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02/09/2026

Vendere una casa con un inquilino si può. Ma la vendita va costruita tenendo conto del contratto già in corso.

La compravendita, infatti, non cancella automaticamente la locazione. Quando il contratto è opponibile al terzo acquirente — in generale, perché ha data certa anteriore alla vendita — il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del precedente locatore.

Prima di mettere l’immobile sul mercato, conviene quindi verificare:

• registrazione, durata e rinnovi del contratto;
• canoni pagati ed eventuali morosità;
• deposito cauzionale e relativa gestione;
• clausole particolari concordate con il conduttore;
• modalità delle visite e comunicazioni tra le parti;
• tempi previsti per l’eventuale rilascio dell’immobile.

Il punto decisivo è chiarire fin dall’inizio se l’acquirente comprerà l’immobile occupato, subentrando nella locazione, oppure libero, individuando tempi e condizioni realistici per la consegna.

Una gestione trasparente tutela venditore, acquirente e inquilino, evitando che il contratto emerga come un problema soltanto quando la trattativa è già avanzata.

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31/08/2026

Concedere un immobile in locazione con diritto di sublocazione non significa lasciare mano libera sui lavori.

Quando il conduttore vuole organizzare l’immobile per la sublocazione, il punto non è solo se può sublocare, ma anche che cosa può modificare davvero e a quali condizioni.

Prima di firmare, è importante chiarire per iscritto:

• se la sublocazione è consentita e con quali limiti;
• quali interventi interni sono ammessi;
• chi sostiene i costi dei lavori e delle manutenzioni;
• se servono autorizzazioni ulteriori o titoli abilitativi;
• cosa succede a fine rapporto: ripristino, migliorie, arredi e responsabilità;
• come gestire danni, ritardi e contestazioni.

Un contratto generico può creare problemi molto concreti: lavori non autorizzati, spese impreviste, conflitti sulla restituzione dell’immobile e discussioni sullo stato dei luoghi.

La regola è semplice: sublocazione e lavori possono convivere, ma solo se il contratto disciplina bene poteri, limiti e responsabilità.

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27/08/2026

Cedolare secca e regime forfettario non sono due aliquote tra cui scegliere liberamente.
Prima bisogna capire da dove nasce il reddito e come viene svolta concretamente la gestione degli appartamenti.
La cedolare secca riguarda, in generale, i redditi derivanti dalla locazione abitativa effettuata da una persona fisica fuori dall’esercizio d’impresa. Per le locazioni brevi, l’aliquota è del 21% su un immobile scelto dal contribuente e del 26% sugli eventuali ulteriori immobili. Oltre quattro appartamenti destinati alla locazione breve, l’attività è considerata imprenditoriale.
Il regime forfettario riguarda invece un’attività esercitata con partita IVA. L’imposta sostitutiva ordinaria è del 15%; può essere ridotta al 5% per i primi cinque periodi d’imposta, ma soltanto quando ricorrono gli specifici requisiti previsti per una nuova attività.
Prima di scegliere il modello fiscale, bisogna quindi verificare:
• se si concedono semplicemente immobili in locazione o si svolge un’attività organizzata;
• numero degli appartamenti e servizi offerti;
• gestione di immobili propri o per conto di terzi;
• necessità della partita IVA;
• requisiti per accedere al forfettario e all’aliquota iniziale del 5%;
• contributi, costi effettivi e sostenibilità complessiva.
Il punto non è cercare l’aliquota più bassa, ma adottare il regime coerente con l’attività realmente svolta.
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25/08/2026

Si può vendere un immobile abusivo? La risposta non è mai automatica.
Non basta chiedersi se l’immobile “si può mettere sul mercato”.
Bisogna capire che tipo di abuso esiste, se riguarda una difformità sanabile, se mancano titoli edilizi, se ci sono problemi tra stato di fatto, planimetria e documentazione urbanistica, e quali effetti tutto questo può avere su trattativa, mutuo e rogito.
Prima di vendere, conviene verificare con attenzione:
• stato legittimo dell’immobile;
• titoli edilizi e conformità catastale;
• natura e gravità dell’abuso;
• eventuale possibilità di sanatoria;
• impatto su valore, commerciabilità e interesse dell’acquirente;
• clausole contrattuali e corretta trasparenza informativa.
In alcuni casi il problema può essere regolarizzato. In altri, invece, l’irregolarità incide in modo serio sulla vendita e va affrontata prima della trattativa.
Il punto non è solo vendere, ma vendere sapendo come presentare correttamente l’immobile e quali rischi gestire prima.
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23/08/2026

B&B, affittacamere, casa vacanze e locazione turistica non sono semplicemente quattro nomi diversi per la stessa attività.
La distinzione incide su servizi offerti, organizzazione, requisiti dell’immobile, SCIA, classificazione e ulteriori adempimenti. Le definizioni precise dipendono dalla normativa regionale: in Calabria, ad esempio, B&B, affittacamere e case o appartamenti per vacanze rientrano tra le strutture ricettive extralberghiere e seguono specifiche procedure amministrative.
In linea generale:
• B&B: ospitalità organizzata con pernottamento e prima colazione, secondo requisiti e limiti regionali;
• affittacamere: attività ricettiva svolta in camere, con servizi collegati all’ospitalità;
• casa vacanze: struttura extralberghiera costituita da uno o più immobili arredati, gestita secondo la disciplina regionale applicabile;
• locazione turistica: concessione temporanea di un’abitazione per finalità turistiche, senza trasformarla automaticamente in una struttura ricettiva.
La differenza centrale è quindi tra attività ricettiva organizzata e semplice locazione dell’immobile. Anche il Ministero distingue espressamente B&B, affittacamere, case vacanze e appartamenti in locazione breve come categorie differenti.
Scegliere il modello sbagliato può comportare problemi su:
• servizi che possono essere offerti;
• requisiti e classificazione della struttura;
• SCIA e comunicazioni amministrative;
• annunci, contratti e responsabilità verso gli ospiti.
Prima di pubblicare l’annuncio, bisogna capire in quale categoria rientra davvero l’attività, non semplicemente quale nome suona meglio.
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22/08/2026

Frazionare un immobile non significa semplicemente dividere gli spazi.
Prima dei lavori, bisogna capire se l’unità può essere suddivisa in modo legittimo, funzionale e conforme sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale.
In particolare, conviene verificare:
• stato legittimo e conformità dell’immobile;
• fattibilità edilizia dell’intervento;
• superfici minime e requisiti igienico-sanitari;
• accessi, impianti e autonomia delle nuove unità;
• eventuali limiti condominiali o regolamentari;
• aggiornamenti catastali, costi e riflessi fiscali.
Il punto importante è questo: il frazionamento non è solo una pratica catastale.
Prima vengono la verifica tecnica e il corretto titolo edilizio; solo dopo arrivano aggiornamenti, planimetrie e nuova organizzazione delle unità.
Prima di iniziare i lavori, è utile chiarire bene se il progetto è davvero realizzabile e con quali passaggi.
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20/08/2026

Una sanzione ricevuta da una struttura ricettiva non è una semplice bolletta da pagare senza controlli. Ma non va neppure ignorata.
Nel settore turistico le contestazioni possono riguardare obblighi molto diversi: identificazione e comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web, CIN e codici territoriali, annunci, imposta di soggiorno, SCIA o altri adempimenti regionali e comunali.
Prima di scegliere se pagare, regolarizzare o contestare, è necessario verificare:
• quale norma sarebbe stata violata;
• quale autorità ha emesso il verbale;
• quando e come è avvenuta la notifica;
• quale condotta viene concretamente contestata;
• registri, ricevute, comunicazioni e schermate disponibili;
• termini e modalità previste per eventuali difese.
Ricevere una sanzione non significa automaticamente avere torto. Un errore nell’identificazione della struttura, una ricostruzione incompleta dei fatti o un problema di notifica possono incidere sulla valutazione del caso. Allo stesso tempo, il pagamento può produrre conseguenze sul procedimento: per questo è meglio non agire d’impulso. La legge n. 689/1981 contiene la disciplina generale delle sanzioni amministrative, alla quale si affiancano le regole specifiche del settore e del singolo ente.
La prima cosa da fare è semplice: conservare tutto e ricostruire con precisione ciò che è accaduto.
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18/08/2026

Il self check-in non è solo una questione di comodità. È soprattutto una questione di procedura.
Nelle locazioni turistiche, smart lock, keybox e accessi da remoto possono semplificare l’arrivo dell’ospite, ma non sostituiscono gli obblighi di identificazione e registrazione.
Il punto centrale non è soltanto come l’ospite entra nell’immobile, ma:
• come viene identificato in modo corretto;
• come vengono raccolti e verificati i dati;
• come avviene la comunicazione tramite Alloggiati Web;
• chi gestisce concretamente la procedura;
• quali responsabilità restano in capo al gestore o al proprietario.
Una procedura poco chiara può creare problemi pratici e giuridici: dati incompleti, registrazioni scorrette, responsabilità nella gestione dell’accesso e contestazioni in caso di controlli.
La tecnologia può aiutare, ma deve inserirsi in un sistema conforme, tracciabile e ben organizzato.
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16/08/2026

Comprare una casa al mare significa valutare molto più della vista.
Prima di firmare una proposta o un preliminare, è importante verificare che l’immobile sia regolare e che non presenti vincoli, costi o limitazioni capaci di incidere sull’acquisto e sull’utilizzo futuro.
In particolare, conviene controllare:
• atto di provenienza, visure e dati catastali;
• titoli edilizi, agibilità e conformità urbanistica;
• eventuali vincoli paesaggistici, servitù e accessi;
• spese condominiali e lavori già deliberati;
• condizioni di facciate, infissi e strutture esposte alla salsedine;
• costi di manutenzione, imposte e reale possibilità di utilizzo stagionale.
Una casa sul mare può essere un ottimo investimento, ma soltanto quando documenti, stato dell’immobile e costi futuri sono stati valutati prima della firma.
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