27/10/2021
Nas arras confirmatórias, os celebrantes já deixam claro que eles não têm interesse em abandonar o contrato celebrado, tornando-o definitivo. Normalmente esta cláusula vem com a redação de que o sinal ou as arras estão sendo adiantadas como princípio de pagamento.
E se houver desistência do pactuado na presença das arras confirmatórias?
Na obrigação em que foram pactuadas arras confirmatórias, em havendo descumprimento, a regra geral é a perda do valor das arras em favor da parte inocente, que é aquela que não deu causa à desistência. O descumprimento se manifesta na desistência do contrato, já que as arras confirmatórias não admitem abandono do negócio pelas partes.
Assim, se quem desistiu foi aquele que deu as arras como entrada, este as perderá para a parte inocente, que terá direito de retenção do valor.
Ex: em um contrato de compra e venda de um imóvel, o comprador que forneceu o sinal de entrada, se descumprir o contrato, perderá o valor fornecido ao vendedor e este, ainda, poderá reter este valor.
Entretanto, se quem desistiu foi aquele que recebeu as arras, este deverá restituí-las em dobro – o valor que havia recebido das arras do inocente (aquele que não deu causa à desistência) e o valor equivalente de suas arras, conforme artigo 417 do Código Civil.
Ex: No contrato de compra e venda de um imóvel do exemplo anterior, se, porém, quem descumprir o contrato foi o vendedor, este deverá restituir o valor em dobro, pois deverá devolver o valor recebido do comprador e ainda um equivalente.
E se o prejuízo da parte inocente for superior ao valor das arras e houver o não cumprimento do contrato sem a intenção da parte? Terá esta direito à indenização suplementar?
Sim, na forma do artigo 419 e 420 do Código Civil, as arras confirmatórias funcionam apenas como um valor mínimo a ser concretizado, sendo viável à parte inocente o pedido suplementar, desde que faça prova das perdas e danos para além do valor das arras. Poderá, ainda, a parte inocente, exigir o cumprimento do contrato (tutela específ**a), mais as perdas e danos pelo atraso.
Nas arras penitenciais, o sinal é dado com a evidência de que as partes podem abandonar o negócio, sem motivação, pagando a indenização prevista no art. 418 do Código Civil. Neste tipo, f**a assegurado o direito da parte de abandonar o negócio.
E se houver desistência do pactuado na presença das arras penitenciais?
Neste caso, a regra geral, é a perda do valor das arras em favor da parte inocente, sem a possibilidade de pedido de indenização suplementar.
Assim, se quem desistiu foi aquele que conferiu as arras, as perderá para a parte inocente, que terá direito de retenção do valor.
Entretanto, se quem desistiu foi aquele que recebeu as arras, deverá restituir em dobro, o valor que havia recebido das arras do inocente e o equivalente.
Portanto, aqui vale a mesma regra dos exemplos acima.
Nos termos da Súmula 412 do STF: No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.
Então qual a diferença??
A diferença principal entre os tipos de arras é que enquanto as arras confirmatórias consistem em um reforço à execução do contrato, admitindo indenização suplementar, as penitenciais dizem respeito a uma indenização pré-estabelecida pelo descumprimento contratual ou arrependimento (direito de abandono), não admitindo indenização suplementar.
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É um tema pouco tratado e de extrema importância na verif**ação de um contrato.
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