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Direito Imobiliário e Civil, São Paulo (2026)

16/02/2021

O polêmico tema sobre a cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano, por parte de associações de moradores de condôminos, em relação a proprietário não associado, foi tema de repercussão geral (Tema 492/STF) no julgamento do Recurso Extraordinário 695.911 pelo Supremo Tribunal Federal.

A demonstração da repercussão geral, como se sabe, tem como finalidade a uniformização da interpretação constitucional, envolvendo o princípio da legalidade e o da liberdade associativa (incisos II e XX do artigo 5º da CF). A decisão foi por maioria de votos.

No caso sob comento, foi fixada tese de que: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão. A partir da Lei da Reurb torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: 1) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis pela mencionada lei; ou 2) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis".

Em resumo, somente será possível a cobrança do proprietário não associado quando o dever obrigacional estiver disposto em ato constitutivo da associação (ou outra entidade civil organizada), firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no registro de imóveis. A outra possibilidade de cobrança será quando houver anterior lei municipal, ante a competência concorrente (Tema 348 — RE 607.940), definidora da obrigação de cotização dos proprietários que, possuindo lote, aderiram à associação ou, sendo novos adquirentes, houver o registro da associação no ofício de registro de imóveis.

Portanto, diante da impossibilidade de retroatividade da norma, aqueles proprietários que adquiriram lotes antes da vigência da lei (local ou federal) somente serão onerados caso tenham anuído expressamente à obrigação.
Conjur

10/02/2021

Por falha, banco negativa nome de mulher e acaba condenado
Consumidora deverá receber R$ 5 mil de dano moral pela negativação indevida.

O juiz de Direito Lionardo José de Oliveira, do 1º JEC de Goiânia/GO, condenou um banco a pagar R$ 5 mil de dano moral a uma consumidora por ter negativado seu nome de forma indevida. O magistrado observou que não ficou comprovado que a mulher de fato contratou empréstimos com a instituição financeira.

A mulher ajuizou ação declaratória de inexistência de débito com indenização por danos morais alegando que recebeu ligações de cobrança do banco referente a quatro empréstimos em seu nome e também de uma conta bancária que desconhece.

O banco, por sua vez, argumentou que o débito discutido e a negativação decorreram de empréstimos contratados pela própria consumidora, de forma eletrônica, a partir de conta bancária que teria sido aberta por ela.

Ao apreciar o caso, o magistrado concluiu que o banco não mostrou documento algum que comprovasse, de forma concreta, que a dívida foi contraída pela própria autora e, consequentemente, da relação jurídica supostamente estabelecida com o promovente.

"Mesmo que os empréstimos tivessem sido contratados por meio eletrônico (aplicativo, caixa eletrônico, call center), conforme defende o promovido, a conta bancária questionada pela promovente com certeza foi aberta de forma presencial e mediante assinatura formal de contrato, não tendo sido juntado NENHUM DOCUMENTO que demonstre tal negociação; documento este que, se existir, está na posse do banco e não da consumidora que teve seu nome usurpado e sequer sabia da existência da conta bancária."

Para o magistrado, a alegação de que a consumidora abriu a conta e contraiu a dívida, porém não a adimpliu, "é fantasiosa, notadamente ante a ausência de qualquer documento hábil que pudesse subsidiar a tese defensiva".

Ao reconhecer a falha do serviço da instituição financeira, o juiz declarou a inexistência dos débitos e da relação jurídica entre as partes e condenou o banco a pagar R$ 5 mil de dano moral.

Proc. 5316616-75.2020.8.09.0029

02/02/2021

Projeto prevê fundo garantidor em favor de fiador de imóvel
Se proposta virar lei, dívida do locatário só será responsabilidade do fiador após a liquidação do fundo
O Projeto de Lei 5327/20 prevê a existência de um fundo garantidor – de responsabilidade do dono do imóvel – em favor do fiador para o caso de inadimplência do locatário. O texto tramita na Câmara dos Deputados.

Pela proposta, do deputado David Soares (DEM-SP), caso exija fiador, o locador deverá repassar um percentual do valor mensal do aluguel ao fundo garantidor, da seguinte forma:
- 10% do valor do aluguel para contratos de até 12 meses;
- 5% do valor do aluguel para contratos de até 24 meses; e
- 2% do valor do aluguel para contratos de 36 meses em diante.

Será de responsabilidade do locador a abertura de uma conta corrente destinada ao depósito mensal dos montantes. A operação deverá estar descrita no contrato originário.

O projeto de lei estabelece ainda que só será permitida a execução da dívida pelo fiador após a liquidação do fundo garantidor.

O dinheiro depositado na conta do fundo será integralmente devolvido ao locador ao final do contrato, após comprovação de quitação, pelo locatário, dos valores devidos.

Fragilidade
David Soares afirma que a proposta pretende corrigir em parte “a situação de total fragilidade do fiador”.

Ele lembra que ser fiador envolve riscos financeiros e jurídicos, tais como ter de pagar o aluguel do locador inadimplente ou, em hipóteses mais extremas, ter seu próprio imóvel penhorado.

“O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou o entendimento de que é o fiador quem paga a conta da inadimplência, ou seja, se ele só tiver um bem imóvel, este poderá ser penhorado para pagar a dívida da locação”, alerta o parlamentar.

Fonte: Agência Câmara de Notícias

01/02/2021

BRIGA DE VIZINHOS
Condomínio não pode expulsar moradora por comportamento antissocial
Ainda que o direito à propriedade esteja limitado em sua função social, devendo o condômino observar regras mínimas de bom comportamento e convívio, a medida de expulsão não encontra amparo legal. Com esse entendimento, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso de um condomínio em ação de exclusão contra uma moradora.
ReproduçãoCondomínio tem multa como único recurso contra moradora que se comporta mal
De acordo com os autos, o condomínio pediu a expulsão da ré do prédio sob a alegação de que ela teria comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores. O outro réu na ação é o proprietário do apartamento que a moradora aluga há muitos anos. Em primeiro grau, a ação foi julgada improcedente. O entendimento foi mantido pelo TJ-SP.
O relator do recurso, desembargador L. G. Costa Wagner, afirmou que a sentença deve ser mantida, pois não há previsão legal para a expulsão pretendida. "O Código Civil, em seu artigo 1.337, de forma certa ou errada, estabelece, apenas e tão somente, a penalidade de multa em caso de prática de comportamento antissocial", afirmou.
Costa Wagner ressaltou que a improcedência do pedido não significa concordância com a conduta da ré, mas apenas ausência de amparo legal. Segundo o magistrado, a aplicação de sucessivas multas em valores altos, no intuito de forçar a mudança de comportamento, é a medida a ser tomada no caso. Também é possível ajuizar ação na esfera penal em caso de ocorrência de ameaça ou lesão corporal.
"O que não se pode, repita-se, por ausência de previsão legal, é expulsar a ré, que é pessoa idosa e em situação de extrema vulnerabilidade, ainda mais diante do estado de calamidade pública gerado pela pandemia da Covid-19", completou o magistrado. A decisão se deu por unanimidade.
Processo 1029307-52.2018.8.26.0001

Fonte: Conjur

29/01/2021

Cabe indenização sobre a perda do tempo devido a uma situação de mau atendimento, que obrigou o consumidor a se desviar de suas atividades para resolver um problema criado pelo fornecedor do bem ou serviço, independentemente da violação aos direitos de personalidade.
A autora confiou na loja ré ao adquirir o veículo e não obteve o retorno esperado
Foi com esse entendimento que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu condenar a Rizzatto Comércio de Veículos Ltda., a indenizar por danos morais no valor de R$ 5 mil, uma consumidora que estava aguardando o conserto do câmbio de seu carro e ingressou com ação diante da relutância da empresa ré em substituir o câmbio por outro de origem segura.
A autora alega na inicial ter comprado um carro da empresa e constatado problemas no câmbio, que impossibilitaram o uso do bem. Conta que o veículo foi deixado para reparo na ré, que o encaminhou para outra empresa, a qual substitui o câmbio do carro por outro de "origem suspeita". A consumidora pediu, então, a condenação da ré a proceder com a substituição do câmbio, bem como ao pagamento de indenização por danos morais.
Na decisão, o desembargador relator Alfredo Attié concordou com a argumentação da defesa, com base na teoria do desvio produtivo, que prevê compensação pelo tempo gasto devido a um serviço mal prestado. O valor da indenização por dano moral será de R$ 5 mil e deverá ser acrescido de correção monetária e juros na forma estipulada na sentença.
"A jurisprudência desse Egrégio Tribunal, por sua vez, também afirma o direito à indenização por danos morais em casos análogos tanto pelo fundamento da violação aos direitos da personalidade, como também pela teoria do desvio produtivo do consumidor."
"Afinal", prossegue, "o fornecedor, ao gerar no mercado um evento de desvio produtivo, pode lesar simultaneamente mais de um bem jurídico — como o tempo vital, a tranquilidade, a integridade psicofísica e o patrimônio material do consumidor".
1046556-03.2019.8.26.0576

Fonte: Conjur

27/01/2021

FRAUDE NO BOLETO
PagSeguro deve ressarcir vítima de golpe
Empresas de intermediação financeira respondem objetivamente por danos gerados por fraudes e delitos praticados por terceiros. Com esse entendimento, o 3º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo de São Luís condenou o PagSeguro a ressarcir um consumidor vítima de golpe.
Boleto foi fraudado e PagSeguro era o beneficiário .
O autor conta que pagou o saldo devedor de seu veículo por meio de boleto, mas não recebeu a carta de quitação. Mais tarde, descobriu ter caído em um golpe e percebeu que o beneficiário do boleto era o PagSeguro. A empresa confirmou a fraude, mas o homem não conseguiu recuperar o valor pago.
Por isso, ele acionou a Justiça para pedir o bloqueio do montante, a devolução à sua conta bancária e a indenização por danos morais. O PagSeguro argumentou que a fraude fora praticada por terceiro e que a culpa seria exclusiva do consumidor.
A juíza Gisele Ribeiro Rondon considerou que o PagSeguro deveria garantir a segurança das suas transações, já que a regularidade dos meios de pagamento é de sua responsabilidade: "Eventual fraude praticada por terceiro também está relacionada ao risco da atividade, caracterizando-se como fortuito interno, do qual decorre a responsabilidade de indenizar o consumidor pelos danos dela decorrentes", pontuou.
Ela também destacou que o boleto não apresentava sinais de falsificação grosseira; portanto, não se poderia exigir que o consumidor constatasse a fraude. Confirmada a falha na prestação de serviço, a magistrada estabeleceu a indenização por danos materiais de quase R$ 23 mil. Já os danos morais foram rejeitados. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-MA.
0800699-80.2020.8.10.0008

Fonte: Conjur

24/01/2021

Os tribunais superiores vêm decidindo pela obrigatoriedade dos entes federativos de assegurar a prestação dos serviços públicos de saúde aos que deles necessitem, seja pela realização de procedimentos cirúrgicos e exames, seja pelo fornecimento de medicamentos, materiais/insumos para intervenções ou equipamentos médicos.

Foi com esse entendimento que a juíza Flávia da Costa Lins Cavalcanti, da 1ª Vara de Fazenda Pública de João Pessoa, determinou a prestação de serviço de home care pelo Estado da Paraíba e pelo município na residência de uma idosa portadora de enfermidade grave, que estava internada havia vários dias no Complexo Hospitalar de Mangabeira. Segundo o laudo médico, sua permanência internada agravaria seu estado de saúde, sem falar no risco de infecção hospitalar.

"Isso posto, defiro o pedido de tutela antecipada para determinar a parte promovida, ambas, que providenciem solidariamente, em 48 horas, o fornecimento do tratamento de home care ora postulado, consoante indicação médica, sob pena de sequestro do valor necessário ao cumprimento da medida e de encaminhamento de cópia dos presentes autos ao Ministério Público, para apuração de possível ato de improbidade administrativa", destacou a juíza na decisão.

Como a liminar não foi cumprida, a juíza determinou, a pedido do advogado, o sequestro de valores das contas do Estado e do município para possibilitar o cumprimento da medida, diante da resistência imotivada deles ao cumprimento. O bloqueio foi feito via SisbaJud.

A empresa de home care, sensibilizada com a situação, foi notificada, a pedido do advogado da autora, por WhatsApp e providenciou a transferência da autora para sua casa, com os serviços necessários, assegurando um tratamento condigno à paciente, já há muito debilitada.

A juíza explicou que o ineditismo de sua decisão se deveu ao fato de determinar a prestação de serviço de home care ao Estado e ao município. "Isso em atendimento ao preceito constitucional de que a todos é assegurado o direito à saúde com os meios e recursos a ela inerentes", ressaltou.

0840575-39.2020.8.15.2001

Fonte: Conjur

23/01/2021

O juiz de Direito Rodrigo Peres Servidone Nagase, da 1ª vara Cível de Araras/SP, suspendeu a averbação da carta de arrematação de um imóvel. Em liminar, o magistrado considerou que o imóvel foi leiloado por cerca de 20% do valor atual da propriedade.

O proprietário do imóvel havia sido executado em 2000, tendo a 1ª vara Cível do Foro de Araras julgado a causa em favor do credor, levando o imóvel a leilão em 2018 que devido os recursos interpostos, a liminar para desocupação foi expedida no final de 2020.

A última perícia no imóvel foi realizada em 2001 e, anos mais tarde, em 2018, o imóvel foi leiloado. Ao avaliar essa situação, o magistrado observou que houve apenas correção monetária no valor, sem levar em conta a valorização imobiliária e valorização de mercado da propriedade.

Para o juiz, a alegação de preço baixo, é coerente, "considerando que a avaliação atual de mercado traz que o imóvel foi leiloado por valor muito inferior a 50 % do valor real, cerca de apenas 20 % do valor atual da propriedade".

Por fim, levando em consideração as irregularidades formais do leilão judicial, especialmente pela falta de avaliação adequada, o magistrado deferiu a tutela para suspender a averbação da carta de arrematação do referido imóvel, expedida nos autos principais.

"[este julgado] demonstra a importância dos efeitos e modulação de julgamentos em casos complexos como este, onde mesmo após proferida decisão de imissão de posse do leilão judicial em estágio avançado, o juízo reconhecendo a probabilidade do vício, impôs nova nuance diante da possibilidade de uma decisão iníqua e imoral pelo erro formal ocorrido anteriormente nos próprios autos, que não caberia prevalecer em confronto aos demais princípios do Direito, o que seria uma injustiça ao devedor pelo valor ínfimo resultante da expropriação em preço vil, determinando o retorno ao estado anterior e suspendendo os efeitos para corrigir o ato judicial caracteristicamente configurado em erro formal pela errônea sistemática de avaliação, proporcionando a adequação formal da situação, de acordo com os princípios que regem nosso ordenamento."

1006802-82.2020.8.26.0038

20/01/2021

Leilão
Homem consegue anular leilão após arrematar veículo em condições diversas do acordado

Justiça de Goiás anulou leilão e invalidou a arrematação do bem em razão do veículo estar em condições diferentes do previsto no edital. A decisão é da juíza do Trabalho Alciane Margarida de Carvalho, de Anapólis.

O autor da ação alegou que é arrematante de veículo objeto de leilão. Segundo ele, o caminhão encontra-se em condições diversas do previsto no edital, tendo sido deteriorado pelo executado.

De acordo com o impetrante, o veículo arrematado possui inúmeros débitos de IPVA, licenciamento, seguro obrigatório e diversas multas que somam mais de R$ 5 mil. Por isso, pediu a anulação do leilão e a invalidação da arrematação, para que em seguida seja determinada a devolução dos valores depositados por ele.

Ao analisar o caso, a juíza considerou que a impossibilidade de entrega do bem nas condições e no estado que foram descritos no edital do leilão impõe a desconstituição da arrematação.

"Há de ser sopesado, ainda, outro motivo a redundar no desfazimento da arrematação, eis que não houve informação no edital acerca da alienação fiduciária sobre o veículo, olvidando-se o disposto no art. 886, VI, do CPC, que dispõe sobre a necessária 'menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados', bem como não se procedeu a intimação do credor fiduciário para ciência da constrição dirigida ao bem alienado, olvidando-se também o disposto no art. 799, I, do CPC."

Sendo assim, resolveu pela desconstituição da arrematação e determinou que sejam devolvidos ao autor todos os valores depositados, inclusive a comissão paga ao leiloeiro.

A magistrada registrou ainda que a desconstituição da arrematação não produz efeitos sobre a penhora do bem, que é mantida para todos os efeitos.

Processo: 0010666-80.2020.5.18.0051

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Fonte: Migalhas

19/01/2021

Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos.
O entendimento foi fixado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário, que tinha firmado o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.
Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJ-SP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.
Ausência de vícios
Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.
Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. "Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu", afirmou.
"Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel", finalizou o ministro. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.
REsp 1.861.062
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Fonte: Conjur

17/01/2021

A construção de garagem com vagas de tamanho muito pequeno, que resulta em transtornos aos moradores do prédio, gera para a construtora do edifício o dever de indenizar os moradores.

Inspeção judicial apontou que o tamanho das vagas gera problemas para os moradores
Reprodução
Foi com esse entendimento que a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba decidiu que uma empresa de construção terá de indenizar duas moradoras de um condomínio de Campina Grande (PB) por perdas e danos, razão pela qual foi determinada a devolução de 10% do valor pago por cada demandante, devidamente atualizado, além de pagar uma indenização por danos morais.

A empresa Valli Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. deverá pagar uma indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 6 mil, decorrente de vícios de construção detectados após a compra de dois apartamentos residenciais no Edifício Alvorecer Residence, no Bairro Monte Santo, na cidade de Campina Grande.

De acordo com os autos, havia a previsão de uma vaga de garagem coberta para cada unidade habitacional. Ocorre que, com a ocupação total do empreendimento, percebeu-se que o espaço destinado às vagas de garagem eram diminutas a ponto de não comportar os dez veículos constantes no projeto.

No entendimento do relator, desembargador José Ricardo Porto, restou comprovado nos autos que as duas compradoras adquiriram os imóveis com vagas de tamanho abaixo do padrão, com trânsito para estacionar dificultoso e risco de inviabilizar o estacionamento dos seus veículos. Ele decidiu manter o valor da indenização fixado na sentença.

"Assim, vislumbro por suficiente e equilibrado o quantum indenizatório estipulado na sentença em R$ 6.000,00, servindo para amenizar o sofrimento das demandantes, tornando-se um fator de desestímulo, a fim de que a empresa ofensora não volte a praticar novos atos de tal natureza, sem, contudo, dar causa ao locupletamento indevido", argumentou o desembargador. Com informações da assessoria de comunicação do TJ-PB.

0802534-62.2015.8.15.0001
Clique aqui para ler a decisão

14/01/2021

Por entender que os efeitos da crise de Covid-19 poderiam fazer com que o locatário não conseguisse arcar com o reajuste pretendido pelo locador, a 12ª Vara Cível de São Paulo concedeu liminar que permite a correção do aluguel de uma loja do Shopping Morumbi, em São Paulo, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC).

Shopping Morumbi, na capital paulista
A correção de aluguéis é normalmente feita pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou pelo Índice Geral de Preços — Disponibilidade Interna (IGP-DI), ambos divulgados pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Como essas taxas variaram, no último ano, muito acima de outras que medem a inflação, a loja pediu a mudança para o IPC, medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Em 2020, o IPC registrou 5,62%. Enquanto isso, o IGP-M variou 23,14%, e o IGP-DI, 23,08%. Os dois últimos são calculados da mesma forma, com diferença apenas nos períodos consultados.

De início, a juíza Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto negou o pedido. Ela admitiu as dificuldades impostas pela epidemia, que provocou "alteração inesperada e inevitável da situação em que estabelecido o contrato, gerando desproporção por motivo imprevisível entre o valor da prestação originalmente contratada e o momento de sua execução". Mas apontou que a loja não demonstrou estar em dia com o aluguel nem especificou o índice pretendido.

Depois que a loja apresentou comprovante de quitação dos meses vencidos e informou a pretensão pelo ICP, a magistrada aceitou o pedido. Para ela, o iminente vencimento do aluguel demonstrava o periculum in mora. Houve ainda uma terceira decisão que ratificou o uso do IPC e exigiu que o shopping acatasse os valores fixados.

1000029-96.2021.8.26.0228

Fonte: conjur

Direito Imobiliário e Civil