蘇格蘭bno移民特別專欄

13/02/2022

響蘇格蘭買屋除咗要交律師費之外仲有乜嘢其他費用呢?
1. LBTT 樓宇及土地交易税
2. ADS額外房產附加税
(以上兩條可參照呢條link：https://revenue.scot/calculate-tax/calculate-property-transactions ）
3. 契局註冊費用（https://kb.ros.gov.uk/fees/registration-fees)
4. 其他工本費包括郵政，儲存，及轉帳費等等

What we charge for registration in our land and property registers.

11/03/2021

如果有BNO新移民需要做宣誓（Affidavit),目的係為咗攞返強積金嘅人士，可以嚟我哋律師樓進行宣誓。推廣期內我哋收每位80鎊。電話：01413312885（搵李律師）

19/10/2020

望子成龍望女成鳳係我哋每個家長嘅心願。喺香港，學區房校區房係幾咁熱門眾所周知，喺蘇格蘭都係同樣嘅情況。有報告指出，家長平均需要出多73,000英鎊買一間喺校區旁邊嘅屋。

我依家講吓係格拉斯哥附近嘅名校。首先英國嘅學校有公立私立之分。私立學校格拉斯哥一共有四間，有三間都集中喺西區，離格拉斯哥大學5到10分鐘嘅車程。另外一間南區，離市中心大概15到20分鐘車程。公立學校嘅話排名請見下圖。如果你將格拉斯哥分成東南西北區，名校多數集中喺西區，包括排第一嘅Jordanhill High同埋前20名裏面有幾個都喺西區，例如Hyndland，而南區亦都有兩三間幾好嘅學校，東北區嘅Bishopbriggs有兩間排係前30名左右嘅學校。

有名校喺附近≠治安相對就會好，但係呢幾區嘅治安確實比其他區會稍為好少少。英國係一個慢節奏嘅生活社區，同香港唔同，喺英國一般來講需要有一部車代步，咁你住喺邊一區其實都冇乜所謂。中心嘅房產通常唔會有獨立屋(Detached House)或者雙連屋(Semi Detached)，最好嘅情況基本上係排屋(Terraced house), 所以遠一啲嘅地方就會有較多選擇。

另外格拉斯哥政府有跨區揀學校嘅申請，如果你因為一啲原因希望可以跨區揀學校，而且嗰間學校又有位嘅話，教育部係會批准你嘅申請嘅。但係近年呢種情況比較少，因為政府財政緊張導致學位比較短缺。

我雖然住喺校區附近，但係最終決定三個小朋友都係返私立學校。原因係因為最好嘅一間公立學校都比唔到最差嘅一間私立學校。如果你只有一個小朋友，返私立學校嘅費用可能淨係需要幾萬英鎊，點解要為咗去揀一間公立學校而要多洗十幾萬鎊嘅費用呢！當然啦呢個係個人嘅喜好，不過從另外一個角度講係蘇格蘭返學其實費用都唔算太高，對比起香港來講。

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19/10/2020

住洋樓，養番狗應該係好多人嘅人生目標，係英國就話咁易啦。今回我同大家講下喺蘇格蘭買樓自住或者投資需要注意嘅問題。

首先講買樓自住。喺蘇格蘭買屋唔同係英格蘭，蘇格蘭嘅屋大部份係自由擁有（Freehold）即係你既擁有塊地皮(Land)亦都擁有地皮上邊嘅屋(Property)。英格蘭就有好多屋係有年期嘅（leasehold）, 喺你買嘅年期期間你需要交一個地皮嘅租用費（Ground Rent）。當然呢個租用費有可能係象徵式嘅一鎊一年，或者幾十鎊, 甚至乎去到幾百鎊一年都會有。

另外屋主仲需要俾管理費或者係服務費（Factor/Service charge），視乎間屋之前同發展商或者政府有冇類似嘅條文規定。

咁接落嚟如果你係自住，就要俾地税（Council Tax）。地税係按照房屋嘅大細，地段，新舊等等進行划分唔同嘅Bands。

戲肉嚟啦，喺蘇格蘭買屋當然唔似喺香港咁寸金尺土啦，我哋計嗰間屋嘅價值時，通常係以有幾多間房為準，而唔係特別計較佢嘅面積。所以，我有好多客啱啱嚟蘇格蘭嘅時候，都唔多習慣見到咁大間屋賣得咁平，而且前後花園竟然大到離譜。請大家又諗吓，蘇格蘭一年裏邊基本上好多時候唔係落雨就係凍到痹，你要咁大個花園做乜呢？除咗要剪草，基本上用唔到幾次。不過題外話，今年因為疫情邊度都冇去，我就喺自己花園度開咗幾塊地，仲搭咗個溫室，裏面種咗好多瓜果蔬菜，都幾得意。

我而家講下買屋投資

係我做咗10幾年房屋租賃嘅經驗嚟睇，喺蘇格蘭買屋性價比非常之高。唔同喺倫敦，你買屋可能係為咗屋價嘅升值，但同時風險亦都較大，資金亦需要更多；如果喺蘇格蘭買屋，基本上投資回報都好好。我啲客俾我哋公司管理佢哋嘅房屋，通常年回報率(ROI)都會喺雙位數以上，姐係話佢哋間屋喺10年內就會收回本錢/屋價。

但係最重要嘅係作為屋主如果你唔係自住而係租出去俾人哋，就有一系列嘅規章條例需要遵守。首先你要登記將間屋作為出租屋，同埋喺政府部門註冊私人屋主牌照，然後需要裝一氧化碳檢測器，煙霧探測器，電路及煤氣管道每年例牌檢修證書，等等。做屋主最驚就係遇到霸王租客，而係英國呢種情況時有發生。因為政策非常之保護弱小群體，姐係租客。舉個例子，租客俾屋主28日通知就可以攞回按金及隨時離開，而屋主就唔可以對租客作同樣嘅要求。如果你將租客逼成無家可歸，你就犯法了。如果租客連續欠租超過三個月以後，屋主先至可以將租客告上法院，然後由法院排期審理，最後出驅逐令趕走租客，而租客亦都可以喺強制驅逐令之後再繼續逗留一段時間。所以成個過程可能要喺半年之後先可以將個租客趕走，相當之麻煩。

我之前有個客戶唔知道相關條例，將間屋間隔成三間房租比唔同嘅三個學生，導致違反咗租屋法例，亦冇註冊為私人屋主，最後嘅結果係賠償租客三個月嘅按金，租客並且冇交到超過半年嘅租金，損失慘重！

所以我建議各位如果投資英國嘅房產用來出租，最好交俾正規嘅中介公司進行管理，中介公司通常收取手續費係租金嘅15%到20%之間，不過我哋嘅租屋公司只收取客人10%嘅管理費用，冇其他額外費用。大家可以不妨對比下。

下回我同大家講吓喺蘇格蘭買樓嘅程序。

17/10/2020

大家好！我今日同大家講下喺蘇格蘭買屋關於稅收嘅法律知識。

喺蘇格蘭買屋第一個需要知道嘅係關於蘇格蘭嘅土地及建築交易稅亦即係我哋講嘅LBTT(Land and Building Transaction Tax)。呢個其實就係等同於以前我哋經常講嘅印花稅(Stamp Duty)。蘇格蘭政府喺早前疫情時間嘅鼓勵政策裏面有提到蘇格蘭嘅房屋買賣一直到2021年3月31日之前所有房屋價值係25萬英鎊以下嘅樓宇交易係免税嘅。25萬到32萬5英鎊嘅買家需要支付5%，跟住對上到75萬英镑需要支付10%， 75萬英镑以上需要支付12%。咁就有客户问我，如果佢已經有一間屋喺世界嘅其他地方，例如香港有屋或者加拿大有屋，而家佢喺蘇格蘭買嘅係第二間屋，咁仲需唔需要交其他費用呢？呢種情况下係需要交額外房產税(ADS, Additional Dwelling Supplement)，即係第二套房產税。ADS通常係屋價嘅4%，但係對于喺4萬英鎊以下嘅樓宇唔適用。即係話如果你間屋嘅成交價格係39,999英鎊，咁你就唔使交ADS，如果你間屋系40,000英鎊或以上你就需要交ADS。當然啦，關於ADS方面嘅豁免或者退回亦有一啲特别嘅規則同埋要求，你哋可以單獨諮詢律师，可以更好評估個別情況。

下一次我會講下係蘇格蘭自住或投資買樓同埋點樣作為業主將投資嘅物業出租嘅相關知識。另外，有好多客戶問我關於選擇樓宇地段嘅問題，我亦會一一解答。