Quel est le site Web ?

http://www.angouaolivier-notaire.com/

Etude de Maître Angoua Olivier - Notaire, Abidjan (2026)

18/10/2014

LA REFORME DU CODE DE LA FAMILLE
LE STATUT FONDAMENTAL DES ÉPOUX

Quel que soit le régime matrimonial adopté, certaines règles légales s’imposent à tous les époux et principalement les nouvelles règles adoptées par la réforme de la loi n° 2013-33 DU 25 JANVIER 2013 PORTANT ABROGATION DE L’ARTICLE 53 ET MODIFIANT LES ARTICLES 58, 59, 60 ET 67 DE LA LOI N° 64-375 DU 7 OCTOBRE 1964 RELATIVE AU MARIAGE TELLE QUE MODIFIÉE PAR LA LOI N° 83-800 DU 2 AOÛT 1983, qui fait disparaître la notion de chef de famille pour le Mari.

De notre point de vue, la dernière réforme de 2013 n’a fait qu’introduire une cogestion pour la gestion morale et matérielle du ménage, et cette cogestion matérielle ne concerne donc que la gestion des dépenses ménagères et autres dépenses de la famille (Les charges du mariage ne recouvrent pas seulement les dépenses ménagères au sens habituel du terme (nourriture, habillement, santé, éducation des enfants…) mais également toutes les dépenses d’agrément : frais de vacances, loisirs, coiffeur, dépenses d’aménagement de l’habitation familiale) et non la gestion des biens communs qui reste toujours entre les mains du mari. En effet, l’article 81 de la loi n’a pas été abrogé.

En somme, le mari auparavant avait la charge principale d’assurer l’entretien du ménage, en plus de gérer les biens de la communauté. Il avait en conséquence le statut de chef de famille.

Les articles 58 et 59 étaient ainsi libellés :

ARTICLE 58 ancien:

Le mari est le chef de famille. Il exerce cette fonction dans l’intérêt commun du ménage.

ARTICLE 59 ancien:

L’obligation d’assumer les charges du mariage pèse à titre principal sur le mari. Il est obligé de fournir à la femme tout ce qui est nécessaire pour les besoins de la vie, selon ses facultés et son état. S’il ne remplit pas cette obligation, il peut y être contraint par justice. Toutefois cette obligation est suspendue lorsque la femme abandonne, sans juste motif, la maison conjugale et qu’elle refuse d’y retourner.

La nouvelle loi met les époux sur un plan égalitaire quant à la contribution aux charges ménagères et par voie de conséquence introduit une cogestion des époux et supprime la notion de chef de famille.

Les nouveaux articles 58 et 59 sont ainsi libellés :

ARTICLE 58 - NOUVEAU

La famille est gérée conjointement par les époux dans l’intérêt du ménage et des enfants. Ils assurent ensemble la direction morale et matérielle de la famille, pourvoient à l’éducation des enfants et préparent leur avenir.

ARTICLE 59 nouveau

Les époux contribuent aux charges du mariage à proportion de leurs facultés respectives.

Si l’un des époux ne remplit pas ses obligations, l’autre époux peut obtenir, par ordonnance du Président du tribunal du lieu de résidence, l’autorisation de saisir-arrêter et de percevoir, dans la proportion des besoins du ménage, une part du salaire, du produit du travail ou des revenus de son conjoint.

18/10/2014

POUR ET CONTRE :

LA COMMUNAUTÉ DES BIENS

Pour

Répondre aux aspirations de la grande majorité des futurs époux.

Bénéfices, gains et salaires d’un époux profitent à l’autre même s’il n’a pas d’activité rémunérée.

Biens reçus en héritage ou par donation restent propres

Signature conjointe pour des actes importants.

Convient aux époux un seul à une activité rémunérée.

Contre

Difficultés liées au partage des biens en cas de conflit.

Evaluation délicate des indemnités dues lorsque les biens propres d’un époux se sont enrichis au détriment des biens propres de l’autre ou des biens communs.

Mauvaises affaires du mari susceptibles de mettre en péril l’ensemble du patrimoine commun.
Présente un certain risque pour les commerçants.

LA SÉPARATION DES BIENS :

Pour

Totale indépendance patrimoniale des époux.

Facilité l’exercice d’une profession commerciale ou libérale.

Protège l’époux des poursuites des créanciers du conjoint.

Possibilité d’obtenir un bien en indivision

Simplicité relative de la liquidation du régime lors de sa dissolution.

Peut convenir aux commerçants, aux époux exerçant l’un et l’autre une activité lucrative et à ceux ayant des enfants d’un précédent mariage.

Contre

Bénéfices, gains et salaires de l’un ne profite pas à l’autre.

Dangereux pour le conjoint sans activité professionnelle.

Indépendance financière ne joue pas généralement à l’égard du fisc.

Inconvénients de l’indivision pour les biens achetés à deux.

Risque de révocation ou de nullité des donations occultes (acquisition d’un bien au nom d’un époux avec l’argent de l’autre).

18/10/2014

QUEL REGIME MATRIMONIAL CHOISIR ?

La loi du 7 octobre 1964 sur le mariage en RCI modifiée par la loi du 2 août 1983, puis récemment modifiée par la loi n° 2013-33 DU 25 JANVIER 2013 PORTANT ABROGATION DE L’ARTICLE 53 ET MODIFIANT LES ARTICLES 58, 59, 60 ET 67 DE LA LOI N° 64-375 DU 7 OCTOBRE 1964 RELATIVE AU MARIAGE TELLE QUE MODIFIEE PAR LA LOI N° 83-800 DU 2 AOÛT 1983, donne aux futurs époux le choix entre le régime de la communauté réduite aux acquêts et celui de la séparation des biens. Ce choix est exprimé par les époux lors de la célébration civile.

La communauté des biens :

Sa principale caractéristique est de distinguer 3 masses de biens :

1° - les biens de la communauté :
- tout investissement ou achat au cours du mariage
- gains et salaires provenant de l’activité professionnelle
- revenus des biens propres non immédiatement utilisés (ex : loyer d’un immeuble propre à un conjointement par les époux en legs ou par donation.

Sur ces biens, le mari a tous pouvoirs d’administration sauf pour les actes graves (vente, donation…..) pour lesquels l’accord de l’épouse est requis. A ce titre, il peut engager les biens communs par des dettes contractées par lui seul.

L’article 81 de la loi est ainsi libellé :

« Le mari exerce seul tous les actes d'administration ou de disposition sur les biens communs mais ne peut, sans le concours de l'épouse :
• disposer de ces biens entre vifs à titre gratuit ;
• aliéner ou grever de droits réels, les immeubles, fonds de commerce ou exploitations dépendant de la communauté ».

Une exception : les biens réservés de la femme qu’elle acquiert par ses gains et salaires dans l'exercice d'une profession séparée de celle de son mari sont réservés à son administration, à sa jouissance et à sa libre disposition sauf pour les actes graves (vente, donation…..) pour lesquels l’accord de l’époux est requis.

2° - les biens propres du mari

- Bien appartenant au mari au jour du mariage
- Biens reçu par le mari par succession ou donation

3° - les biens propres de la femme

- bien appartenant à la femme au jour du mariage
- bien reçus par la femme par succession ou donation

la séparation de biens :

Il n’existe que 2 catégories de biens : ceux du mari et ceux de la femme. Il n’existe pas de biens communs. Tout ce que chaque époux possèdera au jour du mariage, recueillera par succession ou achètera à son nom pendant le mariage lui restera propre. Il aura le droit de le louer, de le donner, de le vendre sans aucune restriction.
Il n’existe pas de passif commun. Chacun des époux est tenu seul des dettes qu’il a contractées. L’autre n’en est aucunement responsable et ne peut être poursuivi à cet égard.

Sauf 2 exceptions :

- solidarité pour les dettes fiscales
- solidarité pour les dettes crées pour l’entretien du ménage à l’exclusion des dépenses excessives

19/09/2014

LE DÉROULEMENT DE LA VENTE IMMOBILIÈRE

Comment vendre ou acheter un bien immobilier ?

Acheter ou vendre une propriété immobilière est un acte important et lourd de conséquences. La prudence la plus élémentaire impose d'avoir recours aux conseils d'un expert dans le domaine du droit immobilier : le Notaire.

Aussi, avant de signer quelque document que ce soit dans le but d'acheter ou de vendre un immeuble, n'hésitez pas à consulter votre notaire. Ce dernier saura alors vous renseigner sur la nature exacte de ce document de façon à éviter les mauvaises surprises et à assurer, ultérieurement, la signature sécurisée de l'acte d'achat ou de vente. Le notaire expliquera avec précision aux parties leurs droits et obligations. Ses devoirs lui imposent également de ne remettre le prix au vendeur qu'après avoir procédé à certaines vérifications finales dans le but d'assurer la complète protection de toutes les parties.

Promesse d'achat et promesse de vente: quelles différences ?

La promesse d'achat ou la promesse de vente est un avant-contrat qui impose certaines obligations aux parties. Il permet de cristalliser l’accord des parties sur les éléments essentiels de la transaction (la chose, le prix, le mode de paiement, etc). Une fois ce document signé, il est souvent difficile d'en modifier les termes et conditions et de se dégager des obligations contractées.

D'où l'importance, pour prévenir les situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à l'expertise d'un notaire avant de signer quelque document que ce soit.

Quelles sont les autorisations préalables à obtenir ?

Très souvent, le propriétaire a besoin d'une autorisation avant de pouvoir procéder à la vente de son immeuble. Ainsi, par exemple :

• le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse s'il s'agit de vendre un bien de la communauté ;

• le tuteur du mineur a besoin de certaines autorisations pour vendre un bien immeuble dont le mineur est propriétaire ;

• tout propriétaire d'un bien en zone industrielle ou touristique doit, dans des circonstances précises, obtenir certaines autorisations en cas de cession des impenses; il en va de même, pour le titulaire de droits immobiliers en zone portuaire ;

• la vente d'un immeuble appartenant à une société doit selon le contenu des statuts être préalablement autorisée par les associés ou l’organe d’administration.

La prudence est donc de mise : vendre sans en avoir le droit met directement en cause la validité de la vente et peut vous exposer à d'autres recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et nécessaires et, à votre demande, entreprendre les démarches pour chercher à les obtenir.

Comment se fait la vérification du titre de propriété ?

En effectuant les recherches appropriées, le notaire est en mesure de vous garantir un titre de propriété incontestable.

• si le vendeur est le véritable propriétaire de l'immeuble ;
• s'il possède le droit et la capacité de vendre ;
• si son conjoint ou d'autres personnes doivent consentir à la vente, etc.

À l'aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite :

• si les dimensions du terrain sont exactes ;
• si les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu ;
• si la maison a été construite conformément au règlement d’urbanisme
• si la propriété du voisin empiète sur votre terrain ;
• s'il existe des droits de passage, etc.

Enfin, par l'examen des titres, le notaire peut déceler les charges ou droits réels susceptibles d'affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels que les hypothèques, les saisies, les jugements, les servitudes, etc…

Quel prix de vente ?

• Vous désirez payer comptant ? Vous bénéficiez alors, pour votre protection, de la gestion des sommes par le notaire par sa comptabilité. Ce dernier ne remettra les fonds à qui de droit qu'après avoir procédé à certaines vérifications finales.

• Prix payé comptant ou crédit immobilier assorti d’une hypothèque ? Le notaire peut vous aider à comparer les différents modes de financement et est en mesure d'évaluer, avec vous, les diverses propositions reçues. Question de respecter votre budget.

Comment est établi l'acte de vente notarié ?

• Le notaire rédige l'acte de vente avec la précision et la minutie qui le caractérisent, en y insérant toutes les clauses essentielles à la sauvegarde de vos droits.

• De plus, le notaire instrumente tout acte relié à l'acte de vente : prêt hypothécaire, servitude, quittance et autres, tels que convention d'indivision, testaments, etc.

• L'acte notarié fait foi, preuve en main, de son contenu. Vous en aurez une copie authentique de l'original, lequel est numéroté, répertorié et conservé aux minutes du notaire.

27/07/2014

REFORME DU FONCIER EN COTE D'IVOIRE

Le Certificat de Propriété Foncière (CPF) disparaît au profit des deux pièces suivantes (non cumulatives) :

1. Soit de l’arrêté de concession définitive (ACD) pour la première attribution par le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme ;

2. - Soit du Certificat de Mutation de la Propriété Foncière délivré par le conservateur à partir de la première mutation constatée par acte notarié (vente, donation, transmission par décès etc.)

Depuis le 30 septembre 2013, l’Etat ne délivre plus que des arrêtés de concessions définitives (ACD) après l’accomplissement de diverses formalités foncières (confère les dispositions de l’arrêté n° 0100 du 16 septembre 2013).

L’Etat a cessé de délivrer la lettre d’attribution et l'arrêté de concession provisoire (ACP).

Désormais une vente ne sera valablement établie que si le vendeur produit l’un ou l’autre des titres de propriété visés ci-dessus.

Quel est le sort des Certificats de Propriété Foncière (CPF) existants ?
Le CPF demeure valable et revêt toujours son caractère définitif. Il se transformera facilement et rapidement en Certificat de Mutation de la Propriété Foncière après l’acte notarié publié à la conservation foncière à l’occasion d’une vente ou de tous autres actes authentiques translatifs de propriété.

De même, les lettres d’attribution et les ACP existants seront toujours valables, mais il faudra les transformer en ACD pour parvenir à un titre de propriété sécurisé et " vendable ".

Cependant, rien ne s’oppose à ce que la vente soit faite sous condition de l’accomplissement des procédures d’obtention de l’ACD.

17/07/2014

EST IL DANGEREUX D' ACHETER DES TERRAINS VILLAGEOIS ?

L'article 2 du décret n° 71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières dispose : "les droits portant sur l'usage du sol, dits "droits coutumiers" sont personnels à ceux qui les exercent et ne peuvent être cédés à quelque titre que ce soit. Nul ne peut se porter cessionnaire desdits droits sur l'ensemble du territoire de la République".

Bien que non juridiquement protégées, puisque prohibées dans le principe par l'article 2 du décret précité, les transactions sur les terrains dits "coutumiers", font toutefois partie de la réalité économique du secteur immobilier. Généralement bon marché par rapport aux terrains immatriculés, détenus au moyen d'un titre administratif (lettre d'attribution, arrêté de concession provisoire, ou certificat de propriété foncière), ces parcelles connaissent un succès certain auprès des nombreux candidats à l'accession à la propriété immobilière.

Ce qui commence alors comme un affaire juteuse pour l'acheteur, finit très fréquemment en cauchemar pour un grand nombre : terrain inexistant dans le lotissement, vente à plusieurs acheteurs, usurpation d'identité, problèmes de chefferie villageoise, querelles de familles villageoises… pour ne citer que quelques mésaventures. Si certains lotisseurs, aguerris aux techniques foncières et aux usages et coutumes des villages dont les terres sont ainsi morcelées, tirent largement leur épingle du jeu, il faut reconnaître que trop d'amateurs et de personnes dont la probité n'est pas toujours avérée, gravitent régulièrement dans le secteur d'activité.

Bien que nous encouragions les candidats à la propriété à :

1°/ acheter des terrains détenus en pleine propriété, (avec un certificat de propriété foncière)
2°/ Passer dans tous les cas de figure, par les conseils et l'assistance d'un Notaire,

Nous pouvons recenser les écueils et précautions à prendre, par une série de questions :

le lot que vous envisagez acquérir est il bien situé dans un lotissement régulièrement approuvé par arrêté de Monsieur le Ministre de la Construction ?

Réclamez une copie de l'arrêté ministériel, dont vous pourrez vérifier la véracité auprès des services du Ministère de la Construction (Tour Administrative D). A défaut vous risquez de vous entendre dire plus t**d, qu'une voie publique empiète ou traverse votre parcelle, ou que telle communauté villageoise réclame sa quote-part dans le découpage de la zone.

le lot que vous envisagez acquérir est il bien localisé géographiquement de manière identique sur le plan de lotissement approuvé et sur le terrain ?

Vérifiez l'emplacement des bornes et la superficie du terrain à l'aide de l'extrait topographique remis par le géomètre le dossier technique de bornage-morcellement de la parcelle qui vous est remis lors de l'achat a-t-il été dressé par un géomètre agréé ? Vérifier auprès de l'ordre des géomètres. Conseil : Il est préférable de s'adresser au géomètre qui a eu la charge de monter le dossier de lotissement de l'état des lieux jusqu'à l'approbation du lotissement ; Il dispose de toutes les informations techniques utiles et connaît parfaitement les servitudes d'urbanisme qui frappent la zone.

l'attestation de propriété coutumière ou l'attestation de cession qui vous est remise par le vendeur, est elle bien signée du propriétaire coutumier et de l'autorité villageoise ?

La est toute la difficulté de savoir s'il s'agit du véritable propriétaire reconnu comme tel auprès de l'autorité villageoise, dont la légitimité elle aussi devra être garantie. De plus en plus de villages, optent pour la formule du "Comité de gestion". C'est alors un conseil de Notables organisé comme une association qui supervise les transactions. Cela évite les querelles intempestives générées par les changements de "générations du village" qui riment souvent avec changement de chefferie. Dans certains cas, la chefferie dispose même d'un arrêté préfectoral attestant de sa légitimité. Ce sont là des précautions supplémentaires. Il conviendra de veiller dans tous les cas, à ce que votre nom soit inscrit par la chefferie ou le lotisseur, dans le guide du lotissement qui sera déposé ensuite au Ministère de la Construction pour l'établissement de l'ensemble des lettres d'attribution. La pratique veut que vous vous acquittiez à ce moment là de "frais de notabilité" qui varient selon la zone et la chefferie.

Acheter un terrain dit "coutumier" reste donc une opération qui comporte certains risques, outre l'absence de garanties que le lotissement dont est issu votre parcelle, bénéficiera dans des délais utiles, des équipements d'urbanisme et autres aisances urbaines (voierie Réseaux divers assainissement "VRD"). Il est légitime que chaque individu puisse accéder à la propriété, mais attention que votre future oasis ne se transforme en mirage.

Etude de Maître Angoua Olivier - Notaire

18/10/2014

18/10/2014

18/10/2014

19/09/2014

27/07/2014

17/07/2014

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