24/02/2026
⚖️⚖️⚖️Ако Ви предстои покупка на имот чрез сключване на предварителен договор за покупко-продажба, е необходимо да се обърне внимание на няколко ключови аспекта.
Закупуването на имот е важна житейска крачка, която често е съпроводена с определени условия преди сключването на окончателния договор по придобиването му, както и с подготовката на много документация. Съгласно разпоредбата на закона "предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма".
Съдържанието на предварителния договор е от изключителна важност, за да бъдат защитени правата както на купувача, така и на продавача и да бъдат регламентирани техните задължения. Той е гаранция за сериозните намерения на двете страни, относно желанието им да сключат прехвърлителната сделка. В същия е необходимо да бъдат обективирани уговорки, отнасящи се до съществени условия на окончателния договор, а именно: точно и ясно описание на имота с посочване на адрес, идентификатор, квадратура и пр. Регламентира се крайната цена по сделката, както и се определя конкретна дата за реализирането на същата. В предварителния договор е необходимо да се отбележи и кога новият собственик ще влезе във владение на имота. Това е изключително важен момент за всеки един човек, който е решил да придобие собствен имот, за да може да реализира в пълнота правото си на собственост.
След сключването на предварителен договор, купувачът заплаща капаро, което представлява част от цената на имота. То е доказателство за подписан от страните договор и същевременно обезпечава неговото изпълнение. Законодателят е предвидил следното: ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Друга правна защита, която нормотворецът е регламентирал в полза на изправната страна по такъв вид договор е свързана с възможността да предяви иск пред съда за сключване на окончателен договор.
Практически при закупуването на т. нар. “имот на зелено”, предварителният договор e необходим реквизит от цялата документация, уреждащ покупката на все още несъществуваща в правния мир сграда, като същият съдържа и клаузи, относими към договора за изработка. В тази връзка и с оглед изключителната значимост на предварителния договор и неговото съдържание, във ВКС е образувано тълкувателно дело по въпроса дали попада в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице. Някои съдебни състави споделят мнението, че предварителният договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на същия, сключен между търговец и физическо лице, не попада в обхвата на Закона за защита на потребителите. Приема се, че качеството “потребител” на физическото лице в тази хипотеза е изключено с оглед комплексния характер на сделката. Отчита се и обстоятелството, че същата се сключва с цел да се придобие собственост върху определен недвижим имот. Според други съдебни състави, сделките с недвижимо имущество не са изключени изцяло от приложното поле на горецитирания закон.
Предвид всичко изложено, важно е да се отбележи, че с постигането на съгласие между страните и с подписването на предварителния договор, същото не води автоматично до прехвърляне на правото на собственост от продавача на купувача. Това се осъществява при подписването на окончателния договор в изискуемата от закона форма, а именно нотариален акт.⚖️⚖️⚖️
