17/05/2026
📌 Résumé de la décision – Cour de cassation, 7 mai 2026
Un couple visite une villa via une agence immobilière en avril 2018. Quelques mois plus t**d, en août 2018, il achète finalement le bien directement auprès du vendeur, sans passer par l’agence et sans payer de commission.
L’agence immobilière engage alors une action en justice et obtient gain de cause : les acquéreurs sont condamnés à verser 150 000 € de dommages et intérêts.
⚖️ La Cour de cassation rappelle qu’un acquéreur peut être condamné même sans avoir signé de mandat avec l’agence, lorsqu’il a volontairement contourné celle-ci après avoir bénéficié de son intervention.
🔎 Les éléments retenus par les juges :
• Les acquéreurs connaissaient l’existence de la commission d’agence
• Une clause excluant l’agence figurait dans le compromis
• Cette clause avait disparu dans l’acte authentique signé chez le notaire
• Le délai très court entre la visite et la vente directe (5 semaines)
✅ À retenir :
• Pour les agences : conserver des preuves précises des échanges et visites devient essentiel
• Pour les vendeurs : vendre en direct à un acquéreur présenté par une agence peut engager votre responsabilité
• Pour les acquéreurs : négocier le prix est autorisé, mais évincer volontairement l’agence peut être qualifié de fraude
150 000 €. C’est ce qu’un couple a payé à une agence… alors qu’ils n’avaient rien signé avec elle. 😳
Avril 2018 : ils visitent une villa avec une agence.
Août 2018 : ils achètent en direct au vendeur. Sans l’agence. Sans commission.
Préjudice pour l’agence : 150 000 €.
Elle attaque. Et elle gagne.
✨ La Cour de cassation a tranché le 7 mai 2026 : même sans contrat direct, un acquéreur peut être condamné s’il a manœuvré pour évincer une agence après avoir bénéficié de son travail.
Les 4 indices qui ont fait basculer la décision ?
1️⃣ Les acquéreurs connaissaient la commission
2️⃣ Une clause “anti-agence” dans le compromis…
3️⃣ …qui a disparu de l’acte chez le notaire 👀
4️⃣ Seulement 5 semaines entre la visite et la vente directe
Ce qu’il faut retenir :
→ Pour les agences : la traçabilité (bons de visite, échanges) conditionne désormais l’indemnisation.
→ Pour les vendeurs : conclure en direct avec un acheteur présenté par l’agence engage votre responsabilité.
→ Pour les acquéreurs : négocier reste légitime. Contourner sciemment devient une fraude.
🦋Décryptage complet sur MySweetImmo — lien en bio.
