12/08/2025
Lei de Licenciamento Ambiental e o Crescimento Imobiliário no Litoral Norte de São Paulo
Autor: Dr. Fernando Druziani Gonçalves
O Litoral Norte de São Paulo — que compreende os municípios de Caraguatatuba, São Sebastião, Ubatuba e Ilhabela — concentra 82% de território com vegetação natural remanescente, dos quais 86% encontram-se sob unidades de conservação. Trata-se de uma região de grande valor ecológico e paisagístico, mas que também é alvo de intensa especulação imobiliária e de disputas ambientais e econômicas.
Estrutura Legal e Zoneamento
O Zoneamento Ecológico-Econômico (ZEE) do Litoral Norte, instituído pelo Decreto Estadual nº 62.913/2017, define zonas e subzonas com diretrizes específicas para o licenciamento ambiental, incluindo a exigência de condicionantes compatíveis com as metas regionais de conservação. Esse decreto reforça a integração entre licenciamento e planejamento territorial, mas mantém exceções para habitações de interesse social e empreendimentos anteriores a 2004.
Municipalização do Licenciamento Ambiental
A Deliberação Normativa CONSEMA nº 01/2024, em vigor desde maio de 2024, autorizou municípios — como Caraguatatuba — a licenciar empreendimentos de alto impacto local, competência antes restrita ao Estado. Essa mudança representa um avanço, prometendo maior agilidade, adequação ao contexto local e redução de irregularidades.
Caraguatatuba, reconhecida como a mola propulsora do desenvolvimento no Litoral Norte, também saiu na frente no processo de municipalização. Com a sanção do Decreto Municipal nº 2.145, de 17 de março de 2025, e no exercício da competência delegada pelo Estado e pela União, a cidade passou a licenciar, por meio de sua Secretaria de Meio Ambiente, diversas demandas ambientais locais e pequenos empreendimentos imobiliários. Trata-se de um avanço significativo e de um exemplo regional a ser seguido.
Conflitos e Crescimento Imobiliário
O crescimento urbano, impulsionado pelo turismo e pela especulação imobiliária, tem promovido a conurbação entre Caraguatatuba, São Sebastião, Ilhabela e Ubatuba, sem incorporar de forma adequada medidas de resiliência climática ou adaptação das políticas urbanas aos riscos existentes. A ocupação desordenada em áreas de risco, como encostas e várzeas, agrava a vulnerabilidade a processos erosivos e deslizamentos.
Diante desse cenário, é fundamental o desenvolvimento de um trabalho conjunto entre órgãos técnicos, sociedade civil e ambientalistas, buscando soluções sustentáveis que conciliem avanço tecnológico e urbanístico com a preservação ambiental.
Diretrizes para Aperfeiçoamento
Nesse prisma, destacam-se algumas necessidades prioritárias:
Fortalecimento técnico com programas de capacitação municipal e maior integração com a CETESB;
Integração com o zoneamento, aplicando criteriosamente o ZEE, aliado ao planejamento urbanístico, ao mapeamento de riscos e à preservação das comunidades tradicionais e de seu patrimônio cultural;
Fiscalização eficiente e multidisciplinar, garantindo o cumprimento das condicionantes ambientais.
Considerações Finais
O licenciamento ambiental, especialmente em sua vertente municipalizada, apresenta grande potencial para harmonizar o desenvolvimento imobiliário com a conservação costeira. No entanto, sua eficácia depende da capacidade técnica local, do planejamento territorial integrado, da avaliação de riscos climáticos e da participação social efetiva. Sem essas condições, o Litoral Norte de São Paulo corre o risco de sofrer um processo de ocupação que comprometa ecossistemas, segurança urbana e justiça ambiental.
