery and lying about the paternity of their child.

Ruling that Rowena was psychologically incapacitated to comply with her marital obligations, the SC emphasized that in nullity of marriage cases, psychological incapacity can be evaluated using statements from people other than the spouses, especially from those close to the allegedly incapacitated spouse. This approach helps avoid potential bias in favor of the spouse who filed the petition.

The SC also reiterated that so long as the totality of the evidence can prove a spouse’s psychological incapacity at the time the marriage was celebrated, the marriage can be nullified under Article 36 of the 𝘍𝘢𝘮𝘪𝘭𝘺 𝘊𝘰𝘥𝘦.

In this case, Jeffery presented documentary evidence on Rowena’s debt and gambling history, dishonesty, and infidelity, and the psychiatric evaluation report. All of these show Rowena suffers from continuing and incurable 𝘉𝘰𝘳𝘥𝘦𝘳𝘭𝘪𝘯𝘦 𝘗𝘦𝘳𝘴𝘰𝘯𝘢𝘭𝘪𝘵𝘺 𝘋𝘪𝘴𝘰𝘳𝘥𝘦𝘳 and 𝘈𝘯𝘵𝘪𝘴𝘰𝘤𝘪𝘢𝘭 𝘗𝘦𝘳𝘴𝘰𝘯𝘢𝘭𝘪𝘵𝘺 𝘋𝘪𝘴𝘰𝘳𝘥𝘦𝘳, which prevent her from performing her spousal obligations, justifying the dissolution of their marriage.

Read the full text of the Press Release at https://tinyurl.com/36crdfhb.

Read the full text of the Decision at https://tinyurl.com/3c3t54b7.

Copying of this content is subject to the SC PIO’s Credit Attribution Policy: https://sc.judiciary.gov.ph/credit-attribution-policy/.

18/04/2025

🤣🤣🤣

01/09/2021

THREE SIMPLE STEPS OR TULO KA MGA PAMAAGI NGA ANGAYAN BUHATON SA PAGPALIT OG YUTA ARUN DIKA MAILAD

1. Verify the ownership of the Title by securing a Certified True Copy from the Registry of Deeds – matag titulo sa yuta naay duha ka kopya: Una, Owner’s Duplicate Copy nga naa sa tag-iya. Ikaduha, ROD Copy nga naa gihuptan sa Registry of Deeds. Ang first nimo buhaton, pangayo og photo copy sa titulo gikan sa tao nga nagbaligya sa yuta og iyang Valid ID, then pagkuha og certified true copy didto sa Registry of Deeds arun ma compare nimo ang entries nga naa sa Owner’s Duplicate Copy og ROD Copy. Sa titulo anhi nimo makita ang mga importanteng information sama sa kinsa ang tag-iya, naa ba’y road right of way, wala ba nakaprenda ang yuta, wala ba’y laing miangkon sa yuta og uban pa.

2. Find Answers to the Following Questions:

a.) Pareha ba ang actual description sa yuta og ang naa sa titulo sama sa area, shape, location, owner, etc.? e compare ang area sa actual og ang naa sa titulo; ang location e check pud talig ang nakabutang sa titulo ky located in Brgy. Tralala pero ang actual location ky naa diay sa Bundok Trulalo;
b.) Vacant Lot ni or dili? Pag conduct og actual inspection arun makita nimo ang actual nga hitsura sa yuta ky talig naay nag squat didto or naay laing tao nga nag occupy. Ky dili ka basta basta makapahawa ana if naay lain namuyo sa yuta.
c.) Naa naba ni Tax Declaration? Pangayo kopya sa tax declaration og latest tax receipt arun mahibaw an nimo kung updated ba ang bayad sa real property tax. Unsay mahitabo kung dili updated ang real property tax payment? Ikaw maoy makabayad sa real property tax og naa kani interest per month og surcharge and if dugay na nga wala bayare ang tax, pwede pajud ni ipa auction sa LGU. Talig makurat nalang ka nga gi auction na diay imong napalit nga yuta.
d.) Naa ba’y nakaindicate nga Road Right of Way? Siguroha nga naay kalsada ang yuta nga imo paliton. Usahay sa actual inspection ky naay kalsada, pero bisag naay kalsada, siguraduhag check kung naa ba jud naka indicate nga ROAD RIGHT OF WAY OR “ROAD” nga nakaindicate sa Titulo anha ni nimo makita sa technical description nga nagstart og “Bounded by…” og usahay anha pud nimo makita sa “MEMORANDUM OF ENCUMBRANCE” nga gi annotate ra ang Road Right of Way agreement.
e.) Confirm Rightful Seller – ang pinaka importante mao ang pagverify kung kaning tao nga nagbaligya sa imoha mao ba jud ni ang tag iya, pangayo og valid ID. Kung dili siya ang tag-iya pangayo og notarized original SPA gikan sa tag-iya og notarized authority to sell. Kinahanglan ang SPA naa pud naka attached nga valid ID sa tag-iya og valid ID sa tao nga gitagaan sa SPA. What if mo ingon ang nagbaligya nga ang tag-iya ky naa sa abroad? Pangayo og original Consularized SPA.

3. Pangayo og Notarized and Signed Deed of Sale – kung ganahan jud ka mopalit sa yuta unya nagkasinabot mo sa presyo. Paghimo dayon mo og Deed of Sale, kinahanglan ang tao nga nakaindicate sa Titulo mao jud ang mopirma isip Seller, kung married, kinahanglan mo apil og pirma ang bana/asawa, unya need pud ka mopirma sa Buyer. Pangayo jud og valid ID sa tanan nga tao nga kinahanglan mo pirma sa Deed of Sale og e verify kung pareha ba ang pirma nga naa sa ID og ang actual nga signature. Og labaw sa tanan, papirmaha og Acknowledgement Receipt inig hatag nimo sa bayad ky arun naa ka proof nga mibayad naka. Og ang imo hatagan sa kwarta kinahanglan ang tag-iya jud nga naka indicate sa titulo unless naay SPA or consularized SPA. Human ni ini, ipa notarized dayon ang Deed of Sale og ang Acknowledgment Receipt, make it sure nga apilon nimo ang acknowledgment receipt og notarized ky pangitaon baya ni sa BIR. Kinahanglan ang buyer and seller mag personal appearance jud sa abogado nga magnotaryo ky papirmahon baya mong duha didto sa Notarial Book sa Lawyer. Unsay effect kung dili mo makapirma sa Notarial Book sa Abogado? Invalid ang pagnotaryo og invalid pud ang Deed of Sale ky ang balaod nagkanayon nga kinahanglan ipa notaryo jud ang matag Deed of Sale sa Yuta og arun valid ang pagnotaryo ang Rules nagkanayon nga kinahanglan mo personally appear ang tanan nga Partido nga mipirma sa usa ka dokumento. So kung invalid ang pagnotaryo, invalid pud ang Deed of Sale. And before ka molakaw, pangayo og resibo gikan sa abogado nga nagnotaryo ky pangitaon pud ni sa BIR.

Karon ky napalit naman nimo ang yuta, ang sunod natong pagahisgutan mao ang: Unsaon pag transfer sa titulo sa yuta nga imong napalit padong sa imong name? Mao kini ang sunod natong topic sa sunod adlaw.

27/08/2021

DUGAY NANG MITALIWAN INYONG GINIKANAN PERO WALA PA NINYO MA TRANSFER SA INYONG NAME ANG TITULO TUNGOD KY DILI MO MAKA AFFORD SA NAGKADAKU NA KAAYO NGA BAYRANAN SA ESTATE TAX, KUNG MAO KANA, PAHIMUSLI ANG ESTATE TAX AMNESTY LAW

Sa miaging adlaw naghisgot kita og unsaon pagbayad sa Estate Tax. Ato usab gi tuki kung unsay effect kung dili mabayran ang estate tax. Una, dili ma transfer padong sa atong name ang titulo sa yuta sa atong ginikanan nga dugay ng mitaliwan dinhi sa kalibutan; ikaduha, magkadaku ang atong bayranan sa estate tax tungod ky naa kini interest nga 20% per annum based on tax due and 25% surcharge based also on tax due plus 6% regular estate tax rate (if 2017 namatay or prior pajud, the rate applicable shall be based on the law prevailing at the time of decedent's death which is taas pa sa 6%). Kung dili nimo ma settle ang estate tax sud sa 2 years (6 months ni before ni abot ang TRAIN LAW) gikan sa pagkamatay, moabot ang panahon nga kanang yuta nga gibilin sa imong ginikanan kuwang pana ibayad sa BIR.

Ubos aning RA 11213, ang mga heirs gitagaan og kahigayunan nga ma settle ang estate tax without paying the interest and surcharge within two years until June 15, 2021. Daghan ang wala makaavail ani tungod sa pandemya busa niadtong June 30, 2021, the President signed into law RA 11569 extending the validity of estate tax amnesty law for another two years until JUNE 14, 2023. Under this law, gi wave na ang interest nga 20% per annum og katong surcharge nga 25%. Bisan pag 1980s pa namatay imong mga ginikanan dili naka pabayron og interest og surcharge. Unsa naman lang diay among bayaran? Ang imo bayran mao nalang ang 6% estate tax base on net estate. Arun ma appreciate ninyo kung pila inyong ma save kung mo avail mo aning Estate Tax Amnesty Law, atong e illustrate:

Si Juan, 90 anyos, byudo, og namatay niadtong tuig 1980. Naa siyay 4 ka anak. Nagbilin og yuta nga nagkantidad og Php 5,000,000.00. Let say, human sa mga allowable deductions, ang iyang NET ESTATE ky Php 2,000,000.00. Niadtong tuig 2017 or 37 katuig gikan namatay si Juan, ang iyang 4 ka anak nakahukom sa pagbahinbahin sa maong yuta.

KUNG DILI MO AVAIL SA AMNESTY (taas pa sa 6% ang rate pero e assume lang nato nga 10% ang applicable rate)

Estate Tax Due (Net Estate X 10%) Php 200,000.00
Surcharge (Tax Due X 25%) Php 50,000.00
Interest (Tax Due X 20% X 37 yrs) Php1,480,000.00
Total Estate Tax Php 1,730,000.00

KUNG MO AVAIL SA AMNESTY (rate is 6%)

Estate Tax Due (Net Estate X 6%) Php 120,000.00
Surcharge 0.00
Interest 0.00
Total Estate Tax Php 120,000.00

Sa atong illustration, kung mo avail ang mga heirs ni Juan sa amnesty, ang ilang bayranan naa ra sa Php 120,000.00. Pero kung dili nila ma settle ang bayranan sa estate tax sud sa validity sa estate tax amnesty law, inig expire aning amnesty after June 14, 2023, ang ilang bayranan mokabat na kini og Php 1,730,000.00. Perting ka daku sa difference kung dili ta mo avail sa amnesty. Busa unsa pamay inyo gihulat diha, magpaabot pamo sa expiry sa amnesty???

25/08/2021

NAA MO’Y YUTA PERO ANG TITULO NAKA PANGAN PA SA INYONG MGA GINIKANAN NGA DUGAY NANG MITALIWAN NIINING KALIBUTANA, UNSAON PAGBALHIN PADONG SA INYONG TAGSA-TAGSA KA PANGAN?

Andama kining mga sumusunod nga requirements og atong tukion matag usa niini og kung sa unsa nga ahensya sa gobyerno kini nimo e submit.

A. BUREAU OF INTERNAL REVENUE (BIR)
Ang pinaka unang buhaton mao ang pagsettle sa estate tax didto sa BIR. Ang balaod nagkanayon nga kinahanglan ma bayran ang Estate Tax sud sa DUHA KA TUIG gikan sa pagkamatay sa tag-iya sa yuta nga atong gisunod (sa old law, 6 months ra ang gihatag sa balaod, maayo nalang ky miabot kining TRAIN LAW nga milugway sa 6 months og gihimo kining 2 years). Unsay mahitabo kung dili nato ma settle dayon ang Estate Tax sud sa DUHA KA TUIG? Kung dili ma settle ang Estate Tax sud sa panahon nga gitagana sa balaod, pahamtangan ka og surcharge nga 25% based on tax due, og interest nga 20% PER ANNUM based also on tax due, plus 6% estate tax rate based on NET ESTATE. Arun makita nimo ang epekto sa dili pagbayad sa estate tax sa takdang panahon, maghimo kita og simple nga illustration:

Si Juan, 90 anyos, byudo, og namatay niadtong tuig 1980. Naa siyay 4 ka anak. Nagbilin og yuta nga nagkantidad og Php 10,000,000.00. Let say, human sa mga allowable deductions, ang iyang NET ESTATE ky Php 5,000,000.00. Niadtong tuig 2017 or 37 katuig gikan namatay si Juan, ang iyang 4 ka anak nakahukom sa pagbahinbahin sa maong yuta.
a.) Pila ang bayranan nga estate tax kung gi settle pa nila dayon kini niadtong 1980 tuig sa pagkamatay ni Juan? (e assume lang nato nga 6% gihapon ang rate ky ang purpose raman ani makita ninyo unsay effect kung dili ma settle dayon ang estate tax)
Net Estate Php 5 million
Tax Rate X 6%
Tax Due Php 300,000.00 – mao ra unta ni ang bayranan kung gi settle pa dayon ang estate tax niadtong 1980.

b.) Pila ang bayranan nga estate tax kung niadtong tuig 2017 lang kini gi settle or 37 years gikan namatay si Juan?
Net Estate Php 5 million
Tax Rate X 6%
Tax Due Php 300,000.00
Plus 25% Surcharge based on Tax Due
Tax Due Php 300,000.00
Surcharge Rate X 25%
Payable Surcharge Php 75,000.00

Plus 20% Interest Per Annum based on Tax Due
Tax Due Php 300,000.00
Interest Rate X 20%
Payable Interest per Annum Php 60,000.00
Multiplied by No. of Years 37 years
Total Payable Interest Php 2,220,000.00

So ang total nga bayranan nimo sa Estate Tax is:

Tax Due Php 300,000.00
Surcharge Php 75,000.00
Interest Php 2,220,000.00
TOTAL ESTATE TAX Php 2,595,000.00

So, nakakita ka unsa ka daku ang epekto kung dugay-dugayon nimo og balhin sa imong pangan ang yuta nga imong sinunod sa imong ginikanan? Kung dili nimo ma settle dayon ang estate tax, moabot ang panahon nga kanang yuta nga imong gisunod sa imong ginikanan kulang pana ibayad sa BIR. So karon, unsay mga requirements, nga kinahanglan nato andamon arun ma settle ang estate tax sa BIR? Mao kini ang mga requirements:
• Deed of Extrajudicial Settlement of Estate with Partition
• Valid ID sa Tanan Heirs
• Tax Identification No (TIN)
• Certified True Copy sa Death Certificate
• Property Land Holdings
• Certified True Copy sa Tax Declaration
• Certificate of No Improvement
• Certified True Copy sa Title
• Sketch Plan/Location Plan
• Special Power of Attorney (if necessary rani)
• Receipt from the Notary Public

1. DEED OF EXTRAJUDICIAL SETTLEMENT OF ESTATE WITH PARTITION (DESEP)

Kinahanglan tanan nimo igsoon or co-heirs nga BUHI PA, nakapirma sa DESEP. How about katong mga nangamatay na nga mga igsoon? Apilon paba to sila? Kung namatay nga single unya walay anak dili nato sila apilon. But if single pero naay nahabilin nga anak or minyo og naay mga anak apilon gihapon sila pero ang mopirma sa DESEP ky kato ng mga anak isip representative heir sa ilang namatay nga parents. Pero unsay buhaton kung imo igsoon toa sa Afghanistan, or Wuhan, or toa sa laing nasud? Ang mga igsoon nga toa sa laing nasud kinahanglan mag execute og Consularized SPA, moadto ra sila sa pinakadool nila nga Philippine Embassy arun adto ipa consularized ang ilang gihimo nga SPA. Ang SPA lakipan kini og photo copy sa valid ID nga naay tulo ka pirma sa maong photo copy. How about if ang igsoon naa ra sa Pilipinas pero dili makapirma ky toa namuyo sa Catanduanes or Julu Sulu, unsay buhaton? Ang igsoon nga dili makapirma ky toa namuyo sa layong bahin sa Pilipinas kinahanglan lamang mohatag og Notarized SPA nga gi lakipan og valid ID plus photo copy sa maong valid ID with 3 signatures on said photo copy.

Kung makapirma na tanan igsoon sa DESEP, ipa notaryo kini sa abogado og ayaw kalimot pangayog resibo sa abogado ky pangitaon kana sa BIR. So before ka magpanotaryo pangutana daan sa abogado naa ba syay resibo arun dili magdoble imong gasto sa notaryo. Pila ka kopya sa DESEP ang andamon? Pag andam og 6 copies. Nganong 6 copies man kadaghan ba ana? 6 copies ky:

1 copy – notary public (kuhaan na sa abogado og one copy)
1 copy – BIR
1 copy – kopya para sa geodetic engineer nga maghimo sa subdivision plan
1 copy – provincial / municipal assessor’s office/Treasurer’s Office
1 copy – Registry of Deeds
1 copy – reserved copy

Inig human og panotaryo sa DESEP, ipa publikar kini sa mantalaan nga naa sa inyong lugar isa ka beses sud sa tulo ka sunod-sunod nga semana. Unsay sampol anang mantalaan ba? Ang mantalaan mao kini ang mga newspaper company nga nag operate sa inyong lugar. Kun dinhi sa cebu city, mao kini ang super balita, sun star, cebu daily news. (Suwayi ninyog tan-aw ng superbalita or sunstar naay gipang publish diha nga Deed of Extrajudicial Settlement of Estate, annulment of marriage, etc. Naa kini makita sa mga gagmay-gagmay nga mga box sa page sa newspaper). Inig human sa pagpapublish, ang newspaper company mohatag nimo og AFFIDAVIT OF PUBLICATION. (Ang affidavit of publication usa kini sa mga requirements sa Registry of Deeds.

2. VALID ID SA TANAN HEIRS
Ipa-photo copy ang ID, og pirmahig 3 times ang photo copy. Kung wala ky valid ID, pwede ka mokuha kag voter’s ID sa Comelec. Kung dili ka rehistrado sa Comelec, pwede ka mokuha og NBI clearance, or PNP clearance ky kini nga mga clearances naa mani picture nimo so pwede rani magamit isip ID or diba kaha pwede pud ka magkuha og certification gikan sa inyong barangay.

3. Tax Identification Number

Ang tanan heirs kinahanglan naay TIN, ang walay TIN pwede ramo mag request sa BIR.

4. CERTIFIED TRUE COPY SA DEATH CERTIFICATE SA TAG-IYA SA YUTA NGA BAHINONON SA MGA HEIRS
Ang death certificate magpamatood nga patay najud ang tag-iya sa yuta nga inyong sundonon ky talig inyo nanang gibahin ang kabtangan bisag buhi pa sila. Kinahanglan PSA death certificate ha dili kay kato rang gikan sa civil registrar sa inyong lungsod. Kung naay mga igsoon or heirs nga nangamatay na kinahanglan gihapon mo magpresentar sa ilang PSA Death Certificate pagmatood nga kamo nalang ang nahabilin.
Ang mabayran = Php 165 per copy sa death certificate

5. PROPERTY LAND HOLDINGS SA NAMATAY NGA TAG-IYA SA YUTA
Ang Property Land Holdings adto makuha sa Assessors Offices sa mga sumusunod nga LGU:
a. Municipality kung diin namatay ang tag iya
b. Municipality kung diin located ang yuta
c. Municipality kung diin nagpuyo ang tag iya
d. Neigboring municipalities kung diin nagpuyo ang tag iya.

Illustration:
Si Juan, usa ka ambongan nga byodo, lumulopyo sa Liloan, Cebu. Naa siyay isa ka ektaryang yuta nga toa mahimutang sa lungsod sa Sibonga, Cebu. Namatay si Juan niadtong miaging tuig sa lungsod sa Carmen, Cebu samtang naghigop sa init nga sabaw. Naay siyag mga anak nga nagpuyo sa Davao City, Cagayan De Oro, og Quezon City. Asa nga mga LGU kinahanglan magkuha og property holdings?

Basi sa atong illustration, kinahanglan magkuha og property land holdings sa lungsod sa Carmen, ang lungsod kung diin siya namatay; Sibonga, lungsod kung asa located ang yuta; Liloan, lungsod kung diin nagpuyo ang namatay nga si Juan. Naay usahay ang uban nga Revenue District Office sa BIR magrequire pud property holdings gikan sa mga neighboring LGU kung diin nagpuyo ang tag-iya. So sa atong illustration, pwede mag require ang BIR og property lang holdings gikan sa lungsod sa consolacion ky silingan mani sa Liloan kung diin nagpuyo ang tag-iya or pwede pud mag require ang BIR og property land holdings gikan sa dagku nga mga lungsod nga dool sa LGU nga gipuy-an sa tag-iya, so sa atong illustration. Pwede mag require ang BIR og property land holdings gikan sa syudad sa Cebu City, Mandaue City, og Lapu-lapu City.

Unsa may purpose nganong gikinahanglan man ang Property Land Holdings gikan sa Assessor’s Office? Ang tubag sa maong pangutana mao ni: Ang bayranan sa estate nagdepende sa unsa ka daku ang nahabilin nga kabtangan sa namatay. Kung gamay ra ang kantidad, gamay rapud ang bayranan, kung adunahan ang namatay daku-daku pud ang bayranan ky ang Estate Tax based man sa NET ESTATE sa namatay. Ang Property Land Holdings mao kini ang listahan sa mga kabtangan nga nahabilin, sama sa balay og yuta, og kini makita sa Assessor’s Office. Arun makahibalo ang BIR kung kanang imong gi deklarar diha nga yuta mao ra ba jud na ang property sa namatay, e require ka nila og pagpresentar anang property land holdings. Pero nganong kinahanglan paman ang property land holdings gikan sa ubang LGU, dili ba diay enough ang property land holdings sa LGU kung diin nagpuyo ang namatay sa dihang buhi pa siya? Gikinahanglan nga magkuha pud og property lang holdings gikan sa uban nga LGU ky ang tuyo og tumong sa BIR nga makuha ang total assets sa namatay. Posibly man gud nga sa dihang buhi pa ang tag-iya, nakapalit kini og mga yuta dili lamang diha sa lungsod nga iyang gipuy-an, posibly usab naa pud siya mga yuta toa sa ubang lugar.

Ang mabayran = Php 100 pesos

6. CERTIFIED TRUE COPY OF THE TAX DECLARATION SA YUTA OG SA BALAY NGA NAGBAROG NI-ANANG YUTAA
Tax Declaration kini sa mga yuta nga makita diha sa Property Land Holdings. Adto kini makuha sa Assessor’s Office sa lungsod kung diin located ang yuta. Ang yuta nga pasabot diri, mao kini ang mga yuta nga makita diha sa Property Land Holdings. So kung magkuha kag property lang holdings didto sa Assessor’s Office hapita nalang pud og kuha ang certified true copy sa tax declaration. Ayaw kalimot nga ang imo kuhaon ky tax declaration sa yuta og sa balay nga nagbarog ni-anang yutaa. So kung vacant lot ra gani, ang declaration ra sa yuta ang kuhaa. Unya apili og CERTIFICATE OF NO IMPROVEMENT.
Ang mabayran = ranging from Php 50.00 – Php 200 pesos per tax declaration depende sa LGU

7. CERTIFICATE OF NO IMPROVEMENT
Ang certificate of no improvement adto gihapon ni makuha sa Assessor’s Office sa lungsod kung diin located ang yuta og applicable rani sa mga yuta nga naa diha sa Property Land Holdings nga mga vacant lot. Timan-i, vacant lot ra ha. So kung naay nagbarog nga balay, ayaw pagkuha og certificate of no improvement ky di jud ka tagaan ana. Kinahanglan magkuha jud ka ani ky kung dika magkuha aning certificate of no improvement, pangitaan kas BIR og Tax Declaration sa balay.
Ang mabayran = ranging from Php 50.00 – Php 200 pesos per tax declaration depende sa LGU

8. CERTIFIED TRUE COPY SA TORRENS CERTIFICATE OF TITLE (mao ni ang Titulo sa yuta)
Adto kini makuha sa Registry of Deeds kung diin located ang yuta. Three (3) copies ang kuhaa ky mangayo og one copy ang BIR, one copy for geodetic engineer nga mohimo sa subdivision plan, one reserve copy.
Ang mabayran = Php 273.35 per copy

9. SKETCH PLAN/LOCATION PLAN sa yuta
Ang BIR gusto makahibalo sa exact location sa yuta ky matag location naay naka-assign nga ZONAL VALUE ni ini. Ang BIR gusto mahibaw-an ang total value sa imong yuta, og arun mahibaw-an nila, mogamit sila sa zonal value sa matag location ni ini busa gikinahanglan sa BIR ang sketchplan/location plan sa yuta. Asa man ta magpahimo aning sketch plan/location plan? Ipa survey nimo ang yuta sa usa ka licensed geodetic engineer. Ingna nga purpose sa survey ky pagbahin-bahin sa yuta. Ang geodetic engineer maoy mohimo sa subdivision plan. Anhi makita ang technical description sa matag-bahin say uta, ang lot number, og ang area sa matag-usa ka bahin. Siya ang magpa approved ni ini sa Bureau of Lands. Once ma approved na ang subdivision plan, andama lang kini ky kinahanglanon ni didto sa Registry of Deeds. Inig human sa survey ang geodetic engineer mohatag nimo og sketch plan/location plan og lot plan. Ang APPROVED SUBDIVSION PLAN dili pa niya mahatag dayon ky iya paman na e submit sa Bureau of Lands for approval.

10. SPECIAL POWER OF ATTORNEY (SPA)
Kaning SPA applicable rani kung laing tao ang mo process sa BIR or diba kaha isa ra sa mga heirs ang mo process. Timan-i nga dili ni mao ang SPA nga ato gihisgutan didto sa Deed of Extrajudicial Settlement of Estate ha, lahi ng matang sa SPA. Kinihanglan nga pirmado ni sa tanan nga mga heirs og kinahanglan pud ni siya ipa notarized sa abogado.

11. Receipt from the Notary Public
Adto ni nimo pangayoon sa abogado inig pa notaryo nimo sa DESEP.

If kompleto naka sa requirements, SUBMIT NA SA BIR. Kung ma settle na nimo ang estate tax, ang BIR mo issue nimo og CERTIFICATE AUTHORIZING REGISTRATION or gitawag kini nila og CAR.

B. PROVINCIAL ASSESSOR’S OFFICE

So karon, human nata sa BIR, ang sunod nato buhaton mao ang pag process napud sa Transfer Tax didto sa Provincial Assessor’s Office nga naa nahimutang sa probinsya kung diin located ang imong yuta. Pananglitan, ang yuta naa sa San Fernando, Cebu, adto nimo e process ang Transfer Tax sa Province of Cebu nga Provincial Assessor; pananglitan ang yuta naa sa Ormoc City or Villaba, Leyte, adto nimo e process ang Transfer Tax sa Provincial Assessor sa Province of Leyte nga nahimutang sa Provincial Capitol sa Tacloban City, Leyte. Unsay mga requirements nga andamon:

1. Deed of Extrajudicial Settlement of Estate with Partition (DESEP)
2. Certified True Copy sa Tax Declaration – mao ni ang gihisgutan nato ganina nga tax declaration
3. Tax Clearance – adto ni makuha municipal assessor’s office kung diin located ang property. Remember, manag-lahi na ang Provincial Assessor’s Office og ang Municipal Assessor’s Office. Ang municipal assessor’s office naa mahimutang sa lungsod kung diin located imong yuta; Ang provincial assessor’s office naa mahimutang sa probinsya nga misakop sa imong lungsod.
4. Real Property Tax Receipt – adto gihapon ni makuha sa municipal assessor’s office kung diin located imong property.
Kung makompleto na nimo, SUBMIT NA DAYON SA PROVINCIAL ASSESSOR’S OFFICE. Inig human nimo bayad ni ini, ang provincial assessor’s office mohatag nimo og TRANSFER TAX RECEIPT (lahi ni siya sa real property tax receipt ha)

C. REGISTRY OF DEEDS (ROD)
So human nata sa BIR, og sa PROVINCIAL ASSESSOR’S OFFICE. Ang sunod nato buhaton mao ang pagprocess ni ini didto sa REGISTRY OF DEEDS arun ma issuehan nata og bag-o nga titulo nga under na sa atong tagsa-tagsa ka pangan. Unsay angay nato andamon?

1. Deed of Extrajudicial Settlement of Estate with Partition
2. Certificate Authorizing Registration or CAR – mao ni ang katong gi issue sa BIR human nato bayad sa estate tax.
3. Affidavit of Publication – mao ni ang kato gi issue sa newspaper company katong ato gipa publish ang Deed of Extrajudicial Settlement of Estate with Partition sa superbalita or diba kaha sa sunstar.
4. Approved Subdivision Plan with Technical Description – mao ni ang kato gihimo sa geodetic engineer nga gipa approved niya didto sa Bureau of Lands sa DENR.
5. Photo copy sa mga ID sa tanan heirs – kato ning photo copy nga gipirmahan og katulo sa photo copy
6. Consularized SPA – kato ning SPA sa ato igsoon or uban nga heirs nga toa sa laing nasud (pero kung walay igsoon or heirs nga toa sa laing nasud, dili raka magsubmit ani hap, bantay bitaw).
7. SPA para sa mo process – kato ning pareha sa SPA nga ato gihatag didto sa BIR kung laing tao ang mo process sa estate tax.
8. Transfer Tax Receipt – kato ning ato gibayran sa Provincial Assessor’s Office
9. Original nga copy sa Torrens Certificate of Title – kato ning original nga titulo nga gikaptan sa namatay nga tag-iya
10. Certified True Copy sa Tax Declarations – kato ning gi submit nato sa BIR
11. Bayad sa ROD Registration Fees
12. Bayad sa Docs Stamps

Kung kompleto naka, SUBMIT NA DAYON SA ROD. Human ni ini, ang ROD mo release na karon sa bag-o nga titulo nga under na sa tagsa-tagsa nato nga pangan.

D. MUNICIPAL ASSESSOR’S OFFICE
Ang katapusan nga ahensya sa gobyerno nga atong adtoon mao ang municipal assessor’s office, mao kini ang mo issue sa tax declaration sa tanan nga mga yuta nga naa mahimutang sa iyang gisakopan sa munisipalidad. Unsay atong buhaton dinhing ahensyaha? Human naman nato gi transfer ang pangan sa titulo gikan sa pangan sa namatay nga original nga tag-iya padong sa atong tagsa-tagsa ka pangan, atong isunod og transfer ang Tax Declaration sa atong pangan. Unsay atong andamon?

1. Certified True Copy sa Torrens Certificate of Title – kato ning bag-o nga titulo nga gi release gikan sa Registry of Deeds, dili ni katong certified true copy sa titulo nga ato gisubmit sa BIR ky kato under paman to sa name sa original nga tag-iya
2. Transfer Tax Receipt – kato ning gi issue gikan sa Provincial Assessor’s Office pagbayad nato sa transfer tax
3. Real Property Tax Receipt – same ni sa kato gisubmit nato sa ROD
4. Tax Clearance – same ni sa kato gisubmit nato sa ROD
5. Approved Subdivision Plan – kato ning gihimo sa geodetic engineer nga gisubmit nato sa ROD
6. Original and Certified True Copy sa Tax Declaration – kato ning tax declaration nga under pa sa name sa original nga tag-iya; og mao ni ang ato ipa transfer sa atong pangan.
7. Deed of Extrajudicial Settlement of Estate with Partition
8. Valid ID
9. SPA – applicable rani kung laing tao ang magprocess
NOTE: Mao ni ang usual requirement sa municipal assessor’s office pero naay uban nga LGU nga ila pun-an og uban pa nga requirements, depende lang sa LGU.

Kung kompleto naka, SUBMIT NA DAYON. Human sa pila ka adlaw, mogawas na ang bag-o nga tax declaration nga under na sa atong tagsa-tagsa nga pangan.

CONGRATULATIONS!!! NA TRANSFER NA NATO ANG PROPERTY SA ATONG NAME!!!
Kini inyong ubos nga alagad, Atty. Agapito Suralta, na nagsasabing, “aanhin mo ang amo’y ng masarap na ulam, kung ang masarap na amo’y nayan ay nanggagaling sa kapitbahay”…