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06/12/2021

GUADAGNARE 6.500 EURO IN 8 MESI INVESTENDO 18.500 EURO?

Oggi parliamo di un caso concreto, che ha generato un profitto di euro 6.500 in 8 mesi.

- acquisto di un appartamento all'asta per euro 37.500 nel mese di marzo 2021;
- finanziamento banca Euro 30.000;
- spese varie (interessi finanziamento, manutenzione ordinaria, spese condominiali arretrate etc.) Euro 11.000.

Vendita appartamento euro 55.000 nel mese di ottobre 2021.

Profitto Euro 6.500 con un R.O.E. (redditività del capitale proprio investito) del 35%

Probabilmente non si tratta dell'operazione immobiliare più redditizia in assoluto ma, di certo, ha generato un profitto interessante in soli 8 mesi.

Anche un investitore alle prime armi, con un piccolo capitale e qualche nozione finanziaria e immobiliare di base, potrebbe concludere in 12 mesi 2 operazioni immobiliari simili, questo vorrebbe dire un profitto annuo di Euro 13.000.

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28/07/2021

IMMOBILE ALL'ASTA: ATTI EDILIZI

Oggi iniziamo con il PRIMO post riguardante la documentazione urbanistico-edilizia degli immobili all'asta, parleremo così degli ATTI EDILIZI.

Il perito deve verificare l'ultima autorizzazione o concessione edilizia in base alla quale sono stati eseguiti i lavori. Dovrà altresì verificare il relativo collaudo, il fine lavori e l'eventuale nuova agibilità.

I predetti ATTI EDILIZI sono necessari per verificare che lo stato di fatto dell'immobile corrisponda alle opere dichiarate nell'ultima pratica edilizia presentata in Comune.

Solitamente il perito si limita a verificare solo l'ultimo atto edilizio e non l'intera storia edilizia di un immobile.

Il nostro CONSIGLIO: per la corretta valutazione sulla fattibilità dell'investimento, sarebbe opportuno incaricare un tecnico per la verifica di tutta la storia delle modifiche e delle pratiche edilizie relative all'immobile, a partire dagli atti di fabbrica fino all'ultima pratica presentata. Questo servirà per capire se i singoli passaggi, effettuati nel corso del tempo, siano legittimi e conformi.

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continua a seguirci e non perderTi il prossimo post, parleremo di CONDONO EDILIZIO

27/07/2021

IMMOBILE ALL'ASTA CON ABUSI NON SEGNALATI

Diamo seguito ai nostri due post precedenti (che ti consigliamo di leggere) per parlarTi dell'ipotesi di immobile all'asta con abusi edilizi non segnalati.

Cosa si intende per abusi edilizi non segnalati? Tutti gli abusi edilizi dell'immobile all'asta devono essere segnalati nell'ordinanza o nell'avviso di vendita.

Cosa succede se non vengono segnalati? In questa ipotesi, al decreto di trasferimento, si applicano le regole della nullità dell'atto e l'aggiudicatario potrà agire ex art 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi).

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..continua a seguirci, nei prossimi giorni parleremo della documentazione urbanistico-edilizia degli immobili all'asta

26/07/2021

IMMOBILE ALL'ASTA CON ABUSO NON SANABILE

Nel precedente post (vai a rileggerlo) abbiamo parlato di immobili acquistati all'asta viziati da abusi sanabili.

Cosa succede se l'immobile acquistato presenta abusi NON sanabili?

L'aggiudicatario, in questo caso, ha l'obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi, eliminando l'abuso contestato dall'Amministrazione, sostenendo i costi della predetta attività.

L'abuso insanabile è sempre un male? NO...perché?

La risposta risiede nella decurtazione effettuata dal perito nel prezzo di stima. Si...ok...cosa significa? significa che l'immobile gravato da abuso insanabile, fatte le opportune valutazioni e stime, potrebbe avere un valore di acquisto molto basso a fronte di un intervento di rimessione in pristino non eccessivamente oneroso.

Come comportarsi? In questo caso è di fondamentale importanza prendere in considerazione i seguenti parametri:

- decurtazione effettuata dal perito nella stima
- oneri amministrativi
- onorario del professionista
- costi edili dell'intervento
- valore finale dell'immobile epurato dall'abuso
- tempistiche per la rimozione dell'abuso

Non è detto che un immobile viziato da abuso insanabile rappresenti sempre un cattivo investimento, anzi, è proprio in questi casi che si nascondono gli investimenti più redditizi.

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cosa SUCCEDE se gli abusi edilizi non vengono segnalati nell'ordinanza o nell'avviso di vendita? leggilo nel nostro PROSSIMO POST

23/07/2021

💸ACQUISTO ALL'ASTA E ABUSI EDILIZI

cosa succede se l'immobile acquistato all'asta è viziato da un abuso edilizio?

Innanzitutto, nelle vendite esecutive immobiliari non c'è il divieto di trasferimento degli immobili realizzati senza permesso di costruire o senza permesso in sanatoria.

Il perito, nominato per la stima dell'immobile, indicherà nell'elaborato peritale la presenza di abusi sanati, sanabili o insanabili.

Qualora l'immobile acquistato all'asta presenti abusi sanabili, l'aggiudicatario potrà beneficiare della rimessione in termini per la presentazione della domanda di concessione in sanatoria, sostenendo i costi dei relativi oneri e sanzioni.

⏰A questo punto...quale sarebbe il termine per la presentazione della domanda di sanatoria? Il termine è di 120 giorni decorrenti dall'emissione del decreto di trasferimento.

L'acquisto all'asta di un immobile, viziato da abusi edilizi sanabili, potrebbe essere molto conveniente, a patto di conoscere i costi per la regolarizzazione dell'abuso. In particolare si dovranno prendere in considerazione:
- oneri comunali
- sanzioni amministrative
- parcella del professionista che presenterà la domanda di sanatoria
- eventuali interventi edilizi
- una percentuale del 10% di varie ed eventuali (gli imprevisti ci sono sempre)
Se, alla luce delle predette stime l'immobile ha ancora un prezzo vantaggioso...buon acquisto!

Ti starai chiedendo...e se gli abusi non sono sanabili? seguici e avrai la risposta nel prossimo post di

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21/07/2021

👟👟 PRIMI PASSI: la scelta dell’immobile

fattori fondamentali da prendere in considerazione:

✅ posizione (quartiere, piano, orientamento, esposizione alla luce, rumori giorno e notte);

✅ servizi (collegamenti, mezzi di trasporto, parcheggi, verde pubblico, negozi, scuole);

✅ costi di gestione (condominio, utenze, tributi comunali);

✅ finanziamento (importo massimo, durata, costi).

Questi e altri fattori devono essere attentamente valutati, prima di impegnarsi con un contratto preliminare di compravendita.

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p.s. nel prossimo post parleremo del Notaio

13/07/2021

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