21/01/2025
#منقول مناط حظر بيع الوحدة السكنيه او العقار مرتين, فى ضوء احكام النقض الحديثة
1. متى يكون البيع الثانى باطلا ومعاقب عليه ومتى يكون مباحا لاعقاب عليه (اجمالا ثم تفصيلا )
2. التصرف في الوحدة السكنية فقط هو المحظور وفيما عدا ذلك مباح بيعه مرتين طالما لم يتم تسجيل العقد الاول
3. بيع مبنى عقار بالكامل مرتين صحيحا ولا عقاب عليه وإجراء المفاضلة بين العقدين على أساس الأسبقية فى التسجيل ،
4. بيع قطعة ارض مرتين لا عقاب عليه والعقد الثانى يكون صحيحا طالما ان العقد الاول لم يسجل
5. إعادة بيع محلات تجارية وليست وحدات سكنية يخرجها من نطاق حظر تكرار بيعها الوارد بالمادة 23/1 من القانون 136 لسنة 1981
6. لا عقاب على من تصرف ببيع ما يملكه مرتين طالما ان البيع الأول لم يسجل ولا يشكل بيعه الثانى جريمة نصب
6. إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد ، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الثانى إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.
--------------
وفيما يلى تفصيل ما اجملناه
--------------
صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً من 31/7/1981 ونص فى المادة 23 منه على أن " يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأية صورة من الصور ، بذاته أو بالوساطة أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر ، أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ، ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً ... "
فإن ذلك مؤداه أن المشرع قد أعاد من جديد تنظيم قواعد الحظر من التصرف اللاحق للبيع المؤدى إلى البطلان الوارد فى المادة 82 من القانون 49 لسنة 1977 على نحو يقيد من نطاقهما ويقصره على التصرف فى الوحدة السكنية فقط بعد أن كان شاملاً المكان المبنى أو جزءاً منه ، ويضحى ذلك الحظر بالتالى قاصراً منذ سريان أحكام القانون الأخير على التصرف اللاحق فى الوحدة السكنية فقط.
-------------
تطبيقات عملية لمحكمة النقض
-----------------
احكام المادة 23/ 1 من القانون 136 لسنة 1981 تسرى على التصرف اللاحق في الوحدة السكينة فقط وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص من أوراق السكينة فقط وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص من أوراق الدعوى ومستنداتها ان الطاعنة اشترى بموجب عقد البيع المؤرخ 27/ 7/ 1981 من المطعون ضدها السنة الأولى قطعة الأرض محل النزاع ...بموجب عقد البيع ابتدائي مؤرخ 20/ 3/ 1986 الذى قضى بصحته ونفاذة بالحكم الصادر في الدعوى رقم 11324 لسنة 1986 مدنى كلى شمال القاهرة المشهر برقم 919 لسنة 1994 وهو ولئن كان خاليا في عقد الطاعنة ومبرم في ظل العمل بالقانون 136 لسنة 1981 الا انه لا يلحقه البطلان المنصوص عليه في المادة 23/ 1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 التي مناط تطبيقها ان يكون التصرف اللاحق في الوحدة السكنية فقط ،
الطعن رقم 3599 لسنة 65 ق - بتاريخ 4 / 5 / 2019 *
---------------
الثابت من الأوراق أن الشركة التي يمثلها المطعون ضده السادس وفى ظل العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 قد باعت أعيان التداعى إلى الطاعن بعقدين مؤرخين 23/1/1993 ، 13/5/1993 ثم باعتها تارة أخرى للمطعون ضدهن الثلاث الأول بعقود بيع مؤرخة 16/6/1993 ، وكانت كل العقود قد انصبت على محلات تجارية وليست وحدات سكنية بما يخرجها على ضوء ما سلف بيانه من نطاق حظر تكرار بيعها الوارد بالمادة 23/1 من القانون 136 لسنة 1981 ويخضعها للقواعد العامة في القانون المدنى وأحكام قانون التسجيل رقم 114 لسنة 1946 والتي تقضى بإجراء المفاضلة بينهما على أساس الأسبقية في التسجيل.
- الطعن رقم 4910 لسنة 80 ق - بتاريخ 6 / 6 / 2020 –
---------------------
لا عقاب على ما ينسب للشخص من انه تصرف ببيع ما كان يملكه مرتين طالما ان البيع الأول الذي لم يسجل عقده لم يخرج الملك من يده قط, ولأنه وقت حصول البيع الثاني كان القانون لا يزال يعتبره مالكا للعين المبينة فلا يعد تصرفه بالبيع نصبا يعاقب عليه بمقتضى المادة 336 من قانون العقوبات, ولا يغير من ذلك ما يثيره الطاعن من أن المطعون ضده الأول تصرف بالبيع دون أن يكون مالكا للعقار بعقد مسجل إذ أن الأخير أخطر الأول بذلك وقبل التعاقد على هذا الأساس وهو ما يسلم به الطاعن بأسباب طعنه ومن ثم ينتفي الغلط وهو جوهر جريمة النصب.
النقض الجنائي - الطعن رقم 21914 - لسنة 64 قضائية - تاريخ الجلسة 4-2-2002 - مكتب فني 53 - رقم الجزء 0 - رقم الصفحة 204
---------------------
وكان البين من الحكم المطعون فيه أن الدعوى الجنائية رفعت على الطاعن بوصف أنه باع حصة شائعة في عقار سبق بيعها إلى المدعيات بالحق المدني ، وكانت الحصة الشائعة مما لا ينطبق عليها قانوناً أو لغة وصف الوحدة إذ إنها لا تخول صاحبها قبل القسمة الحق في مكان مفرز محدد ، كما أنه إزاء صراحة نص القانون سالف الذكر فإنه لا يجوز التوسع في تفسير الوحدة ليشمل الحصة الشائعة ، لأن القياس محظور في مجال التأثيم ، ومن ثم فإن صورة الدعوى بما تضمنته من إعادة بيع حصة شائعة في عقار - لا تتوفر بها في حق الطاعن جريمة البيع لأكثر من شخص المسندة إليه - وتكون الواقعة المنسوبة إلى الطاعن بمنأى عن التأثيم .
الطعن رقم ۳۲۸۰ لسنة ٦۸ ق - جلسة ۱٤ / ٦ / ۲۰۰۷
--------------------
الثابت بالأوراق أن عقد البيع الابتدائى سند ملكية الطاعن مؤرخ 20/6/1979 محله شقة بعقار النزاع ، بينما سند ملكية البنك المطعون ضده عقد بيع مؤرخ 12/2/1996 المشهر برقم 2403 لسنة 1996 بيع عقارى إدارى وفاءً لعقد رهن على مالك العقار ، وقد انصب على عقار مبنى مكون من أكثر من وحدة سكنية ولاحق فى التاريخ لعقد الرهن
