27/08/2018
ACTUALITE JURIDIQUE IMMOBILIERE par MAC VALUATIONS, Partenaire IFPI en France.
Le 27 août 2018
Par acte authentique en date du 17 août 2007, monsieur et madame B ont vendu à monsieur et madame L une maison d'habitation, sise [...], moyennant le prix de 335'000 euro.
L'acte de vente précisait que les vendeurs n'avaient pas souscrit d'assurance dommages ouvrage, mais qu'ils étaient soumis aux dispositions des art. 1792 et suivants du code civil, la maison ayant été réceptionnée en mai 1998.
Après leur entrée dans les lieux, les acquéreurs ont déploré l'existence de nombreux désordres affectant la maison.
Les défauts d'étanchéité de la toiture ayant été cachés et antérieurs à la vente, les acquéreurs sont fondés à solliciter la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés, pour autant que les désordres constatés mettent effectivement en cause l'usage du bien immobilier vendu. L'expert indique que les infiltrations prennent naissance au niveau de la ligne de faîtage et des raccords sur la noue, les arêtiers et la souche de cheminée. La lecture de la totalité du rapport permet de relever que les infiltrations en provenance de la toiture ont taché la hotte dans la cuisine (défaut visible) et sont au moins pour partie à l'origine des traces de coulures sur le doublage de la façade au niveau du salon et des traces d'humidité autour de la poutre centrale du salon (défauts visibles). Il doit donc être considéré que ces défauts mettent en cause l'usage normal de la maison, car le couvert n'est pas parfaitement assuré par la toiture. Cette situation, si elle avait été connue, aurait justifié un complément de négociation du prix.
La maison, construite par le vendeur ayant été réceptionnée tacitement depuis moins de 10 ans, la clause de non garantie des vices cachés n'a donc aucune incidence sur les désordres qui seraient de nature décennale. Elle ne peut avoir vocation à s'appliquer qu'aux vices cachés, qui ne pourraient donner lieu à l'application de la responsabilité décennale.
Le principe de validité des clauses d'exclusion de garantie des vices cachés est posé par l'art. 1643 du Code civil et suppose que le vendeur ait été ignorant des vices. Il importe de préciser que le défaut caché, visé par l'art. 1641 du Code civil, implique une certaine gravité, puisqu'il doit compromettre l'usage normal de la chose vendue ou constituer un élément qui aurait justifié un moindre prix.
Le vendeur ne peut pas être considéré de mauvaise foi pour des défauts mineurs, même cachés, qui ne mettent pas en cause l'usage de la chose vendue ou le prix convenu, de façon notable. Pour apprécier, l'éventuelle mauvaise foi des vendeurs permettant d'écarter la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, il importe donc d'examiner les désordres ou défauts, qui ont été répertoriés dans le rapport d'expertise et qui sont invoqués par les acheteurs pour justifier leur réclamation. La multiplicité des défauts cachés invoqués est quelque peu en contradiction avec la notion d'un défaut grave qui compromet, de façon substantielle, l'usage du bien vendu et sa valeur. Il est, en effet, courant qu'un bien immobilier d'occasion (plus de 9 années d'occupation par les vendeurs), de surcroît construit par un non professionnel de la construction, qui n'a pas obtenu le certificat de conformité, nécessite quelques menues reprises.
La clause d'exclusion des vices cachés doit être déclarée inopposable aux acquéreurs, dès lors que les vendeurs ont omis d'attirer leur attention sur les défauts d'étanchéité de la toiture, qu'ils connaissaient et qui pouvaient impliquer des travaux de reprise importants. Il ne peut pas être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir visité les combles non aménageables, dès lors que cette possibilité ne leur a pas été offerte et que cette visite n'était pas rendue évidente par la disposition des lieux, même si elle était facile, une fois détectée la trappe permettant d'y accéder. Dès lors qu'il existait des défauts ou désordres mettant directement en cause le clos et le couvert de la maison, même de façon ponctuelle et limitée, il incombait aux vendeurs de proposer la visite, car le clos et le couvert constituent un élément fondamental de toute maison d'habitation, de nature à peser, tant sur le principe de l'acquisition, que sur son prix.
Référence:
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 6, 6 juillet 2018, RG N° 17/05698
