15/07/2023
Hiljuti tekkis minu sõbral huvitav seik eluruumi üürilepingu tagatisrahaga. Mõtlesin, et see teema väärib jagamist. Nimelt tekib tihti üürileandjal ja üürnikul vaidlus tagatisraha üle. Selge on see, et üürnik maksab tagatisraha üürileandjale justkui kindlustusena, kaitstes teda võimalike kahjude eest. Ilmselgete kahjustuste puhul on üürileandjal õigus võtta tagatisrahast summa kahjude likvideerimiseks. Siiski ei anna iga negatiivne muutus üürileandjale õigust kasutada olukorra taastamiseks tagatisraha - üürnik ei vastuta üüripinna hariliku kulumise eest (VÕS § 334 lg 2).
Mängu tuleb nn üürniku ja üürileandja vaheline korrashoiukohustus. Vastavalt VÕS §-le 276 lg-le 1 on üürileandja kohustatud andma asja (üüriese) lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. See tähendab, et lisaks algseisule on üürileandjal kohustus ka hoida üüripinda sobivas algseisundis ning üürnik vastutab vaid pisipuuduste kõrvaldamise eest VÕS § 280 järgi. “Teisisõnu lasub üürileandjal seadusest tulenevalt üürieseme koorashoiu kohustus. Seadus lähtub eeldusest, et suurem osa korrashoiukohustusest on üürileandjal ning üürnikul on üksnes pisipuuduste kõrvaldamise kohustus.”(Kalamees, P. Käerdi, M. Kärson, S. Sein, K. Lepinguõigus. Tallinn: Juura 2017, lk 173.) Vastavalt VÕS § 334 lg-le 2 ei vastuta üürnik üürieseme seisundi halvenemise eest, kui see on tekkinud asja hariliku kulumise käigus ning ei pea seda omal kulul kõrvaldama. See tähendab, et üürnik ei pea katma üürileandjale tekkinud kulusid, mis asjade amortiseerumise käigus on tekkinud. See hõlmab nii mööblit kui ka üüripinda ennast.
Mida lugeda asja harilikuks kulumiseks? Kas veekahjustus aknalaual on harilik kulumine? Kas naelaauk seinas on harilik kulumine? Kas ärakriibitud põrand on harilik kulumine? Siinkohal annan klassikalise ümmarguse juristi vastuse - oleneb asjaoludest. Kuid siiski saab nii üürnik kui ka üürileandja lähtuda teatud põhimõtetest, mis teeb olukorra hindamise hõlpsamaks.
Mida kauem oled eluruumi üürinud, seda rohkem asjad ka harilikult kuluvad.
Sestap on kriibitud põrand üldjuhul harilik kulumine, kui üürnik on korteris elanud juba mitu aastat. Kui üürnik on elanud korteris üksnes paar kuud, siis eeldatavasti ei ole samamoodi kriibitud põrand harilik kulumine.
Eluruumi seisund mõjutab harilikku kulumist.
Vana korteri puhul on oodata, et ta kulub ajaga kiiremini kui uhiuus modernne korter. Näiteks vana korteri puust aknalauad võivad kergesti praguneda ja isegi mädaneda. Uue korteri puhul on see vähetõenäoline.
Leidsin ka paar juhendit, mis aitavad mõlemal poolel hinnata, mis võiks olla harilik kulumine.
Huvitavat lugemist: https://www.mysmartmove.com/SmartMove/blog/landlord-guide-normal-wear-tear-in-rentals.page
https://www.threaltyinc.com/normal-wear-and-tear-explained/
Kokkuvõttes on oluline mõista, et seadusandja näeb eluruumi üürnikut kui nõrgemat osapoolt ning kaitseb teda ettenägematute kahjude eest. Sestap on üürniku jaoks kahjulikud ning seadusest kõrvalekalduvad kokkulepped VÕS § 275 järgi tühised. Siiski ei tähenda see, et üürnik ei vastutaks süüliselt tekitatud kahjude eest ning selleks ongi üürileandja tagatisraha loodud.
Loodan, et see postitus oli kasulik ning aitab teil mõista paremini eluruumi üürileandja ja üürniku vahelist korrashoiukohustust.
Head üürilepingu sõlmimist!
Rääk Õigusbüroo OÜ
It's important to know the difference between normal wear and tear and damages. Here is the breakdown for you to use as a resource.
