14/08/2026
LES MÉCONNUS DU FONCIER épisode 2
« CHEZ NOUS, LA TERRE SE VEND ENTRE NOUS. ON NE CONNAIT PAS VOTRE HISTOIRE DE TITRE FONCIER PREALABLE! »
Quand la coutume rencontre le droit foncier moderne…
Mamy vient de réussir un concours d’entrée dans une grande école.
Au moment de son inscription, la famille découvre les dépenses à engager :
💰 Frais de scolarité : 250 000 F CFA
👔 Code vestimentaire : 200 000 F CFA
💻 Ordinateur portable : 150 000 F CFA
👜 Cartable et sac à main : 50 000 F CFA
Soit un total de 650 000 F CFA.
Papa Mboutou n’a pas cet argent.
Il ne sait pas où l’emprunter.
Mais il sait qu’il possède, avec sa famille, plusieurs hectares de terres au village.
Il prend alors une décision : vendre deux hectares du terrain familial pour financer les études de sa fille.
La vente est conclue devant le chef du village.
Le chef constate l'accord entre les parties, certifie l'acte et en transmet une copie au Sous-préfet.
Pour Papa Mboutou, l'affaire est réglée.
L'acheteur a payé.
La famille a accepté.
Le vendeur a consenti.
Le chef du village a certifié.
Que demander de plus ?
❌ MAIS… LE SOUS-PRÉFET N'EST PAS DU MÊME AVIS !
Les parties sont convoquées à la Sous-préfecture.
L'autorité administrative leur donne alors lecture de l'article 8 de l'ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.
Ce texte prévoit notamment que les cessions de terrains urbains ou ruraux non immatriculés au nom du vendeur sont nulles de plein droit. Il exige également, pour les actes constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers, le respect de la forme notariée.
Papa Mboutou, visiblement surpris, répond alors :
« C'EST POUR VOUS LÀ-BAS !
CHEZ NOUS AU VILLAGE, DÈS QU'IL Y A ENTENTE ENTRE LA FAMILLE ET L'ACHETEUR, LA VENTE EST VALIDE ! PERSONNE D'AUTRE AU MONDE, EN DEHORS DE NOUS, NE VIENDRA FAIRE OPPOSITION ! »
Et c'est précisément là que commence le problème foncier.
deux logiques se rencontrent.
Dans la logique coutumière, la terre est d'abord une terre familiale ou communautaire.
La reconnaissance de la communauté, l'accord des ayants droit, la présence du chef traditionnel, la délimitation physique du terrain et la remise du prix peuvent constituer, dans la pratique, les éléments essentiels de la transaction.
Mais le droit foncier camerounais moderne fonctionne selon une autre logique.
Il ne suffit pas nécessairement que « tout le monde au village soit d'accord ».
Le droit de disposer de la terre doit être établi selon les formes et les procédures prévues par la législation foncière.
L'ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 distingue notamment les terres relevant de la propriété privée et celles relevant du domaine national.
La propriété privée foncière reconnue par ce texte comprend notamment les terres immatriculées.
Autrement dit :
« VOTRE DOMAINE NATIONAL LA C'EST NOTRE TERRE DEPUIS DES GÉNÉRATIONS » ne signifie pas automatiquement : « NOUS POUVONS LA VENDRE COMME UNE PROPRIÉTÉ PRIVÉE TITRÉE ».
C'est toute la difficulté.
⚠️ LE VRAI DANGER : LA VENTE AUJOURD'HUI, LE CONFLIT DEMAIN
Le plus grave n'est parfois pas le jour de la vente.
Le plus grave peut arriver dix, vingt ou trente ans plus t**d.
Papa Mboutou disparaît.
Ses enfants deviennent les héritiers.
Et un jour, l'un d'eux demande :
« Qui a vendu cette terre ? »
Un autre répond :
« C'est Papa qui l'avait vendue. »
Et l'héritier rétorque :
« Mais Papa n'avait pas le droit de vendre toute cette partie ! »
Ou encore :
« Nous n'avions jamais donné notre accord ! »
Et voilà que commencent :
❌ les contestations familiales ;
❌ les revendications des ayants droit ;
❌ les doubles ventes ;
❌ les occupations conflictuelles ;
❌ les plaintes ;
❌ les procès ;
❌ les déguerpissements ;
❌ parfois même, malheureusement, les affrontements entre familles.
Une parcelle vendue pour financer les études d'un enfant peut ainsi devenir, des années plus t**d, la source d'un conflit qui oppose ses propres descendants.
🧠 CE QU'IL FAUT RETENIR
La coutume peut expliquer l'origine et la légitimité sociale d'une occupation foncière.
Mais elle ne doit pas être confondue avec la preuve de la propriété privée juridiquement établie et la capacité de disposer du terrain dans les formes prévues par la loi.
Le chef traditionnel peut constater une réalité coutumière.
Mais la certification coutumière d'une transaction ne transforme pas, à elle seule, une terre non immatriculée en propriété privée susceptible d'être librement vendue comme un titre foncier.
C'est précisément pourquoi les services du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF) rappellent que l'accès aux terres du domaine national obéit à des procédures spécifiques, notamment l'immatriculation directe pour certaines terres de première catégorie.
🚨 ACHETEURS DE TERRAIN COUTUMIER : ATTENTION !
Avant de remettre votre argent, ne vous contentez pas de demander :
« Est-ce que la famille est d'accord ? »
Demandez surtout :
🔎 Quelle est la nature juridique du terrain ?
📜 Qui en est juridiquement propriétaire ?
📑 Existe-t-il un titre foncier ?
👨👩👧👦 Qui sont les véritables ayants droit ?
🏛️ Quelle procédure juridique permet d'acquérir cette terre ?
✍️ Quel est l'acte juridiquement approprié pour sécuriser la transaction ?
Car en matière foncière :
L'accord de la famille peut éviter un conflit coutumier.
Mais seul le respect du droit peut sécuriser juridiquement la transaction.
La terre n'est pas seulement une question de confiance.
C'est une question de droit.
Et surtout, une terre mal vendue aujourd'hui peut devenir un conflit successoral demain.
👉 Avant d'acheter une terre coutumière, renseignez-vous.
👉 Avant de vendre une terre familiale, renseignez-vous.
👉 Avant de transmettre une terre à vos enfants, sécurisez-la juridiquement.
Parce qu'en matière foncière, ce qui paraît réglé aujourd'hui peut ne pas l'être demain.
