13/01/2023
Актуальные проблемы вещного права
Вопрос относительно возникновения и развития категории имущества решался еще во времена существования римского государства. В этот период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К участку относилось находящееся под и над ним пространство. Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. В средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже рассматривать движимые и недвижимые вещи как объекты одного рода – вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории, подверженные действию совершенно разных правовых режимов. Однако в начале прошлого века следует отметить обратную тенденцию – к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом.
В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права усилия были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития правоотношений и появления новых объектов.
Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы и находящиеся в недрах полезные ископаемые. Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала, а с отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднялось. Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве с появлением самостоятельных отраслей законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах.
Постоянно меняющееся законодательство в вопросах прав на недвижимость обращает на себя особое внимание. Изначально, понятие «недвижимость» связано с землей, а в настоящее время понятие «объект недвижимости» довольно мобильное и не имеет жестких критериев в действующем законодательстве. Законодатель указывает, что перечень является открытым и возможны дополнения, но при детальном рассмотрении, можно сделать вывод, что к данному перечню можно отнести практически любой объект.
Проблема, которая остается актуальной до сих пор, заключается в том, что есть объекты с относительно неопределенным юридическим статусом (линии электропередачи, асфальтовые покрытия, бетонные заборы и аналогичные сооружения, кессоны, погреба, септики и другие надземные и подземные сооружения). Практикой они с легкостью относятся органами, ответственными за учет объектов недвижимого имущества, к таковым объектам, однако применение к ним критерия предложенного законодателем в ст. 130 ГК РФ затруднительно.
Понятие недвижимости подразумевает наличие следующих свойств: ими являются земельные участки и участки, на которых расположены месторождения. Это указывает на признаки, благодаря которым, объекты недвижимости занимают устойчивое положение, за счет контакта с поверхностью земельного участка. В качестве таковых могут выступать корневая система деревьев в саду или лесу, а также фундамент или сваи под зданием или сооружением; невозможность перемещения объекта в пространстве без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Именно эта характеристика проводит различия между временными конструкциями (ларьками и павильонами), входящими в число вещей движимого типа, и стационарными зданиями и сооружениями.
Основания разделения, применяющиеся при классификации объектов движимого типа, применимы и к недвижимым, а исключение составляет то, что последние являются индивидуально-определенными вещами, поскольку имеют адрес или отражены в системе кадастра. Недвижимые объекты делятся на недвижимость как таковую и на приравненные к ней объекты, в том числе в ГК РФ указываются следующие виды объектов: земельный участок; участки недр (помимо земельных участков к этой категории относятся участки водной поверхности, на которых располагается специальное оборудование); здание (критерием отнесения к таковым является постоянное подключение к инженерным сетям); помещение как часть здания; сооружение (представляет конструкцию, выполняющую инженерные функции).
В целях устранения неясностей, часто возникающих в судебной практике, Проектом устраняются терминологические неточности в статьях 133 и 134 ГК РФ. За основу определения понятий неделимой и совокупной вещи принимается различие между ними в том, что является вещью — объектом права. В случае с неделимыми вещами объектом права является вещь в целом, несмотря на то, что она может состоять из частей, которые могут иметь самостоятельное значение. Сложные вещи, напротив, сами по себе не являются самостоятельным объектом, объектами права являются вещи, входящие в состав сложной вещи. Категория сложных вещей используется в утилитарных и ограниченных целях, поскольку благодаря ей облегчается заключение сделок, устанавливающих обязательства (не требуется перечисление отдельных объектов, входящих в состав сложных вещей). Конструкция неделимых вещей, напротив, влечет принципиальные правовые последствия.
Таким образом, действующая редакция раздела «Вещное право» ГК РФ содержит развернутое регулирование права собственности, тогда как регулирование ограниченных вещных прав представлено весьма фрагментарно.
Предлагаемые проектом изменения раздела II ГК РФ обусловлены необходимостью создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота.
