11/01/2026
LA NOSTRA MISSION.
Questa è la presentazione del nostro gruppo di lavoro costituito da professionisti esperti in campo immobiliare.
Per quanto oggi appare semplificata la procedura di accesso alle compravendite immobiliari, anche in aste dedicate, in realtà è necessaria sempre una particolare attenzione a tutti quegli aspetti che vengono coinvolti in questo ambito.
Tali problematiche, ad esempio, sono individuate nelle caratteristiche tecniche degli immobili oggetto di acquisto o di vendita, nelle caratteristiche di valore di mercato cui gli immobili sono collocati in un dato contesto geografico, nelle criticità rinvenienti sugli immobili sia da un punto di vista edificatorio o di modifiche successive, sia da un punto di vista di utilizzazione a scopi residenziali, commerciali o turistici, per esempio.
E’ fondamentale dotarsi della consulenza professionale, sia che si tratti di vendita, sia che si tratti di acquisto, per comprendere non solo la congruità del prezzo di acquisto o di vendita ma anche, in base a questo, la sua utilizzazione agli scopi diversi.
Abbiamo, quindi, pensato di offrire una serie di servizi professionali a 360 gradi per tutti coloro che vogliono acquistare da privati o all'asta un bene immobile, o voglia semplicemente vendere un bene di proprietà.
E quindi il nostro Laboratorio - Gruppo di lavoro comprende le seguenti figure professionali con esperienza pluriennale :
avvocato esperto in diritto immobiliare e aste
tecnico esperto in analisi delle caratteristiche dell'immobile
tecnico esperto in ricerca all'asta immobiliare di beni
agente immobiliare
architetto
arredatore di interni e del Verde
un'impresa di costruzioni (nel caso di acquisto di terreni edificabili);
un'impresa di ristrutturazioni;
Si tenga conto che tale fenomeno di diffusione del supporto professionale è dovuto non solo alla modifica costante delle normative in materia, quanto soprattutto dalla necessità oggi, più che mai, di compiere operazioni immobiliari e finanziarie sicure e senza “sorprese”.
Ciò è dovuto al fatto che ormai l’immobile non è considerato solo un “bene rifugio” per chi vuole acquisire una casa di abitazione, ma anche per chi vuole effettuare operazioni di investimento a breve, medio e lungo termine.
Solo attraverso una consulenza seria e professionale è possibile, per esempio :
vendere un immobile in cui si vive;
vendere un immobile che si è acquistato per rivenderlo e poter capitalizzare la differenza (investimento immobiliare);
acquistare un immobile per utilizzarlo quale abitazione;
acquistare un immobile per ristrutturarlo e rivenderlo (investimento immobiliare);
acquistare un immobile per avviare un’attività commerciale o di accoglienza turistica (Bed & breakfast, albergo, pensione)
acquistare un immobile per poterla affittare a terzi sia per abitazione (a lungo o breve termine) sia per attività di accoglienza turistica
E’ ovvio che per poter ideare, strutturare e porre in essere operazioni di questo tipo è necessario assicurarsi il supporto di professionisti specializzati in tutte le materie che sono connesse ad operazioni economico finanziarie di questo genere.
A seconda della scelta che si vuol adottare, tra quelle su descritte, è altrettanto evidente che è fondamentale il supporto di :
un avvocato esperto nelle normative vigenti;
un agente immobiliare esperto nel valori di mercato (sia per le vendite che per gli acquisti);
un'impresa di costruzioni (nel caso di acquisto di terreni edificabili);
un'impresa di ristrutturazioni;
un architetto o interior designer;
ingegnere e geometra esperto in analisi tecniche e accesso atti presso gli Uffici competenti.
Chi ha intenzione di acquistare un immobile, ma anche chi lo vuole vendere, attraverso l’assistenza di questi professionisti, già dalla fase della ideazione, nelle trattative e sino alla conclusione, si pone al riparo da :
cause immobiliari (costose, stressanti, rischiose) legate ad una serie di inconvenienti, problemi, contestazioni, violazioni di norme, vizi occulti
sorprese sulla impossibilità di modificare strutturalmente o commercialmente (destinazione uso) il bene acquistato o da vendere
contrarre mutui bancari non conformi alle proprie aspettative e possibilità
scarsa affidabilità di alcuni venditori
insolvibilità di alcuni acquirenti
spese di ristrutturazione non preventivate e volute
Purtroppo l’errore in cui si incorre spesso è quello di pensare di poter “far da sé” e quindi di concludere un affare di questo tipo senza un supporto costante e specializzato.
Come accennato, e’ noto che l’acquisto di un’immobile può avvenire anche attraverso il sistema delle aste.
Da qualche anno il sistema della partecipazione alle aste immobiliari appare semplificato ed accessibile a tutti, in quanto i beni all’asta sono visionabili sul web (siti specializzati e piattaforme dei Tribunali). Il che consente di poter compiere la propria ricerca liberamente ed in modo intuitivo (scelta della zone di interesse, valore di vendita, caratteristiche strutturali e destinazione d’uso).
Una volta individuato l’immobile, però, partecipare all’asta è cosa ben più complessa.
Bisogna considerare una serie di adempimenti, scadenze e valutazioni, alcune preventivabili, altre da affrontare al momento.
Il complesso di operazioni da compiere (anche adempimenti burocratici), e di valutazioni da analizzare con calma e professionalità, richiede il supporto di un avvocato, ma, se possibile, di altre figure professionali.
Sia che si tratti di acquisto o vendita tra privati che all’asta, questa esigenza di consulenza tanto è consigliabile a chi vuol effettuare una sola operazione, tanto a chi ha deciso di migliorare il rendimento dei propri risparmi attraverso gli investimenti immobiliari o a chi ha deciso di renderla una propria attività stabile e continuativa.
Ed è proprio consigliabile affrontare una di queste scelte innanzitutto comprendendo che le attività preparatorie sono fondamentali per compiere una scelta giusta, adatta.
Le attività preparatorie si racchiudono in unico concetto che oggi si usa identificare per “due diligence immobiliare”. In altri termini uno studio preliminare su una serie di aspetti :
Legale : identificazione immobile e provenienza, visure catastali, accertamento pesi e vincoli (Valutare se l’immobile può essere venduto, locato o affittato libero da pesi e vincoli, ad esempio sapere se è ipotecato, pignorato, ecc.)
economica (analisi del budget a disposizione e proiezione di costi per ristrutturazione e spese varie, tasse, tributi)
analisi del prezzo attuale su dati territoriali e statistici
studio del prezzo su prospettiva futura anche a seguito di modifiche
tecnica
verifica strutturale impiantistica e ambientale
L’errore di molti investitori è quello di svolgere autonomamente il controllo dei documenti utilizzando gli stessi che sono forniti dal venditore. L’avvocato immobiliarista, invece, non svolgerà la due diligence con i documenti forniti dall’altra parte, ma sulla base di quelli estratti dalla Conservatoria dei registri dell’Agenzia delle Entrate.
Economica
Solitamente, la due diligence economica è inizialmente svolta in modo sommario dal cliente, nel momento in cui si interessa a un determinato immobile. L’errore più comune è quello di basare la valutazione sulla base di un solo dato (rapporto tra prezzo/dimensione).
La valutazione, invece, deve basarsi sul singolo mercato di riferimento, in una prospettiva presente e futura. In questo senso, occorre valutare il singolo dato del prezzo in base all’area di riferimento (con modalità selettiva: città e non regione, quartiere e non città, via e non quartiere, piano e non area) e anche in base alla destinazione d’uso (abitazione, ufficio, commerciale o industriale, alberghi, centro commerciale, terreni agricoli).
Tecnica
Questa indagine tecnica, invece, è svolta per ultima, ma è di particolare importanza.
Permette di valutare diversi aspetti dell’immobile: strutturale, impiantistica, ambientale.
L’analisi permetterà di visionare personalmente l’immobile e confrontarlo con le planimetrie, per accertarsi di eventuali abusi edilizi, condoni, sanatorie. Inoltre l’indagine permetterà di valutare la qualità e lo stato dell’edificio, sia sul piano delle rifiniture sia sul piano della struttura.
È possibile anche un approfondimento per calcolare costi e tempi per una modifica: ristrutturazione, cambio d’uso, riqualificazione, rifacimento.
Si consideri che quasi l’80 % delle cause immobiliari possono essere evitate con una consulenza legale nella fase delle trattative.
L’acquisto di un immobile è sempre preceduto da una fase precontrattuale, in cui vengono svolte trattative tra venditore e acquirente. Proprio durante questa fase è necessario raccogliere i dati dell’immobile per svolgere l’analisi di cui si è parlato prima.
Inoltre, in questa fase è bene svolgere delle ricerche anche su chi vuol vendere o acquistare ed anche sull’agenzia che svolge il ruolo di intermediario, per comprendere la serietà della trattativa e informazioni utili.
Accade spesso che durante la fase delle trattative ci si possa confrontare con chi crede di essere libero di comportarsi con ogni modalità (fare proposte irragionevoli, nascondere informazioni, ecc.). In realtà, trattative gestite male possono anche comportare l’obbligo di risarcire il danno all’altra parte.
