03/08/2026
🏠 2026 세제개편안, 부동산 상담의 기준이 달라집니다
📌 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 핵심은 비교적 분명합니다.
주택은 단순히 오래 보유한 사람보다 실제로 오래 거주한 사람에게 혜택을 주고, 사용하지 않고 묵혀둔 토지에는 세 부담을 높이겠다는 방향입니다.
다만 현재는 정부안이므로, 상담할 때는 확정된 세법이 아니라 향후 국회 심의 과정에서 변경될 수 있는 개편 방향이라고 안내해야 합니다.
🏡 주택은 ‘보유기간’보다 ‘거주기간’
주택의 장기보유 관련 공제는 실제 거주기간을 중심으로 개편될 예정입니다.
반면 상가·사무실·토지는 기존처럼 보유기간을 기준으로 공제하는 구조가 유지됩니다.
앞으로 주택 상담에서는 취득일뿐 아니라 실제 거주기간과 주민등록초본의 주소 이력까지 확인하는 것이 중요해집니다.
💰 고가주택은 공제 한도를 확인해야 합니다
장기보유공제에는 새로운 한도가 생깁니다.
정부안대로라면 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원으로 공제 한도가 낮아집니다.
고가주택은 거주요건을 충족했더라도 매도 시점이 늦어질수록 세금 차이가 크게 벌어질 수 있으므로, 연도별 양도세 시뮬레이션이 필요합니다.
🚪 다주택자는 2027년을 주목해야 합니다
조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2027년에 가장 낮고, 2028년과 2029년으로 갈수록 다시 강화되는 구조입니다.
보유주택을 정리할 계획이라면 단순히 가격만 볼 것이 아니라 세율이 낮아지는 시기까지 함께 검토해야 합니다.
⏰ 일시적 2주택자는 계약금 지급일이 중요합니다
조정대상지역에서 조정대상지역으로 갈아타는 경우, 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축되는 내용이 포함됐습니다.
특히 기준일이 잔금일이나 등기일이 아니라 계약금 지급일이라는 점에 주의해야 합니다.
2026년 8월 3일까지 계약금을 지급했다면 종전 3년 기한을 적용받을 수 있으므로 계약서, 이체확인증, 영수증을 반드시 보관해야 합니다.
⚖️ 종부세도 ‘실제로 살았는가’를 봅니다
1세대 1주택 기본공제를 실제 거주자는 14억 원, 비거주자는 9억 원으로 차등 적용하는 안이 제시됐습니다.
앞으로는 주택 수뿐 아니라 주택 가액, 실거주 여부, 공동명의 여부에 따라 보유세 부담이 달라질 가능성이 큽니다.
🌱 비사업용 토지는 2027년이 중요한 판단 시점입니다
나대지·잡종지 등 비사업용 토지는 2028년부터 장기보유특별공제 배제와 가산세율 강화가 예정돼 있습니다.
다만 비사업용 토지 여부는 지목만으로 판단하지 않으므로, 매도나 건축을 결정하기 전에 반드시 세무전문가의 검토를 받아야 합니다.
📋 이제 상담 첫 질문도 달라져야 합니다
“주택이 몇 채입니까?”에서 끝나면 안 됩니다.
“그 집에 실제로 몇 년 사셨습니까?”
“계약금은 언제 지급하셨습니까?”
“매도 예정일은 언제입니까?”
이 질문들이 앞으로 절세 상담의 출발점이 될 수 있습니다.
⚠️ 본 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이며, 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 변경될 수 있습니다. 개별 세액은 반드시 세무사 등 세무전문가의 최종 검토를 받으시기 바랍니다.
🔑 이번 개편의 핵심은 ‘몇 채를 가졌는가’보다 ‘얼마나 살았고, 언제 계약하고, 언제 파는가’입니다.
제작: 😊신화AI부동산
