25/10/2026
# 🔥 لجنة الطعن الضريبي تلغي ضريبة التصرفات العقارية على عقد بيع بين أم وابنتها القاصر.. والسبب: «هبة مستترة» ⚖️
**قرار قانوني مهم يوضح الفرق بين البيع الحقيقي والهبة المستترة، ويؤكد أن العبرة بحقيقة التصرف وليس بمجرد الاسم المكتوب في العقد.**
مؤسسة حورس للمحاماه 01020743999
في قرار مهم بشأن ضريبة التصرفات العقارية، انتهت اللجنة المدمجة الرابعة بلجان الطعن الضريبي إلى إلغاء الضريبة المقدرة على تصرف عقاري تم بين أم وابنتها القاصر، بعدما خلصت إلى أن حقيقة التصرف تمثل **هبة مستترة في صورة عقد بيع**، وليست عملية بيع حقيقية خاضعة للضريبة.
وصدر القرار في الطعن رقم **963 لسنة 2023**، وانتهى إلى إلغاء ضريبة التصرفات العقارية المقدرة عن سنة النزاع 2019، استنادًا إلى طبيعة التصرف والمستندات المقدمة في الطعن.
# # ⚖️ أولًا: ما تفاصيل النزاع الضريبي؟
بدأ النزاع عندما قامت مأمورية الضرائب بمحاسبة الممول عن تصرف عقاري يتعلق بشقة سكنية، وقدرت قيمة التصرف بمبلغ أعلى من القيمة الواردة بالعقد، ثم طالبت بأداء ضريبة التصرفات العقارية.
واعترض الممول على المحاسبة، وتمسك بأن التصرف تم بين الأم وابنتها القاصر، وأن العقد لا يعبر عن بيع حقيقي بمقابل فعلي، وإنما يمثل هبة مستترة في صورة عقد بيع.
وبعد نظر الطعن وفحص المستندات والأسانيد القانونية، انتهت اللجنة إلى قبول الطعن من الناحية الشكلية، وإلغاء الضريبة المقدرة عن سنة النزاع.
# # 📌 ثانيًا: لماذا اعتبرت اللجنة العقد هبة مستترة؟
استندت اللجنة إلى المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005، التي تناولت التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة، ومن بينها بعض صور الوصية والتبرع والهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع.
واستخلصت اللجنة من النص أن الهبة التي تتم بين الأصول والفروع لا تخضع للضريبة محل النزاع وفقًا للتفسير الذي أخذت به في هذه الحالة.
كما استندت إلى أحكام القانون المدني المنظمة للهبة، وبالأخص المادتين 487 و488، بشأن قبول الهبة وإمكان حصولها تحت ستار عقد آخر، متى توافرت الشروط القانونية اللازمة.
وبناءً على ذلك، رأت اللجنة أن العبرة ليست بمجرد تسمية العقد «عقد بيع»، وإنما بحقيقة التصرف وظروفه والمستندات التي تكشف عن إرادة أطرافه.
# # 🏛️ ثالثًا: ماذا قرر القانون المدني بشأن الهبة المستترة؟
نظمت المادة 487 من القانون المدني قبول الهبة، وأجازت أن يقبل الولي الهبة نيابة عن من يتولى شؤونه في الأحوال التي يقررها القانون.
أما المادة 488، فقد قررت الأصل المتعلق بوجوب الرسمية في عقد الهبة، مع جواز استتار الهبة وراء عقد آخر وفقًا للشروط القانونية.
واستشهدت اللجنة كذلك بمبدأ لمحكمة النقض المدنية بشأن صحة الهبة المستترة في صورة عقد بيع، متى استوفى العقد في ظاهره أركان البيع اللازمة، مع مراعاة الأحكام القانونية المنظمة لهذا النوع من التصرفات.
وهنا تظهر أهمية التكييف القانوني الصحيح للعقود؛ فالعقد قد يحمل اسمًا معينًا، بينما تكشف حقيقته والقرائن المحيطة به عن طبيعة قانونية مختلفة.
# # 💥 رابعًا: ما أهمية القرار بالنسبة للممولين؟
تظهر أهمية القرار في عدة نقاط:
1. **فحص حقيقة التصرف:** لا يكفي النظر إلى عنوان العقد وحده، بل يجب فحص مضمونه وظروف تحريره والمستندات المرتبطة به.
2. **تقديم المستندات المؤيدة للطعن:** قد يكون لشهادات الميلاد والمستندات العائلية والعقد نفسه دور مهم في إثبات طبيعة العلاقة والتصرف.
3. **التمييز بين البيع والهبة:** اختلاف التكييف القانوني قد يترتب عليه اختلاف المعاملة الضريبية.
4. **الطعن على التقدير الضريبي:** إذا كان الممول يرى أن المحاسبة لا تتفق مع حقيقة التصرف أو أحكام القانون، فيمكنه سلوك طرق الاعتراض والطعن المقررة قانونًا، مع مراعاة المواعيد والإجراءات.
# # ⚠️ خامسًا: هل يعني القرار إعفاء كل عمليات البيع بين الأقارب؟
الإجابة القانونية الدقيقة: لا يجوز تعميم نتيجة هذا القرار على كل معاملة عقارية بين الأقارب دون فحص ظروفها وأحكام القانون المنطبقة عليها.
فالقرار يتعلق بنزاع محدد، وانتهى إلى اعتبار التصرف محل الطعن هبة مستترة، وفقًا للمستندات والأسانيد التي عُرضت على اللجنة.
كما أن تحديد المعاملة الضريبية يتطلب التحقق من النصوص القانونية السارية وقت التصرف، وأي تعديلات تشريعية لاحقة، فضلًا عن طبيعة التصرف الفعلية.
لذلك، لا ينبغي اعتبار مجرد وجود صلة قرابة بين البائع والمشتري سببًا كافيًا، بمفرده، لإعفاء أي عقد من الضريبة.
# # ⚖️ الخلاصة القانونية
قرار لجنة الطعن الضريبي في الطعن رقم 963 لسنة 2023 يبرز أهمية التفرقة بين البيع الحقيقي والهبة المستترة، ويؤكد ضرورة فحص حقيقة التصرف قبل تحديد المعاملة الضريبية المناسبة.
**فالحقوق لا تُحمى بالشعارات وحدها، وإنما بصياغة قانونية سليمة، ومستندات واضحة، وفهم دقيق للنصوص القانونية والإجراءات الضريبية.**
*تنويه: القرار المشار إليه صادر عن لجنة طعن ضريبي في نزاع محدد، وليس حكمًا عامًا بإعفاء جميع التصرفات العقارية بين الأقارب. ويجب مراجعة التشريعات السارية على الواقعة قبل اتخاذ أي إجراء.*
# # # 📢 سادسًا: ما الجديد في ضريبة التصرفات العقارية؟
شهدت التشريعات الضريبية المصرية تطورات خلال عام 2026، ولذلك يجب التمييز بين القرار الصادر في النزاع المشار إليه وبين القواعد التشريعية اللاحقة التي قد تنطبق على التصرفات العقارية بحسب تاريخها وطبيعتها.
ومن ثم، فإن الاستناد إلى قرار لجنة الطعن يجب أن يكون في حدود الوقائع والأسانيد التي بُني عليها، مع مراجعة النص التشريعي الساري على كل حالة على حدة.