20/09/2026
ЗАСТРОЕНА, ЧИСТА И СВЕТЛА ПЛОЩ – КОГАТО КВАДРАТНИТЕ МЕТРИ НЕ ОЗНАЧАВАТ ЕДНО И СЪЩО
При покупката на недвижим имот често възниква въпросът: защо жилището е с площ 100 кв. м по нотариален акт, а при измерване на помещенията получаваме значително по-малка площ?
Отговорът се крие в различните правила за измерване и в необходимостта да разграничаваме няколко понятия.
1. Застроена площ – нормативно определената площ на обекта
Съгласно § 2, ал. 1 от Допълнителните разпоредби на Наредба № 7 от 22.12.2003 г. застроената площ на самостоятелен обект в сграда се определя по външните конструктивни очертания на външните му ограждащи стени и по осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или общите помещения.
Към нея се прибавя цялата площ на балконите и лоджиите, измерена по външните им конструктивни очертания. 
Следователно застроената площ не е равнозначна на свободната подова площ в жилището. Тя включва и съответните части от стените, определени съгласно нормативните правила.
2. Чиста площ – пространството без стените
Под „чиста площ“ в практиката обикновено се разбира сборът от вътрешните подови площи на помещенията, без площта, заета от ограждащите и вътрешните стени.
Това понятие обаче не бива да се използва без уточнение кои помещения и пространства са включени в изчислението.
Чистата площ не е непременно идентична със застроената площ, посочена в нотариалния акт.
3. Светла площ – площта, измерена по светлите размери
Светлата площ се определя чрез измерване между завършените вътрешни повърхности, които ограничават съответното пространство.
За разлика от нормативното понятие „застроена площ“, изразите „чиста площ“ и „светла площ“ често се използват в практиката с близко значение.
Не съществува универсално правило, според което светлата площ непременно е по-малка от чистата. Разликата зависи от възприетия начин на измерване и от това кои пространства се включват.
4. А какво представлява площта с общите части?
Това е още едно важно разграничение.
Когато към застроената площ на апартамента се прибави площ, съответстваща на припадащите му се идеални части от общите части на сградата, се получава по-голяма стойност, която често се използва при предлагането на жилища на пазара.
Тази стойност не следва да се представя като застроена площ на самостоятелния обект.
Притежаването на идеални части от общите части на сградата не означава, че те представляват допълнителна индивидуална площ на апартамента.
Изводът:
Квадратният метър е мерна единица. Но правното и техническото му съдържание зависи от това какво измерваме.
Застроената площ очертава обекта по нормативните правила. Чистата и светлата площ описват вътрешното пространство според възприетия начин на измерване. А идеалните части от общите части изразяват дял в съсобствеността, не допълнителни стаи в жилището.
Затова при покупката на недвижим имот не е достатъчно да попитаме: „Колко квадрата е?“
По-важният въпрос е:
„Какво точно е включено в тези квадратни метри?“
Наско Борисов
Нотариус РС-Момчилград
